Koks yra finansų valdymo grąžos rodiklis - FMRR?
Finansinio valdymo grąžos norma (FMRR) - tai metrika, naudojama vertinant investicijos į nekilnojamąjį turtą efektyvumą ir susijusi su investiciniu į nekilnojamąjį turtą patikėjimu (REIT). REIT yra akcijos, kurias visuomenei siūlo nekilnojamojo turto įmonė arba patikos fondas, turintis pajamas duodančių nekilnojamojo turto portfelį ir (arba) hipotekas.
FMRR yra panašus į vidinę grąžos normą ir atsižvelgia į investicijos trukmę bei riziką. FMRR nurodo grynųjų pinigų srautus (įplaukas ir išplaukas) dviem skirtingais tarifais, vadinamais saugia norma ir reinvestavimo norma.
Paaiškinta finansų valdymo grąžos norma
Kadangi finansinio valdymo grąžos skaičiavimas yra toks sudėtingas, daugelis nekilnojamojo turto specialistų ir investuotojų nekilnojamojo turto analizei pasirenka naudoti kitus rodiklius. Naudojimasis FMRR yra tas, kad jis leidžia investuotojams palyginti investavimo galimybes.
Nors vidinė grąžos norma (IRR) ilgą laiką buvo įprasta finansinės leksikos grąžos priemonė, pagrindinis trūkumas yra vertės nesugebėjimas atsiskaityti už laiką ar laikymo laikotarpį. Iš esmės tai yra silpnas likvidumo rodiklis, kuris vaidina esminį vaidmenį nustatant bet kurio investicinio vertybinio popieriaus ar priemonės bendrą rizikos lygį. Pavyzdžiui, naudojant tik IRR, du fondai gali atrodyti panašiai, atsižvelgiant į jų grąžos rodiklius, tačiau vienas gali užtrukti dvigubai ilgiau, nei kitas, norint paprasčiausiai susigrąžinti pradinę pagrindinę investicijų sumą. Daugelis analitikų papildys IRR ar MIRR grąžos priemones atsipirkimo laikotarpiu, kad įvertintų, kiek laiko reikia susigrąžinti pagrindinę investicijų sumą.
Pakeista vidinė grąžos norma pagerėja, palyginti su standartine vidine grąžos norma, koreguojant pradinių grynųjų pinigų ir vėlesnių pinigų įplaukų numatytų reinvestavimo normų skirtumus. FMRR žengė žingsnį toliau, nurodydamas grynųjų pinigų srautus ir įplaukas dviem skirtingais tarifais, vadinamais „saugia norma“ ir „reinvesticijos norma“. FMRR taip pat daro papildomą prielaidą, neįtrauktą į IRR ir MIRR, kad teigiami pinigų srautai atsiranda prieš pat iki neigiamų pinigų srautų bus naudojami padengti tą neigiamą pinigų srautą.
- Saugios palūkanų normos daro prielaidą, kad lėšos, reikalingos neigiamiems grynųjų pinigų srautams padengti, uždirba lengvai prieinamą palūkanų normą ir, esant reikalui, gali būti išimtos iš anksto (ty, pavyzdžiui, nuo indėlio sąskaitos dienos). Šiuo atveju palūkanų norma yra „saugi“, nes lėšos yra labai likvidžios ir saugiai prieinamos, esant reikalui, su minimalia rizika. Reinvesticijos normos apima normą, kurią reikia gauti, kai teigiami pinigų srautai yra reinvestuojami į panašią vidutinės trukmės ar ilgalaikę investiciją su panašia rizika. Reinvesticijos norma yra didesnė už saugią normą, nes ji nėra likvidi (ty susijusi su kita investicija), todėl jai reikalinga didesnė diskonto norma.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Finansinio valdymo grąžos norma (FMRR) yra metrika, naudojama vertinant investicijas į nekilnojamąjį turtą ir susijusi su REIT. FMRR remiasi modifikuota IRR formuluote, kurioje naudojama saugi grąžos norma ir reinvestuojama grąžos norma. finansinio valdymo grąžos skaičiavimas yra toks sudėtingas, kad daugelis nekilnojamojo turto specialistų ir investuotojų nekilnojamojo turto analizei pasirenka kitus rodiklius.
Skaičiuojant FMRR
Kadangi FMRR yra modifikuotas vidinis grąžos koeficientas, jo apskaičiavimo nėra jokio būdo, veikiau jis turi būti apskaičiuojamas bandymų ir klaidų kartojimais, kuriuos kompiuterio programinė įranga palengvina. Prieš naudodamiesi tokia programine įranga, turite atlikti keletą svarbių žingsnių, kad nustatytumėte saugią palūkanų normą ir pakartotinio investavimo normą (didesnę nei saugi norma), taikomą visiems būsimiems pinigų srautams per konkretų laikymo laikotarpį.
- Išmeskite visus būsimus neigiamus pinigų srautus, kai tik įmanoma, įvertindami teigiamus praėjusių metų pinigų srautus. Vietoj to, pinigų srautai diskontuojami pagal saugią grąžos normą ir atimami iš teigiamų grynųjų pinigų srautų.Atlikti visi kiti grynųjų pinigų srautai, kurie iki šiol nebuvo taikomi 1 žingsniui, taip pat ir saugiomis normomis.Pajungti iki holdingo pabaigos laikotarpio likusius teigiamus pinigų srautus, laikydamiesi reinvestavimo normos. Tada jie bus pridedami prie numatomų pinigų srautų, kuriuos numatoma parduoti pasibaigus investicijos laikymo laikotarpiui. Apskaičiuokite IRR.
Šių žingsnių rezultatas yra finansų valdymo grąžos norma.
