Turinys
- Kas yra hipoteka?
- Šeši pagrindiniai hipotekų tipai
- Paskolos su fiksuota palūkanų norma
- Reguliuojamo dydžio hipotekos
- Pirmosios pagalbos programos
- Pirmos kartos pirkėjų hipotekos
- Esmė
Jei būsto negalėsite nusipirkti tik grynaisiais, tinkamo turto suradimas yra tik pusė kovos. Kita pusė pasirenka geriausią hipotekos tipą. Kadangi greičiausiai grąžinsite savo hipoteką per ilgą laiką, svarbu rasti paskolą, kuri atitiktų jūsų poreikius ir biudžetą. Kai skolinatės pinigus iš skolintojo, sudarote teisinį susitarimą grąžinti tą paskolą per nustatytą laiką su palūkanomis.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Dvi pagrindinės hipotekos dalys yra pagrindinė suma, ty paskolos suma ir palūkanos, mokamos už tą pagrindinę sumą. JAV vyriausybė neveikia kaip hipotekos skolintojas, tačiau ji garantuoja tam tikras hipotekos paskolų rūšis. Šeši pagrindiniai paskolų tipai yra hipotekos paskolos. hipotekos yra įprastos, atitinkančios, neatitinkančios, apdraustos Federalinės būsto administracijos, apdraustos JAV veteranų reikalų departamento ir JAV žemės ūkio departamento.
Kas yra hipoteka?
Jūsų hipotekos mokėjimą sudaro dvi dalys: pagrindinė suma ir palūkanos. Pagrindinė suma nurodo paskolos sumą. Palūkanos yra papildoma suma (apskaičiuota kaip pagrindinės sumos procentas), kurią skolintojai imasi iš jūsų už privilegiją skolintis pinigų, kuriuos grąžinate per tam tikrą laiką. Per savo hipotekos terminą jūs mokate mėnesinėmis dalimis pagal jūsų skolintojo nustatytą amortizacijos grafiką.
Kitas veiksnys, susijęs su hipotekos įkainojimu, yra metinė procentinė norma (APR), kuria įvertinamos visos paskolos išlaidos. Į balandį įskaičiuota palūkanų norma ir kiti paskolos mokesčiai.
Šeši pagrindiniai hipotekų tipai
Ne visi hipotekos produktai yra sukurti vienodi. Kai kurie turi griežtesnes gaires nei kiti. Kai kurie skolintojai gali reikalauti 20% įmokos, o kiti reikalauja tik 3% namo pirkimo kainos. Norint gauti tam tikrų rūšių paskolas, jums reikalingas nesugadintas kreditas. Kiti yra skirti skolininkams, turintiems mažiau nei žvaigždutes kreditą. JAV vyriausybė nėra skolintojas, tačiau ji garantuoja tam tikras paskolų rūšis, kurios atitinka griežtus reikalavimus dėl pajamų, paskolų limitų ir geografinių teritorijų. Štai panaikintos įvairios galimos hipotekos paskolos.
„Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“ yra dvi vyriausybės remiamos įmonės, kurios perka ir parduoda didžiąją dalį įprastinių JAV hipotekų.
Įprastinės hipotekos
Įprasta paskola yra paskola, kurios nepalaiko federalinė vyriausybė. Skolininkams, turintiems gerą kreditą, stabilų užimtumo ir pajamų istoriją bei galimybę atlikti 3% įmoką, paprastai gali būti suteikiama įprastinė paskola, kurią remia „Fannie Mae“ arba „Freddie Mac“ - dvi vyriausybės remiamos įmonės, kurios perka ir parduoda labiausiai įprastas hipotekas. Jungtinės Valstijos. Kad nereikėtų privataus hipotekos draudimo (PMI). Paskolos gavėjams paprastai reikia sumokėti 20% įmoką. Kai kurie skolintojai taip pat siūlo įprastas paskolas su mažomis įmokų sumomis ir neturi privataus hipotekos draudimo (PMI).
Atitinkamos hipotekos paskolos
Atitinkančioms paskoloms taikomi maksimalūs federalinės vyriausybės nustatyti paskolų limitai. Šios ribos skiriasi priklausomai nuo geografinės teritorijos. 2019 m. Federalinė būsto finansų agentūra nustatė 484 350 USD paskolos ribą, tenkančią vienam būstui. Tačiau FHFA nustato didesnį maksimalų 726 525 USD paskolos limitą (150% bazinio limito) tam tikrose šalies dalyse (tarkime, pavyzdžiui, Niujorkas ar San Franciskas). Taip yra todėl, kad būsto kainos šiose brangiose vietose viršija pradinę paskolos ribą bent 115% ar daugiau.
484 350 arba 726 525 USD
Atitinkama būsto paskolos riba vieno turto turtui 2019 m., Atsižvelgiant į vietą.
Neatitinkančios hipotekos paskolos
Fannie Mae ir Freddie Mac dėl netinkamų paskolų paprastai negali parduoti ar nusipirkti dėl paskolos sumos ar garantijų suteikimo gairių. „Jumbo“ paskolos yra labiausiai paplitusi neatitinkančių paskolų rūšis. Jie vadinami „jumbo“, nes paskolos sumos paprastai viršija atitinkamas paskolos ribas. Šios paskolų rūšys yra rizikingesnės skolintojui, todėl skolininkai paprastai turi parodyti didesnius grynųjų pinigų rezervus, atlikti įmoką nuo 10% iki 20% (ar daugiau) ir turėti tvirtą kreditą.
Vyriausybės apdraustos FHA paskolos
Pirmą kartą būstą įsigyjantys mažų ir vidutinių pajamų pirkėjai dažniausiai kreipiasi į paskolas, apdraustas federalinės būsto administracijos, kai jie negali gauti įprastinės paskolos. Skolininkai gali nusistatyti tik 3, 5% namo pirkimo kainos. FHA paskoloms taikomi lengvesni kredito reitingo reikalavimai nei įprastoms paskoloms. Tačiau FHA pinigų tiesiogiai neskolina; tai garantuoja FHA patvirtintų kreditorių paskolas. Vienas FHA paskolų trūkumas: Visi skolininkai moka išankstinę ir metinę hipotekos draudimo įmokas (MIP) - tokios rūšies hipotekos draudimą, kuris apsaugo skolintoją nuo skolininko įsipareigojimų nevykdymo.
FHA paskolos yra geriausi paskolų gavėjams, gaunantiems mažas ir vidutines pajamas, kurie negali pretenduoti į įprastą paskolos produktą, arba tiems, kurie negali sau leisti nemažos įmokos. Dėl FHA paskolų FICO balas gali būti mažesnis nei 500, jei reikia 10% įmokos, o 580 - tik 3, 5%, jei reikia pradinės įmokos.
JAV veteranų reikalų departamentas garantuoja hipoteką kvalifikuotiems tarnybos nariams, kuriems nereikia mokėti įmokos.
Vyriausybės apdraustos VA paskolos
JAV veteranų reikalų departamentas garantuoja būsto paskolą kvalifikuotiems karinės tarnybos nariams, veteranams ir jų sutuoktiniams. Skolininkai gali finansuoti 100% paskolos sumos be reikalaujamos įmokos. Prie kitų lengvatų priskiriama viršutinė uždarymo išlaidų riba (kurią gali sumokėti pardavėjas), ne brokerio mokesčiai ir netaikomas MIK. VA paskoloms reikia „finansavimo mokesčio“, procento nuo paskolos sumos, kuri padeda kompensuoti mokesčių mokėtojų išlaidas. Finansavimo mokestis skiriasi priklausomai nuo jūsų karinės tarnybos kategorijos ir paskolos sumos. Šie tarnybos nariai neprivalo mokėti finansavimo mokesčio:
- Veteranai, gaunantys VA išmokas už su tarnyba susijusį neįgalumąVeteriai, kuriems būtų suteikta teisė į VA kompensaciją už su tarnybine negalia nesusijusį su pensija ar aktyvaus darbo užmokesčio išmokomis, išgyventų sutuoktinių veteranų, kurie mirė tarnyboje, arba dėl tarnybos negalios
VA paskolos yra tinkamiausios aktyviam kariniam personalui ar veteranams bei jų sutuoktiniams, norintiems labai konkurencingų sąlygų ir jų finansiniams poreikiams pritaikyto hipotekos produkto.
Vyriausybės apdraustos USDA paskolos
JAV žemės ūkio departamentas garantuoja paskolas, kad visoje šalyje būtų galima įsigyti namų ūkių mažas pajamas gaunantiems pirkėjams. Šioms paskoloms kvalifikuotiems skolininkams nereikia beveik jokių pinigų arba pinigų nereikia, jei tik turtas atitinka USDA tinkamumo taisykles.
USDA paskolos yra geriausios būsto pirkėjams tinkamose kaimo vietovėse, turinčiose mažesnes pajamas, turinčias mažai pinigų pradiniam įnašui ir negalintiems įgyti įprastą paskolą.
Paskolos su fiksuota palūkanų norma yra geriausia tiems žmonėms, kurie planuoja ilgą laiką gyventi savo namuose.
Paskolos su fiksuota palūkanų norma
Hipotekos sąlygos, įskaitant grąžinimo trukmę, yra pagrindinis veiksnys, nustatantis, kaip skolintojas nustato jūsų paskolą ir jūsų palūkanų normą. Pastovios palūkanų normos paskolos yra tokios, kokios jos atrodo: nustatyta paskolos palūkanų norma, paprastai 10–30 metų. Jei norite greičiau atsiskaityti už savo namus ir galite sau leisti didesnes mėnesines įmokas, trumpesnės trukmės fiksuotos paskolos paskolos (tarkime, 15 ar 20 metų) padeda atsikratyti laiko ir palūkanų. Savo namuose taip pat sukursite nuosavą kapitalą daug greičiau.
Pasirinkus trumpesnę terminuotą hipoteką, mėnesinės įmokos bus didesnės nei naudojant ilgesnės trukmės paskolą. Susmulkinkite skaičius, kad užtikrintumėte didesnį mokėjimą pagal jūsų biudžetą. Taip pat galbūt norėsite atsižvelgti į kitus tikslus, tokius kaip taupymas pensijai ar skubios pagalbos fondas.
Paskolos su fiksuota palūkanų norma yra ideali pirkėjams, kurie planuoja likti atidėti daugelį metų. 30 metų fiksuota paskola gali suteikti galimybę pasislėpti kitiems finansiniams poreikiams tenkinti. Tačiau jei turite apetito šiek tiek rizikuoti ir išteklių bei drausmės sumokėti hipoteką greičiau, 15 metų fiksuota paskola gali žymiai sutaupyti palūkanų ir perpus sumažinti paskolos grąžinimo laikotarpį.
Reguliuojamos palūkanų normos hipotekos yra rizikingesnės nei fiksuotų palūkanų, tačiau jos gali būti prasmingos, jei artimiausiu metu ketinate parduoti namą ar refinansuoti hipoteką.
Reguliuojamo dydžio hipotekos
Reguliuojamos palūkanų normos hipotekams (ARM) yra fiksuota palūkanų norma pradiniam laikotarpiui nuo trejų iki 10 metų, tačiau pasibaigus šiam laikotarpiui palūkanų norma svyruoja atsižvelgiant į rinkos sąlygas. Šios paskolos gali būti rizikingos, jei negalėsite sumokėti didesnės mėnesinės hipotekos įmokos, kai palūkanų norma bus nustatyta iš naujo. Kai kuriuose ARM produktuose yra viršutinė riba, nurodanti, kad jūsų mėnesinė hipotekos įmoka negali viršyti tam tikros sumos. Jei taip, susmulkinkite skaičius, kad užtikrintumėte, jog iki to laiko galėtumėte tvarkyti bet kokius mokėjimus. Negalima tikėti, kad galėsite parduoti savo būstą ar refinansuoti hipoteką, kol jūsų ARM nebus atstatytas, nes rinkos sąlygos ir jūsų finansai gali pasikeisti.
ARM yra tvirta galimybė, jei neplanuojate likti namuose pasibaigus pradiniam fiksuotų palūkanų laikotarpiui arba žinote, kad ketinate refinansuoti anksčiau, nei bus grąžinta paskola. Kodėl? ARM palūkanų normos pirmaisiais kredito grąžinimo metais paprastai būna mažesnės nei fiksuotos, todėl pirmaisiais būsto įsigijimo metais galėtumėte sutaupyti tūkstančius dolerių už palūkanų mokėjimą.
Pirmosios pagalbos programos
Specialios programos, kurias remia valstybės ar vietos būsto valdžia, siūlo pagalbą pirmą kartą įsigyjantiems pirkėjams. Daugelį šių programų galima įsigyti atsižvelgiant į pirkėjų pajamas ar finansinius poreikius. Šios programos, kurios paprastai siūlo pagalbą dotacijos pradinio įnašo forma, taip pat gali padėti pirmą kartą besiskolinantiems asmenims sutaupyti nemažų pinigų uždarymo išlaidoms padengti.
JAV būsto ir urbanistikos departamentas išvardija pirmąsias namų pirkėjų programas pagal valstijas. Pasirinkite savo valstiją ir tada pasirinkite „Pagalba namų pirkimui“, kad rastumėte artimiausią programą.
Pirmos kartos pirkėjų hipotekos
Visos šios paskolų programos (išskyrus pirmą kartą teikiamas pagalbos namų pirkėjui programas) yra prieinamos visiems namų pirkėjams, nesvarbu, ar tai pirmas, ar ketvirtas būsto pirkimas. Daugelis žmonių klaidingai mano, kad FHA paskolos yra prieinamos tik pirmą kartą įsigyjantiems pirkėjams, tačiau pakartotiniai skolininkai gali gauti paskolą, jei pirkėjas mažiausiai trejus metus neturi nuosavybės teisės į pagrindinę gyvenamąją vietą prieš pirkimą.
Pasirinkdami paskolą, kuri geriausiai tinka jūsų situacijai, pirmiausia atsižvelkite į jūsų finansinę būklę: jūsų pajamas, kredito istoriją ir rezultatą, užimtumą ir finansinius tikslus. Hipotekos kreditoriai gali padėti analizuoti jūsų finansus ir padėti nustatyti geriausius paskolų produktus. Jie taip pat gali padėti geriau suprasti kvalifikacijos reikalavimus, kurie paprastai būna sudėtingi. Palaikomas skolintojas arba hipotekos makleris taip pat gali duoti jums namų darbus - tikslines jūsų finansų sritis, kurias reikia pagerinti - kad jūs sudarytumėte kuo stipresnes galimybes gauti hipoteką ir nusipirkti būstą.
Esmė
Nesvarbu, kurią paskolos rūšį pasirinksite, iš anksto patikrinkite kredito ataskaitą, kad pamatytumėte, kur esate. Kiekvienais metais turite teisę gauti vieną nemokamą kredito ataskaitą iš trijų pagrindinių ataskaitų biurų per metuscreditreport.com. Čia galėsite pastebėti ir ištaisyti klaidas, išmokėti skolą ir patobulinti vėluojančių mokėjimų istoriją prieš kreipdamiesi į hipotekos skolintoją.
Gali būti naudinga tęsti finansavimą prieš pradedant rimtai žiūrėti į namus ir teikti pasiūlymus. Kodėl? Galėsite veikti greičiau ir pardavėjai gali į tai atsižvelgti rimčiau, jei turėsite išankstinio patvirtinimo laišką.
