Kas yra 5 klaidos, dėl kurių namas gali paversti šnipštu?
Tai atrodo taip lengva! Nusipirk namą, padaryk keletą kosmetinių pataisų, padėk atgal į rinką ir uždirbk didžiulį pelną. Bet kuriuo metu pusšimtis televizijos laidų rodo gerai atrodančius, apsirengusius investuotojus, kad procesas atrodytų greitas, įdomus ir pelningas.
Ir daugybė namų yra apversti. „ATTOM Data Solutions“ praneša, kad per tą patį 12 mėnesių laikotarpį 2017 m. JAV buvo nupirkta ir perparduota daugiau nei 200 000 namų. Tai yra mažiau nei 6% visų tais metais parduotų vienos šeimos namų ir namų valdų.
Tačiau kelias į nekilnojamojo turto turtus nėra vien tik patrauklumas ir „parduoti“ ženklai. Per daug būsimų nekilnojamojo turto magnų pamiršta pagrindus ir baigiasi nesėkme. Taigi, kokias penkias klaidas daro tikėtini plepiai? O kaip jų išvengti?
Pirmasis, geriausias patarimas yra apriboti savo finansinę riziką ir maksimaliai padidinti grąžos galimybes. Paprasčiau tariant, nemokėkite per daug už namus (žinodami, ko jie verti) ir prieš pirkdami įsitikinkite, kad taip pat žinote, kiek kainuos būtinas remontas ar atnaujinimas. Turėdami šią informaciją, galėsite apskaičiuoti idealią pirkimo kainą.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- „Namų apvertimas“ yra verslas, kaip ir bet kuris kitas, nes norint, kad jis būtų sėkmingas, reikia žinių, planavimo ir nuovokumo. Įprasta klaida, kurią daro nekilnojamojo turto investuotojai, yra nepakankamas projekto laiko ar pinigų nuvertinimas. Kita klaida, kurią daro namo apipjaustymas, pervertina jų įgūdžiai ir žinios. Kantrybė ir apsisprendimas yra ypač svarbūs tokiais laikais pagrįstu verslu kaip investavimas į nekilnojamąjį turtą.
70% taisyklė nurodo, kad investuotojas turėtų sumokėti ne daugiau kaip 70% turto ARV (vertės po remonto vertės), atėmus reikalingus remontus. ARV yra tai, ko verta namai, kai jie bus visiškai suremontuoti.
Štai pavyzdys: jei namo ARV yra 150 000 USD ir jam reikia 25 000 USD remontui, tada 70% taisyklė reiškia, kad investuotojas turėtų sumokėti ne daugiau kaip 80 000 USD už namą. 150 000 USD x 0, 70 = 105 000 USD - 25 000 USD = 80 000 USD.
Kaip ir bet kuris kitas smulkusis verslas, šis siekis pareikalaus laiko ir pinigų, planavimo ir kantrybės, įgūdžių bei pastangų. Greičiausiai bus sunkiau ir brangiau, nei jūs kada nors įsivaizdavote. Ir net jei tinkamai suprasite kiekvieną detalę, kintančios rinkos sąlygos gali reikšti, kad kiekviena pradžioje padaryta prielaida bus netinkama iki galo. Pažvelkite į tai lengvai, jei rizikuojate: jei norite tik greitai praturtėti apleisdami namus, galite patekti į skurdų namus.
5 populiariausi namai, kuriuos reikia apversti
Supratimas apie 5 klaidas, dėl kurių namas gali priversti šnipinėti
„Flipping“ (dar vadinamas didmeniniu investavimu į nekilnojamąjį turtą) yra tam tikros rūšies investavimo į nekilnojamąjį turtą strategija, kai investuotojas įsigyja turtą ne tam, kad jį naudotų, bet ketindamas jį parduoti siekdamas pelno.
Šis pelnas paprastai gaunamas padidėjus kainoms, atsirandančioms dėl karštos nekilnojamojo turto rinkos, kurioje greitai kyla kainos, arba dėl turto pagerinimo, arba dėl abiejų. Pvz., Investuotojas gali nusipirkti viršutinį fiksatorių „karštoje“ kaimynystėje, atlikti esminius atnaujinimus, tada pasiūlyti jį už kainą, kuri atspindi jo naują išvaizdą ir patogumus.
Investuotojai, kurie keičia nekilnojamąjį turtą, koncentruojasi į vieno turto ar jo grupės pirkimą ir vėlesnį perpardavimą. Daugelis investuotojų bando sugeneruoti pastovų pajamų srautą, atlikdami dažnai pasitaikančias pajamas.
Taigi kaip apversti pastatą ar namą? Paprastai tariant, jūs norite pirkti mažai ir parduoti didelius (kaip ir daugumą kitų investicijų). Užuot priėmę pirkimo ir palaikymo strategiją, jūs kuo greičiau įvykdote operaciją, kad apribotumėte laiką, per kurį rizikuoja jūsų kapitalas. Apskritai, didžiausias dėmesys turėtų būti skiriamas greičiui, o ne maksimaliam pelnui. Taip yra todėl, kad kiekviena praėjusi diena jums kainuos daugiau pinigų (hipoteka, komunalinės paslaugos, turto mokesčiai, draudimas ir kitos su namų nuosavybe susijusios išlaidos).
Tai yra bendrasis planas, nors jis susijęs su keliomis spragomis.
1. Nepakanka pinigų
Daiktai nekilnojamojo turto srityje yra brangūs. Pirmosios išlaidos yra turto įsigijimo išlaidos. Nors trūksta mažai pinigų reikalaujančių finansavimo pretenzijų arba jų nėra, surasti šiuos teisėto pardavėjo sandorius yra lengviau pasakyti, nei padaryti. Be to, jei finansuojate įsigijimą, mokate palūkanas.
Nors už pasiskolintų pinigų palūkanas vis dar galima atskaityti mokesčius, net ir priėmus Mokesčių mažinimo ir darbo vietų įstatymą, tai nėra 100% išskaita. Kiekvienas doleris, išleistas palūkanoms, prideda sumą, kurią jums reikės uždirbti pardavus, norint sulyginti.
Ir jei jūs naudojate hipotekos ar būsto nuosavybės kredito liniją (HELOC) finansuodami savo gyvenamojo namo pirkimą, tik palūkanos yra išskaičiuojamos. Pagrindinė jūsų mokesčio dalis, mokesčiai ir draudimo dalys nėra išskaičiuojami.
Plačiai ištirkite savo finansavimo galimybes, kad nustatytumėte, kuris hipotekos tipas geriausiai atitinka jūsų poreikius, ir suraskite skolintoją, siūlantį žemas palūkanų normas. Paprastas būdas ištirti finansavimo sąnaudas yra hipotekos skaičiuoklė, leidžianti palyginti įvairių skolintojų siūlomas palūkanų normas. Žinoma, mokėdami grynaisiais už turtą pašalinsite palūkanų sąnaudas, tačiau net ir tada yra turto laikymo išlaidos ir galimybės suskaičiuoti grynuosius pinigus.
Palūkanų normai pakilus nuo žemiausio po būsto krizės kylančio pelno, pelnas yra sunkesnis nei anksčiau. Tiesą sakant, „ATTOM“ duomenys rodo, kad 2018 m. Pirmąjį pusmetį veikla lėtėjo iki beveik ketverių metų žemo lygio, o pelno maržos sumažėjo iki žemiausios vidutinės bendros investicijų grąžos (IG) nuo 2014 m. Pabaigos. Tai nereiškia, kad nėra pinigų uždirbti (IG buvo tik į šiaurę nuo 44%), tačiau tai reiškia, kad reikia priežiūros. Vidutinis bendras pelnas, gaunamas už paspirtį, yra 65 520 USD, bet tai yra bruto.
Taip pat reikia atsižvelgti į renovacijos išlaidas. Jei planuojate sutvarkyti namą ir parduoti jį siekdami pelno, pardavimo kaina turi viršyti kombinuotas įsigijimo, turto išlaikymo ir renovacijos sąnaudas.
25 000 USD kainuojanti virtuvė, 10 000 USD vonios kambarys, 5 000 USD nekilnojamojo turto mokesčių, komunalinių paslaugų ir kitos su savimi susijusios išlaidos sumažina šį skaičių maždaug dviem trečdaliais. Nusivylimas netikėta struktūrine turto problema ir bendras pelnas gali tapti grynaisiais nuostoliais. Net jei jums pavyks įveikti šias kliūtis, nepamirškite apie kapitalo prieaugio mokesčius, kurie pašalins jūsų pelną.
2. Nepakanka laiko
Namų atnaujinimas ir apversimas yra daug laiko reikalaujantis darbas. Tinkamo turto suradimas ir pirkimas gali užtrukti mėnesius. Kai turėsite namą, turėsite investuoti laiko jį sutvarkyti. Jei dirbate dieną, griovimui ir statybai skirtas laikas gali prarasti vakarus ir savaitgalius. Jei sumokėsite kam nors kitam už tai, kad atliktumėte darbą, vis tiek praleisite daugiau laiko, kurio tikitės prižiūrėdami veiklą, o apmokėjimo kitiems išlaidos sumažins jūsų pelną.
Kai darbas bus atliktas, prieš parduodant turėsite suplanuoti patikrinimus, kad įsitikintumėte, jog turtas atitinka galiojančius statybų kodus. Jei taip nėra, turėsite praleisti daugiau laiko ir pinigų, kad jis atitiktų par. Be to, tai gali būti gana ilgo laiko investicija parduoti turtą. Jei patys parodysite tai potencialiems pirkėjams, galite praleisti daug laiko važinėdami į turtą ir iš jo bei susitikimuose.
Ar verta? Daugeliui žmonių gali būti prasmingiau laikytis dienos darbo, kai jie gali užsidirbti tos pačios rūšies pinigų per kelias savaites ar mėnesius, naudodamiesi pastoviu darbo užmokesčiu, nerizikuodami ir nuosekliai laikydamiesi laiko.
3. Nepakanka įgūdžių
Profesionalūs statybininkai ir kvalifikuoti specialistai, pavyzdžiui, dailidės ir santechnikai, dažnai apverčia namus, siekdami įprasto darbo. Jie turi žinių, įgūdžių ir patirties, kaip surasti ir sutvarkyti namą. Kai kurie iš jų taip pat turi profesinių sąjungų darbo vietas, kurios visą žiemą vykdo nedarbo patikrinimus, kol dirba prie šalutinių projektų.
Tikri pinigai namuose apmokestinami prakaito kapitalu. Jei esate patogus su plaktuku, mėgstate kloti kilimą, galite pakabinti gipso kartoną, pastatyti namą ir sumontuoti virtuvės kriauklę, turite įgūdžių apversti namą.
Kita vertus, jei jūs nežinote „Phillips“ galvos atsuktuvo iš plokščio atsuktuvo, renovacijos ir remonto darbus turėsite sumokėti specialistui. Atitinkamai sumažėja tikimybė uždirbti nemažą pelną iš savo investicijų.
4. Nepakanka žinių
Norėdami būti sėkmingi, žinote, kaip išsirinkti reikiamą turtą tinkamoje vietoje už tinkamą kainą. Ar tikrai tikitės, kad kaimynystėje, kur yra 100 000 USD namų, nusipirksite už 60 000 USD ir parduosite už 200 000 USD? Rinka yra per daug efektyvi, kad tai vyktų reguliariai.
Tarkime, net ir įsigijus visą gyvenimą, tarkime, kad norite atidaryti namą dainai, žinokite, kuriuos atnaujinimus atlikti ir kuriuos praleisti. Jūs taip pat turite suprasti taikomus mokesčių įstatymus ir zonavimo įstatymus bei žinoti, kada sumažinti savo nuostolius ir išeiti, kol jūsų projektas netaps pinigų duobe.
Nekilnojamojo turto sąrašų įmonė „Zillow“ dabar aplanko namus tam tikrose rinkose. Bendrovė tikisi nusipirkti ir apversti nekilnojamąjį turtą per 90 dienų, o jie turi duomenų ir žinių, kad pasiūlytų „mamos ir pop“ operatoriams aršią konkurenciją. Didžiosios lygos skolintojai taip pat pradėjo ieškoti pelno tiesioginių paskolų rinkoje. Pasaulinė investicinė įmonė „KKR & Co. Inc.“ (anksčiau vadinta „Kohlberg Kravis Roberts & Co.“ ir „KKR & Co. LP“) prisijungė prie kitų privačių investicinių firmų, siekiančių veiksmo gabalas.
5. Neužtenka kantrybės
Profesionalai leidžia laiką ir laukia tinkamo turto. Naujokai skuba nusipirkti pirmąjį namą, kurį mato. Tada jie pasamdo pirmąjį rangovą, kuris pateikia pasiūlymą dėl darbų, kurių patys negali atlikti. Profesionalai darbus atlieka patys arba pasikliauja iš anksto parengtų, patikimų rangovų tinklu.
Naujokai samdo nekilnojamojo turto agentą, kad padėtų parduoti namą. Profesionalai pasikliauja „pardavimu savininkui“ pastangomis sumažinti išlaidas ir padidinti pelną. Naujokai tikisi skubėti per procesą, užsidengti dažų sluoksniu ir uždirbti likimo. Profesionalai supranta, kad pirkti ir parduoti namus reikia laiko, o pelno maržos kartais būna nedidelės.
