Kas yra kombinuotasis kreditas?
Kombinuotą paskolą sudaro dvi atskiros to paties skolintojo paskolos tam pačiam skolininkui. Vienos rūšies paskolos suteikia finansavimą naujo namo statybai, o pasibaigus statyboms - įprastinė hipoteka. Kita kombinuotų paskolų rūšis suteikia dvi vienalaikes paskolas esamam būstui įsigyti. Tai dažnai naudojama, kai pirkėjas negali susimokėti 20% įmokos, tačiau nori išvengti nemokėjimo už privataus hipotekos draudimą (PMI).
Kaip veikia kombinuotasis kreditas
Naujų namų atveju kombinuotą paskolą paprastai sudaro reguliuojamo dydžio hipoteka statyboms finansuoti, o paskui - antroji paskola, paprastai 30 metų hipoteka, kai būstas yra baigtas. Paprastai antroji paskola bus naudojama pirmajai išmokėti, paskolos gavėjui paliekant tik vieną paskolą.
Asmeniui, perkančiam esamą būstą, kombinuota paskola gali būti suteikta kaip hipoteka arba 80-10-10 hipoteka. 80-10-10 hipoteką sudaro dvi paskolos su viena įmoka. Pirminė paskola padengia 80% namo pirkimo kainos, antroji paskola - dar 10%, o pirkėjas sumoka 10% įmoką grynaisiais.
Kadangi pagrindinė paskola turi 80% paskolos ir vertės santykio, pirkėjas paprastai gali vengti mokėti už privatų hipotekos draudimą (PMI), kuris paprastai reikalingas, kai būsto pirkėjai moka mažiau nei 20% įmokų. PMI nėra vienkartinės išlaidos, bet turi būti mokamos kasmet, kol būsto savininko nuosavybė pasieks 20%. Paprastai skolininkams kiekvienais metais tai kainuoja nuo 0, 5% iki 1% jų paskolos vertės.
Antroji paskola sudaro likusius tuos 20% įmokos. Paprastai tai bus būsto kapitalo kredito linija (HELOC). HELOC veikia panašiai kaip kreditinė kortelė, tačiau su mažesnėmis palūkanų normomis, nes namo nuosavybė jį palaiko. Taigi palūkanos atsiranda tik tada, kai skolininkas tuo naudojasi.
Kombinuota paskola gali padėti namo pirkėjams išvengti papildomų privataus hipotekos draudimo išlaidų.
Kombinuotosios paskolos privalumai ir trūkumai
Naudojant kombinuotą paskolą esamam būstui pirkti dažniausiai yra naudojamasi aktyviose būsto rinkose. Didėjant kainoms ir namams tampame mažiau prieinamiems, hipotekos paskolos suteikia pirkėjams galimybę pasiskolinti daugiau pinigų, nei galėtų leisti jų įmoka. Tai gali būti pranašumas, jei pirkėjai neprisiima daugiau skolų, nei gali susitvarkyti, jei kas nors nutiktų.
Kombinuotosios paskolos taip pat gali būti galimybė žmonėms, kurie bando nusipirkti naują būstą, bet dar nepardavė dabartinio. Tokiu atveju pirkėjas galėtų naudoti HELOC, kad padengtų pradinio įnašo už naujus namus dalį, ir tada sumokėti HELOC, kai senas namas parduodamas.
Pirkėjai, statantys naują namą, gali turėti paprastesnių ar pigesnių variantų nei kombinuotas paskolas. Pavyzdžiui, statytojas gali finansuoti statybas. Tada, kai namai bus baigti, pirkėjas gali susitarti dėl įprastos hipotekos ir sumokėti statytojui. Arba būsto savininkas gali naudoti atskirą paskolą statyboms ir nusipirkti nuolatinę hipoteką.
Tačiau kombinuota paskola gali turėti pranašumą prieš dvi atskiras skirtingų skolintojų paskolas dėl vienkartinių uždarymo išlaidų.
