Finansinė krizė + 10: kur dabar yra namų kainos?

Jau praėjo 10 metų nuo „Lehman Brothers“ žlugimo ir iš to išplaukiančios finansinės krizės, ir ekonomika atrodo klestinti. Akcijų rinka ką tik užfiksavo ilgiausio šiuolaikinių istorijų bulių rekordą, praėjus 3, 453 dienoms - beveik devyniems su puse metų - be esminių pataisų. Anksčiau šiais metais JAV nedarbo lygis nukrito iki 3, 8%, ty 18 metų žemiausias lygis.

Būstas buvo krizės, sukėlusios Didžiąją Recesiją, pagrindas. Tačiau dabar nekilnojamojo turto rinka taip pat yra karšta: pakilo kainos, sumažėjo atsargos ir palengvėjo skolinimo standartai, todėl daugiau žmonių galėjo įgyti hipoteką. Neseniai paskelbtame FICO tyrimų tinklaraščio įraše teigiama, kad „pirmoji aiški tendencija, pastebima aplink naujai kilusias hipotekas, yra tai, kad tolstant nuo didžiojo nuosmukio, atrodo, kad pasirašymo kriterijai palengvėjo, o platesnė vartotojų grupė įgyja hipoteka. “

Būsto krizė 101

Vis dėlto prabėgo 10 metų būstas. Prisiminkite nesąžiningą skolinimo praktiką, padėjusią iššaukti krizę: Būsto perteklius rengiantis žlugimui motyvavo kreditorius išduoti paskolas praktiškai visiems, norintiems pasirašyti taškuota linija - net jei asmuo aiškiai negalėjo grąžinti - tiesiog užpildyti atsargų perteklių. NINJA paskolos, išduodamos skolininkams, neturintiems pajamų, neturintiems darbo ir neturintiems turto , buvo siaučiamos, o plačiai išleistos 2/28 subprime hipotekinės paskolos (ARM) privertė skolininkus žlugti. Šios paskolos suteikė skolininkams pirmuosius dvejus metus mažesnę nei „rinkos vertės“ palūkanų normą, po to palūkanos šoktelėjo iki didesnės normos, todėl mokėjimai dažnai tapo neįperkami.

Nuo 2006 m. Pirmojo ketvirčio iki 2012 m. Šioms subprime ARM hipotekoms buvo taikoma aukštesnė rinkos uždarymo pradinė norma nei fiksuotoms premijoms, prime ARM, subprime fiksuotoms paskoloms ir FHA paskoloms, kaip parodyta šioje hipotekų bankininkų asociacijos diagramoje. Tuo pačiu laikotarpiu aukščiausio lygio subkampių ginklų nusikalstamumas taip pat buvo aukščiausias.

Šių paskolų skola buvo perpakuota į investuojamus produktus, įskaitant hipoteka užtikrintus vertybinius popierius, kurie buvo parduoti bankams, rizikos draudimo fondams, draudimo bendrovėms, pensijų fondams ir net turtingiems asmenims. Kai skolininkai pradėjo nevykdyti savo paskolų, tai buvo pražūtinga bet kuriai finansų įstaigai (ar asmeniui), kuri pirko ar pardavė hipoteka užtikrintus vertybinius popierius. Patekimas į apyvartą padėjo paveikti visą finansų pramonę. Vertybinių popierių rinka sudužo, bankai žlugo, būsto kainos tapo tankios ir milijonai žmonių prarado darbą, dideles pensijų santaupas ir namus.

Namų kainos šiandien

Nacionalinis būsto kainų indeksas pasiekė aukščiausią tašką 2006 m. Balandžio mėn., Pasiekė žemiausią tašką 2011 m. Kovo mėn. - praėjus maždaug dvejiems metams po oficialios recesijos pabaigos - ir vėl pasiekė aukščiausią tašką 2017 m. Spalio mėn., Teigiama nekilnojamojo turto duomenų bendrovės „CoreLogic“ specialiajame pranešime. Nevada pastebėjo didžiausią nuosmukį per nuosmukį - 60% sumažėjo būsto kainos. Arizonos ir Floridos valstijos nebuvo labai atsilikusios, nukritusios atitinkamai 51% ir 50%, kaip parodyta šioje diagramoje iš „CoreLogic“, kurioje parodyti didžiausi ir mažiausi kritimai nuo didžiausio iki mažiausio lygio tam tikrose valstijose.

„2011 m. Galutinai pasiekus žemiausią kainą, būsto kainos pradėjo lėtai kilti ten, kur esame dabar“, - sakė Frankas Nothaftas, „CoreLogic“ vyriausiasis ekonomistas. „Didesnė paklausa ir mažesnė pasiūla, taip pat klestinčios darbo rinkos paskatino kai kurias labiausiai nukentėjusias būsto rinkas padidinti namų kainas. Tačiau daugelis vis dar negrįžta į lygį prieš avariją “.

Nors daugelis valstybių susigrąžino savo vertybes prieš krizę, tai ne visos geros naujienos. Griežtesni skolinimo standartai nuo krizės apsunkino hipotekos gavimą, o tai, kai kurių pramonės atstovų manymu, prisidėjo prie griežtesnių atsargų ir kainų, kurios gerokai viršija jų prieš krizę pasiektą viršūnę.

Susidūrę su didelėmis kainomis, griežtais skolinimo standartais ir grynųjų pinigų pirkėjų konkurencija, daugelis namų pirkėjų neturi kitos galimybės, kaip tik išsinuomoti. Miesto instituto duomenimis, kai kuriose metro vietose, įskaitant San Franciską, tik 25% gyventojų gali sau leisti nusipirkti būstą. Nekilnojamojo turto tinklalapio „Zillow“ duomenimis, 50 didžiausių JAV miestų nuomininkų procentinė dalis išaugo 2006–2016 m. Šiandien nuomojamų gyventojų procentas yra aukščiausias nuo 1965 m.

„Mes tikrai esame pagirių fazėje“, - sakė nekilnojamojo turto vertinimo ir konsultacijų firmos „Miller Samuel“ generalinis direktorius Jonathanas Milleris. „Vien todėl, kad kainos auga, dar nereiškia, kad mes atsigavome. vis dar yra iškraipoma, ir tai yra dėl kredito sąlygų “.

Prieinamumas priklauso nuo rinkos

Kai 2006 m. Balandžio mėn. Būsto rinka pasiekė aukščiausią tašką, beveik du trečdaliai labiausiai apgyvendintų JAV metro rajonų buvo išvardyti kaip pervertinti, o tik penkios metro zonos, sudarančios tik 1%, buvo laikomos neįvertintomis. 2011 m. Kovo mėn. Rinka buvo dugne ir tik 27 rinkos - arba 7% labiausiai apgyvendintų metro rajonų - buvo laikomos pervertintomis. Šiandien (nuo 2017 m. Gruodžio mėn. Remiantis naujausiais turimais duomenimis) labiausiai apgyvendintos JAV metro zonos yra beveik vienodos pasiskirstymo tarp rinkų, kurios yra neįvertintos, pervertintos ir vertingos - tai reiškia jų „ilgalaikį, tvarų“ „CoreLogic“ duomenimis, palaikomi vietinės rinkos pagrindai, tokie kaip disponuojamos pajamos “.

	PASTABA	VERTĖ	NEPRIKLAUSOMAS
JAN '00: PRADĖTI	6%	87 proc.	7%
NOV '06: PEAK	67 proc.	32 proc.	1%
MAR'11: TROŠK	7%	42 proc.	52 proc.
'17 GRUODIS: EINAMASIS	33 proc.	35 proc.	32 proc.