Turinys
- Istorinės kainos
- Ko duomenys nerodo
- Skaičiai ir tendencijos
- Realybė
- Hipotekos įkainiai
- Ar nekilnojamasis turtas yra bloga investicija?
- Esmė
Nepriklausomo nekilnojamojo turto teorija eina maždaug taip: atvyko piligrimai. Jie pradėjo naudotis žeme. Atvyko daugiau europiečių. Žemės poreikis buvo toks didelis, kad vietiniai amerikiečiai buvo išstumti, kad sudarytų vietos naujai atvykusiems naujakuriams. Negalima pastatyti daugiau žemės, todėl paklausa ir kainos visada kils, todėl nekilnojamasis turtas bus puiki investicija.
Deja, formulė nėra tokia paprasta. Čia pažvelgsime į nekilnojamojo turto kainas ir seniai laikomą teoriją, kad jos kils neribotą laiką.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Būsto kainos paskutinį kartą augo sveikai, 2004 m., Kol nekilnojamojo turto rinka neišsilygino. Nuo tada kai kuriose šalies vietose namų vertė padidėjo dėl stiprios paklausos ir mažos pasiūlos, nors didžioji dalis vis dar nepasiekė savo ikikrizinės krizės. Potencialūs namų pirkėjai neturėtų sutelkti dėmesio į nacionalines tendencijas, nes kainos skiriasi skirtingose valstijose ir net kaimyniniuose miestuose. Žemos hipotekos normos daro netiesioginį poveikį namų kainoms, nes vartotojai yra pasirengę prisiimti daugiau skolų, kai kreditai yra pigūs.
Istorinės kainos
Prieš viešai paskelbtą būsto burbulo sprogimą ir po to kilusį nekilnojamojo turto katastrofą, kuri prasidėjo nuoširdžiai 2007 m., Nacionalinės nekilnojamojo turto agentų asociacijos (NAR) istoriniai būsto kainų duomenys, atrodo, patvirtina be galo kylančių kainų teoriją. Žemiau pateiktoje diagramoje pateikiamos vidutinės būsto kainos nuo 1968 iki 2004 m., Kai vidutinis metinis kainų padidėjimas siekia 6, 4%, be jokio sumažėjimo per 36 metus.
1 paveikslas: Vidutinės būsto kainos nuo 1968 iki 2004 m
Ko duomenys nerodo
Deja, namų savininkams, 2004 m. Buvo paskutiniai sveiko augimo skaičiaus metai, kol rinka išsilygino. Iki 2006 m. NAR duomenys parodė tik 1% padidėjimą. Po to rinkos patyrė precedento neturintį nuosmukį.
Kainos nacionaliniu mastu pradėjo kristi 2007 m. Jie vėl krito 2008 m. Ir vėl 2009 m. Iki 2010 m. Vidurio būsto kainos sustingo iki 2004 m. Lygio. Remiantis „Standard & Poor's“ duomenimis, per kelis dešimtmečius atrodė, kad bilietas į vieną pusę didėjant pelnui per keletą metų sumažėjo daugiau nei 30%.
Kainos pakilo dėl didesnės paklausos ir sumažėjusio pasiūlos rinkoje daugelyje šalies dalių, tačiau daugelis sričių vis dar nepasiekė tokio lygio, koks buvo prieš krizę. Prie to priduriame ir tai, kad skolinimo standartai tapo griežtesni ir tai išstumia žmones iš rinkos.
Dar prieš pradedant skaičiuoti klaidingu keliu, duomenys apie pardavimo kainų tendencijas pateikė neišsamų vaizdą. Nacionalinė namų statytojų asociacija pranešė, kad vidutinis namų plotas Amerikoje buvo 983 kvadratinės pėdos 1950 m., 1 500 kvadratinių pėdų 1970 m. Ir 2 349 kvadratinės pėdos 2004 m. Ši tendencija tęsėsi pirmoje 2000-ųjų pusėje, po kurios ji šiek tiek sumažės.
Didesniems namams augant ir didėjant statybinių medžiagų kainai, logiška, kad namų kainos kils. Bet kas atsitiks, jei infliacija neatsižvelgiama į paveikslą? Rezultatas yra kažkas visiškai netikėto. Net prieš 2000-ųjų pabaigos nekilnojamojo turto katastrofą būsto kainos dažnai ir smarkiai krito. Tiesą sakant, Pirmasis pasaulinis karas, Didžioji depresija, Antrasis pasaulinis karas, aštuntasis ir devintasis dešimtmečiai turėjo reikšmingo kainų kritimo laikotarpius. Mažiau sumažėjo reguliariai ir kituose punktuose.
Skaičiai ir tendencijos
Net nacionaliniai tendencijų skaičiai rodo tik dalį paveikslo. Būsto kainų tendencijos geografiniame regione gali labai skirtis. Bumas Kalifornijoje gali užmaskuoti biustą Detroite. Net tame pačiame mieste skaičius gali labai skirtis. Srityse, kuriose auga naujas augimas ar gentrifikacija, gali pastebimai pabrangti kainos, tuo tarpu visame mieste gali mažėti.
Peržiūrėdami nacionalinę ir regioninę statistiką, nepamirškite atsižvelgti į jūsų vietos rinkos realybę. Kylančios kainos nacionaliniu lygiu gali nepadėti, jei jūsų mieste, valstijoje ar kaimynystėje nuosmukis.
Nacionalinės tendencijos gali neduoti viso vaizdo, nes nekilnojamojo turto vertė ir kainos skirtingose valstijose ir kaimyniniuose miestuose skiriasi.
Realybė
Kitas svarbus dalykas, į kurį reikia atkreipti dėmesį vertinant nekilnojamąjį turtą kaip investiciją, yra tas, kad jis niekada neatsipirks, nebent jį parduosite. Praktiniu požiūriu, net jei jūsų pagrindinė gyvenamoji vieta dvigubai didesnė dėl vertės, nes ją įsigijote, tai tikriausiai reiškia tik tai, kad padidėjo jūsų nekilnojamojo turto mokesčiai. Visas jūsų gautas pelnas yra tik pelnas popieriuje, kol neparduosite turto.
Nors yra galimybė pasiskolinti savo namo kapitalą imant paskolą, praeityje kvaila strategija buvo naudoti namus kaip bankomatą. Jūsų mokamos palūkanos ne tik lemia pelną, bet ir paskolos mokėjimas atima iš jūsų finansinio stabilumo. Jei nekilnojamojo turto kainos mažėja, galite atsidurti nepriimtinoje padėtyje - skolinti daugiau paskolos, nei namas yra vertas.
Hipotekos įkainiai
Hipotekos normos paprastai kyla ekonomikos augimo laikotarpiais. Kai tai atsitiks, darbo rinka yra sveika ir didėja ir žmonių atlyginimai. Hipotekos normos buvo palyginti žemos nuo to laiko, kai krito būsto rinka, todėl namų nuosavybė tapo patrauklesnė. 30 metų fiksuotų palūkanų hipotekos palūkanų norma 2013 m. Gegužės mėn. Buvo 3, 35 proc. Ir išliko palyginti nepakitusi nuo 2019 m. Birželio mėn. Ir sudarė 3, 73 proc. Anot Freddie Mac, žemos kainos paskatino įsigyti paraiškas, todėl įmonė tikisi, kad būsto rinkoje pagerės padidėjęs pardavimų aktyvumas ir mažesnės kainos. Hipotekos ataskaitose prognozuojama, kad palūkanų norma 2019 m. Pabaigoje bus maždaug 4, 4%, ty padidėjimas gali būti nematomas.
Taigi kaip tai atkartoja nekilnojamojo turto kainas? Mažesnės hipotekos normos nebūtinai turi tiesioginį ryšį su būsto kainomis, net jei norėtume manyti, kad jos tai daro. Bet tai jiems gali turėti netiesioginį poveikį. Kai tarifai yra žemi, vartotojai nori ir gali sau leisti prisiimti daugiau skolų. Taip yra todėl, kad kredito, ty palūkanų, kaina yra pigi. Kylančios palūkanų normos vis dėlto lemia silpnesnę pirkėjų paklausą.
Ar nekilnojamasis turtas yra bloga investicija?
Jau dabar jūs galvojate, kad būsto pirkimas neturi jokios vertės, tikintis, kad laikui bėgant jis įgis vertę. Nors tiesa, kad vargu ar matysite pelną, kurį galite išleisti, jei planuojate visą gyvenimą gyventi tame pačiame name, jei įsigyjate pirkinį pagal išėjimo strategiją, yra daug didesnė tikimybė pamatyti grynųjų pinigų pelnas.
Pirmiausia apsvarstykite savo motyvaciją pirkti namą. Jei norite jame gyventi, tuomet turėtumėte nustoti galvoti apie pelną ir nuostolius. Jei tikitės užsidirbti pinigų, tuomet turite įvesti operaciją pagal išėjimo strategiją. Tai taip pat reiškia, kad jūs turėtumėte galvoti apie pardavimo kainą, tuo pačiu išlaikydami nekilnojamojo turto pirkimo kainą.
Kai pasieksite savo kainą, jūs parduodate turtą taip, lyg vertintumėte akcijas. Priklausomai nuo jūsų gyvenimo būdo, tai gali būti ne praktinis požiūris į pagrindinę gyvenamąją vietą, tačiau būtent tai daro daugelis nekilnojamojo turto investuotojų, pirkdami nekilnojamąjį turtą - juos atnaujindami ir parduodami. Tiesiog nepamirškite, kad kainos ne visada kyla.
Anksčiau Japonijoje būsto kainos krito dar labiau. Tai nereiškia, kad šios kainos negrįš į pelningą teritoriją, tačiau atminkite, kad kai kuriais atvejais tai gali užtrukti labai ilgai.
Esmė
Turint mintyje istoriją, daugumai būsimų namų savininkų būtų gerai nusipirkti vietą, kurioje jie iš tikrųjų tikisi gyventi, greitai sumokėti hipoteką, gyventi ten iki pensijos, tada sumažinti kainą ir persikelti į pigesnius namus. Tai nėra tikras statymas, tačiau ši strategija padidina pelno tikimybę.
