Kai kyla palūkanų normos, investuotojai siekia padengti ir bet kokį gerą turtą, kurį gali rasti. Bent jau remiantis istoriniais duomenimis, alternatyvos gali būti geros alternatyvos, tokios kaip patikėjimo fondai (REIT). Pažiūrėkime, kaip REIT vykdė laikotarpius, kai palūkanų normos buvo aukštos ir žemos.
Greitas pakartojimas
REIT yra vertybiniai popieriai, kuriais prekiaujama viešai ir kurie investuoja į nekilnojamąjį turtą per nekilnojamąjį turtą ar hipoteką ir kurio kaina svyruoja tokiose pagrindinėse biržose kaip ir vertybinių popierių biržos. Todėl REIT siūlo aukštą likvidumo lygį (retos kokybės, kai reikia prekiauti nekilnojamuoju turtu). Trestai dažnai specializuojasi tam tikrose nuosavybės rūšyse, tokiose kaip gyvenamieji butai, komerciniai pastatai, sandėliai ar viešbučių patalpos. REIT taip pat galima įsigyti regioniniais variantais, sutelkiant dėmesį į nekilnojamąjį turtą konkrečiose šalyse / regionuose, tokiuose kaip JAV, Europoje, Kinijoje ar Japonijoje. (Norėdami sužinoti daugiau, žiūrėkite: 5 REIT tipai ir kaip į juos investuoti .)
REIT teikia daug privalumų, įskaitant diversifikaciją, aukščiau nurodytą likvidumą, nedidelę investicijų sumą ir mokesčių lengvatas (atsižvelgiant į vietos įstatymus). (Norėdami sužinoti daugiau, skaitykite skyriuje „ Investavimas į REIT “).
REIT grąžina Vs. Palūkanų normos
REIT.com ataskaita rodo istoriškai žemą koreliacijos lygį (kaip du vertybiniai popieriai juda vienas kito atžvilgiu) tarp REIT ir akcijų rinkos. Ta pati ataskaita rodo panašų žemą koreliacijos lygį tarp REIT ir obligacijų pajamingumo.
(Žemiau yra supjaustyta lentelė, paryškinta REIT-obligacijų koreliacija.)
Panašus istorinis populiaraus REIT indekso ir 10 metų obligacijų palūkanų normų palyginimas rodo atvirkštinį ryšį. Mes nubraižome populiariojo FTSE NAREIT All REITs indekso metinę grąžą pagal 10 metų palūkanų normas
Iždo obligacijos:
Kaip matyti iš aukščiau pateikto 45 metų schemos, kylančios palūkanų normos atrodo blogai REIT grąžai ir atvirkščiai. Aukštų palūkanų normų laikotarpiais, 1980–1985 m., REIT grąža buvo mažesnė, o jie išaugo po 2008 m., Kai palūkanų normos pasiekė rekordinį žemumą.
Tačiau reikia atsižvelgti į kitus veiksnius ir kitus išsamius pastebėjimus, kurie gali rodyti teigiamą REITs investicijų grąžą net ir esant aukštai palūkanų normai. Išskirkite konkrečius laikotarpius, kai palūkanų normos buvo aukštos ir atsirado įdomių pastebėjimų:
Nuo 1981 m. Palūkanų normos mažėjo; tarpiniais metais buvo keletas atsitiktinių šuolių, tačiau iš esmės jis nuosekliai mažėjo (nors nuo 2018 m. spalio mėn. jie vėl pradėjo augti) dėl palūkanų normos. Kiekvienam penkerių ar 10 metų laikotarpiui žemesnės palūkanų normos buvo laikomos „didelėmis“.
- 1979–1984 m. Šiuo laikotarpiu palūkanų normos buvo labai svyruojančios nuo 10% iki 14%. REITs grąža taip pat buvo 9–32%.1991–1997: Šiuo laikotarpiu atsirado naujas aukštų palūkanų normų diapazonas, kuris svyravo nuo 6% iki 8%. REIT indekso grąža buvo 12–36%, išskyrus 1% 1994–2000–2001 m.: Kitas didelis palūkanų diapazonas buvo 2000–2001 m. Laikotarpiu, kai palūkanų normos svyravo apie 5, 5%. Grąža iš REIT svyravo nuo 16% iki 26%.
Kaip REIT tarifai keitėsi tarpiniais mažų palūkanų laikotarpiais?
- 1973–1974 m. Palūkanų normos buvo palyginti žemesnės - nuo 6, 9% iki 7, 4% (palyginti su dideliu diapazonu nuo 10% iki 14% kitais metais). REIT rezultatai buvo blogi - metiniai nuostoliai svyravo nuo -42% iki -27%.1998-1999: Palūkanų normos svyravo nuo 4% iki 5, 5%, o REIT grąžos vis tiek buvo neigiamos, atsižvelgiant į -18%. iki -6%.2007-2012: Palūkanų normos laipsniškai mažėjant nuo 4% iki mažiau nei 2%, REIT uždirbo nuolatinius metinius nuostolius nuo -45% iki -5%, išskyrus tik vieną teigiamą grąžą 2009 m.
Šie pastebėjimai rodo, kad REIT iš tikrųjų neturi jokios priklausomybės nuo palūkanų normų scenarijų. REIT investicijų grąžoje iš tikrųjų gali nebūti palūkanų normos pokyčių.
REIT nauda investuotojams
Yra ir kitų REIT pranašumų, dėl kurių jie yra tinkamas pasirinkimas net ir esant dideliam palūkanų laikotarpiui:
- Pajamų galimybė: REIT yra laikomi vertybiniais popieriais, paremtais pajamingumu. Nors jie gali įvertinti kainą, nemaža REIT grąžos dalis yra iš dividendų. REITs vengia mokėti pelno mokesčio, jei paskirsto mažiausiai 90% savo pajamų savo vienetų savininkams. Dėl šios mokesčių lengvatos reguliarus dividendų pajamų paskirstymas REIT akcininkams, o faktinis grynasis pajamingumas dažnai būna didesnis nei iš obligacijų (ar akcijų) gaunamas pajamas, net ir esant didelėms palūkanų normoms. Visuotinis diversifikavimas: REIT siūlo pasaulinių rinkų ekspoziciją. Nuo praėjusio amžiaus dešimtojo dešimtmečio JK, Singapūras, Japonija, Australija, Nyderlandai, Pietų Afrika ir daugelis kitų šalių įgalino REIT sąrašus, leisdami investuotojams domėtis užsienio šalių nekilnojamojo turto rinkose. Pvz., Jei vietinė nekilnojamojo turto rinka JAV dėl didesnių palūkanų normų įtakos, JAV investuotojas, susidūręs su Singapūro nekilnojamojo turto rinka, gali gauti naudos, jei savo portfelyje turi Singapūro nekilnojamojo turto REIT. Konkretaus sektoriaus pozicijos: Kylant palūkanų normoms, ne visi nekilnojamojo turto subsektoriai gali nukentėti. Pvz., Gali nukentėti gyvenamųjų patalpų nuoma, bet ne geriausiose vietose esančių prekybos centrų. Kruopštus nekilnojamojo turto rinkos tyrimas, palūkanų normų poveikis konkrečiam subsektoriui ir konkrečioms REIT, pagrįstoms pagrindiniu turto turėjimu, gali padaryti REIT investicijas pelningas, nesvarbu, kokia yra palūkanų normos įtaka. (Norėdami sužinoti daugiau, žiūrėkite: 3 viešbučių REIT, kurie pralenkė rinką, ir gyvenamųjų, sveikatos priežiūros ir biurų REIT .)
Esmė
Išnagrinėjus koreliacijos modelius ir istorinius duomenis paaiškėja, kad grąžos iš REIT nepriklauso nuo palūkanų normos laikotarpių. Atidžiai ištyrę ir tinkamai pasirinkę nekilnojamojo turto subsektorius ir geografinius regionus, investuotojai gali laikyti REIT gerą alternatyvą tradicinėms akcijoms ir obligacijoms, kurios yra labai jautrios palūkanų normoms.
