Pirmas

Turinys

• Pirmojo namų pirkėjo pranašumas
• Prieš pirkdami apsvarstykite šiuos dalykus
• Pirkimo procesas
• Patarimas naujų namų savininkams
• Esmė

Pirkti namus gali būti sudėtinga pirmą kartą. Galų gale yra tiek daug žingsnių, užduočių ir reikalavimų, ir jūs galite jaudintis dėl brangios klaidos. Tačiau pirmą kartą įsigyjantys namų pirkėjai iš tikrųjų naudojasi ypatingais pranašumais, sukurtais siekiant paskatinti naujus dalyvius į nekilnojamojo turto rinką. Norėdami demistifikuoti procesą, kad gautumėte kuo daugiau naudos iš savo pirkinio, pateikiame tai, ką turite apsvarstyti prieš pirkdami ir ko galite tikėtis iš paties pirkimo proceso, taip pat patarimų, kaip palengvinti gyvenimą įsigijus pirmuosius namus..

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Pirmą kartą būsto pirkėjai, kaip apibrėžė JAV būsto ir miestų plėtros departamentas, gali gauti pagalbos iš valstybinių programų, mokesčių lengvatų ir federalinės paskolos. Prieš pradėdami ieškoti, apsvarstykite, koks gyvenamosios vietos tipas patenkins jūsų poreikius, ką jūs galite sau leisti, kiek galite užsitikrinti lėšų ir kas padės atlikti jūsų paiešką. Būsto pirkimas apima turto suradimą, finansavimo užtikrinimą, pasiūlymo pateikimą, namo apžiūrą ir pirkimo uždarymą.Kai jūs persikėlėte svarbu išlaikyti savo namus ir taupyti.

Pirmojo namų pirkėjo pranašumas

Būsto pirkimas vis dar laikomas svarbiausiu Amerikos svajonių aspektu. Pirmą kartą pirkdami turite prieigą prie valstybinių programų, mokesčių lengvatų ir federalinės paskolos, jei neturite įprastos minimalios įmokos - idealiu atveju 20% įprastinės paskolos pirkimo kainos arba jei esate tam tikros grupės narys (žr. Svarbi nuoroda žemiau). Ir jūs galite tapti pirmą kartą įsigyjančiu pirkėju, net jei nesate naujokas.

Remiantis JAV Būsto ir urbanistikos departamento (HUD) duomenimis, pirmą kartą įsigyjant namą yra kažkas, kas atitinka bet kurią iš šių sąlygų:

• Asmuo, kuris trejus metus neturi pagrindinės gyvenamosios vietos. Jei turite namą, bet jūsų sutuoktinis to neturi, tuomet galite kartu nusipirkti vietą kaip pirmi namų pirkėjai. Vienišiems tėvams, kurie, būdami vedę, namus turėjo tik su buvusiu sutuoktiniu. Perkeltas namų šeimininkas, kuriam priklausė tik sutuoktinis.vienam asmeniui, kuriam pagal galiojančius teisės aktus priklausė tik pagrindinė gyvenamoji vieta, kuri nebuvo nuolat pritvirtinta prie nuolatinio fondo. Fizinis asmuo, kuriam priklausė tik turtas, neatitinkantis valstybinių, vietinių ar pavyzdinių statybos kodeksų, ir kuris negali būti laikomasi už mažesnę nei nuolatinio statinio statybos kainą kainą.

Svarbiausi patarimai, kaip nusipirkti savo pirmąjį namą

6 klausimai, į kuriuos reikia atsižvelgti prieš perkant

Pirmasis jūsų žingsnis yra nustatyti, kokie yra jūsų ilgalaikiai tikslai ir kaip namų nuosavybė atitinka tuos tikslus. Galbūt jūs tiesiog norite paversti visus tuos „iššvaistytus“ nuomos mokesčius hipotekos mokėjimais, kurie suteikia jums ką nors apčiuopiamo: nuosavą kapitalą. O gal jūs matote namų valdymą kaip nepriklausomybės ženklą ir mėgaujatės mintimi būti savo savininku. Būsto pirkimas taip pat gali būti gera investicija. Sumažinę savo namų valdos tikslus, nurodysite teisinga linkme. Pateikiame šešis svarstomus klausimus.

1. Kaip jūsų finansinė sveikata?

Prieš spustelėdami internetinių įrašų puslapius ar įsimylėję savo svajonių namą, atlikite rimtą savo finansų auditą. Turite būti pasirengę tiek įsigydami namus, tiek einamosioms išlaidoms. Šio audito rezultatai jums pasakys, ar esate pasiruošęs žengti šį didelį žingsnį, ar jums reikia padaryti daugiau, kad pasiruoštumėte. Atlikite šiuos veiksmus:

Pažvelkite į savo santaupas. Net nesvarstykite apie būsto įsigijimą, kol neturite neatidėliotinos taupomosios sąskaitos, turinčios trijų – šešių mėnesių pragyvenimo išlaidas. Kai perkate namą, iš anksto bus sumokėtos nemažos išlaidos, įskaitant pradinę įmoką ir uždarymo išlaidas. Jums reikia atidėtų pinigų ne tik toms išlaidoms padengti, bet ir skubios pagalbos fondui. Kreditoriai to reikalaus.

Vienas didžiausių iššūkių yra išlaikyti santaupas prieinamoje, palyginti saugioje transporto priemonėje, kuri vis tiek teikia grąžą, taigi jūs neatsiliekate nuo infliacijos.

• Jei įgyvendinti savo tikslą turite nuo trejų iki trejų metų, indėlio sertifikatas gali būti geras pasirinkimas. Tai nepadarys jūsų turtingu, tačiau neprarasite ir pinigų (nebent jums bus paskirta bausmė už pinigų išgryninimą anksčiau laiko). Tą pačią idėją galima pritaikyti įsigyjant trumpalaikes obligacijas ar fiksuotų pajamų portfelį, kuris šiek tiek padidins jūsų augimą, tačiau kartu apsaugos ir nuo audringo akcijų rinkų pobūdžio. Jei turite šešis mėnesius iki metų, laikykite pinigus likvidžius. Geriausia išeitis gali būti taupomoji sąskaita. Įsitikinkite, kad jis yra apdraustas FDIC (dauguma bankų yra), kad jei bankas patektų pas jus, jūs vis tiek turėtumėte prieigą prie jūsų pinigų iki 250 000 USD.

Peržiūrėkite savo išlaidas. Jūs turite tiksliai žinoti, kiek išleidžiate kiekvieną mėnesį ir kur jis eina. Šis skaičiavimas jums pasakys, kiek galite skirti hipotekos įmokai. Įsitikinkite, kad atsiskaitote už viską - komunalines paslaugas, maistą, automobilio priežiūrą ir mokėjimus, studentų skolas, aprangą, vaikų užsiėmimus, pramogas, pensijas, reguliarias santaupas ir bet kokius įvairius daiktus.

Patikrinkite savo kreditą. Apskritai, norint gauti būsto paskolą, jums reikės gero kredito, laiko, kada buvote sumokėję sąskaitas, ir maksimalus 43% skolos ir pajamų santykis. Kreditoriai šiomis dienomis dažniausiai nori apriboti būsto išlaidas (pagrindinę sumą, palūkanas, mokesčius ir būsto savininkų draudimą) iki maždaug 30% skolininkų mėnesinių bendrųjų pajamų, nors šis skaičius gali labai skirtis priklausomai nuo vietos nekilnojamojo turto rinkos.

2. Kokio tipo namai geriausiai atitiks jūsų poreikius?

Įsigydami gyvenamąjį būstą, turite daugybę variantų: tradicinius vienos šeimos namus, dvibučius namus, miestelio namus, kooperatinius namus, kooperatyvus arba daugiabučius namus su dviem ar keturiais vienetais. Kiekviena parinktis turi savo privalumų ir trūkumų, atsižvelgiant į jūsų namų valdos tikslus, todėl turite nuspręsti, koks turto tipas padės pasiekti tuos tikslus. Galite sutaupyti pirkdami bet kurios kategorijos kainą, pasirinkdami viršutinę fiksatorių, tačiau perspėkite: Laikas, prakaitavimo suma ir pinigai, reikalingi fiksatoriaus pavertimui jūsų svajonių namu, gali būti daug daugiau, nei jūs derėjotės. dėl.

3. Kokias ypatybes norite turėti savo idealiuose namuose?

Nors gerai išsaugoti tam tikrą lankstumą šiame sąraše, jūs perkate turbūt didžiausią savo gyvenimo pirkimą ir jūs nusipelnėte, kad tas pirkinys atitiktų jūsų poreikius ir norus kuo arčiau. Jūsų sąraše turėtų būti pagrindiniai norai, tokie kaip dydis ir kaimynystė, iki mažesnių detalių, tokių kaip vonios kambario išdėstymas ir virtuvė su ilgaamžiais prietaisais.

4. Kiek jums tinka hipoteka?

Prieš pradėdami apsipirkti, svarbu pasidomėti, kiek skolintojas duos jums įsigyti pirmuosius namus. Galite manyti, kad galite sau leisti 300 000 USD namus, tačiau skolintojai gali manyti, kad jums gera tik 200 000 USD, remiantis tokiais veiksniais kaip jūsų turimos kitos skolos, mėnesinės pajamos ir kiek laiko buvote dabartiniame darbe. Be to, daugelis maklerių nebus praleisti laiko su klientais, kurie nepaaiškino, kiek jie gali leisti.

Prieš pateikdami pasiūlymą namuose įsitikinkite, kad prieš tai gavote paskolą: Daugeliu atvejų pardavėjai net nesimylės su pasiūlymu, kuris nėra susijęs su išankstiniu hipotekos patvirtinimu. Tai darote pateikdami paraišką dėl hipotekos ir užpildydami reikalingus dokumentus. Naudinga apsilankyti pas skolintoją ir palyginti palūkanų normas bei mokesčius naudojant tokį įrankį kaip hipotekos skaičiuoklė ar „Google“ paieškos.

5. Kiek namų iš tikrųjų galite sau leisti?

Kartais bankas jums suteiks paskolą didesniam namui, nei jūs iš tikrųjų norite mokėti. Vien todėl, kad bankas sako, kad paskolins jums 300 000 USD, dar nereiškia, kad turėtumėte tiek skolintis. Daugelis pirmą kartą namų pirkėjų padaro šią klaidą ir pasilieka „neturtingi“ namuose, likę vos po to, kai kas mėnesį moka hipoteką, kad padengtų kitas išlaidas, tokias kaip apranga, komunalinės paslaugos, atostogos, pramogos ar net maistas.

Nuspręsdami, kokią didelę paskolą iš tikrųjų norite paimti, turėsite atsižvelgti ne tik į mėnesinę įmoką, bet į visas namo išlaidas. Apsvarstykite, kokie dideli turto mokesčiai yra jūsų pasirinktoje kaimynystėje, kiek kainuos namų savininkų draudimas, kiek numatote išleisti lėšų namui išlaikyti ar patobulinti ir kiek kainuos uždarymas.

6. Kas padės surasti namus ir padės jums pirkti?

Nekilnojamojo turto agentas padės surasti namus, kurie atitinka jūsų poreikius ir yra jūsų kainų intervale, tada susitiks su jumis apžiūrėti tuos namus. Pasirinkę namą, kurį norite nusipirkti, šie specialistai gali padėti jums derėtis dėl viso pirkimo proceso, įskaitant pasiūlymo pateikimą, paskolos gavimą ir dokumentų tvarkymą. Tinkama nekilnojamojo turto agento kompetencija gali apsaugoti jus nuo bet kokių sunkumų, su kuriais galite susidurti proceso metu. Dauguma atstovų gauna komisinį atlyginimą, sumokamą iš pardavėjo įplaukų.

1:34

Kreditai pirmą kartą įsigyjantiems namus

Pirkimo procesas

Dabar, kai jau nusprendėte pasinerti, panagrinėkime, ko galite tikėtis iš paties namų pirkimo proceso. Tai gali būti chaotiškas laikas, kai pasiūla ir priešpriešinės varžybos skrajoja pasibaisėtinai, tačiau jei esate pasiruošę vargo (ir dokumentų), galite pereiti į procesą su savo sveiku protu. Čia yra pagrindinis progresas, kurio galite tikėtis:

Rasti namus

Įsitikinkite, kad pasinaudojote visomis turimomis galimybėmis rasti namus rinkoje, įskaitant naudojimąsi savo nekilnojamojo turto agentu, internetinių skelbimų paiešką ir pasivažinėjimą aplink jus dominančiomis apylinkėmis ieškant pardavimo ženklų. Paleiskite kai kuriuos jausmus kartu su draugais, šeima ir verslo kontaktais. Niekada negali žinoti, iš kur gali kilti gera nuoroda ar pavyzdys namuose.

Kai rimtai perkate namus, nevaikščiokite į atvirus namus neturėdami agento (ar bent jau pasiruošę išmesti vardą, su kuriuo tariate, kad dirbate). Galite pamatyti, kaip gali neveikti jūsų interesų pradėti bendrauti su pardavėjo agentu prieš susisiekiant su savo asmeniu.

Jei turite biudžetą, ieškokite namų, kurių visas galimybes dar reikia išnaudoti. Net jei negalite sau leisti pakeisti šlykščių tapetų vonios kambaryje, galbūt norėsite kurį laiką su jais gyventi mainais už patekimą į vietą, kurią galite sau leisti. Jei namai patenkina jūsų poreikius atsižvelgiant į didelius dalykus, kuriuos sunku pakeisti, pvz., Vietą ir dydį, neleiskite, kad fiziniai trūkumai jus pašalintų. Pirmą kartą būsto pirkėjai turėtų ieškoti namo, kuriame galėtų sukurti pridėtinę vertę, nes tai garantuoja nuosavą kapitalą, kad padėtų jiems kilti nuosavybės laiptais.

Apsvarstykite savo finansavimo galimybes ir saugų finansavimą

Pirmą kartą įsigyjantys namų pirkėjai turi daugybę galimybių padėti jiems patekti į namus - tiek tas, kurias gali įsigyti bet kuris pirkėjas, įskaitant federalinės būsto tarnybos (FHA) grąžinamas hipotekas, tiek tas, kurios yra skirtos naujokams. Daugelis pirmą kartą įsigyjamų namų pirkėjų programų siūlo minimalias įmokas nuo 3% iki 5% (palyginti su standartinėmis 20%), o kai kurioms iš viso nereikia mokėti įmokų. Būtinai pažiūrėkite ar apsvarstykite:

• HUD išteklių sąrašas. Nors pati vyriausybinė įstaiga neskiria subsidijų tiesiogiai asmenims, ji skiria lėšas, skirtas pirmą kartą įsigyjantiems namus, organizacijoms, turinčioms IRS neapmokestinamąjį statusą. HUD svetainėje yra išsami informacija. FHA (ir jos paskolų programa) yra HUD dalis. Jūsų IRA. Kiekvienas pirmą kartą namų pirkėjas gali atsiimti iki 10 000 USD iš savo individualios tradicinės IRA arba Roth IRA nemokėdamas 10% baudos už ankstyvą pasitraukimą (tačiau vis tiek mokėsite mokesčius, jei naudositės tradicine IRA). Tai reiškia, kad pora gali išimti ne daugiau kaip 20 000 USD (10 000 USD iš kiekvienos sąskaitos), kad galėtų panaudoti pirkiniams namuose. Tiesiog žinokite, kad jei negrąžinsite pinigų per 120 dienų ir esate jaunesni nei 59, 5 metų, jums bus taikoma 10% bauda. Jūs taip pat būsite skolingi pajamų mokesčiams už išėmimą (-us). Jūsų valstybės programos. Daugelis valstijų, įskaitant Ilinojaus, Ohajo ir Vašingtono ligas, teikia finansinę paramą įmokoms ir uždarymo išlaidoms padengti, taip pat išlaidoms, susijusioms su turto reabilitacija ar pagerinimu, pirmą kartą įsigyjantiems namų pirkėjus. Paprastai tinkamumas šioms programoms yra pagrįstas pajamomis ir, dažnai, turto pirkimo kainos dydžiu. Indėnų galimybės. Vietinės Amerikos namų pirkėjai gali kreiptis dėl 184 skyriaus paskolos. Šiai paskolai reikia 1, 5% paskolos išankstinio garantijos mokesčio ir 2, 25% įmokos už paskolas, viršijančias 50 000 USD (paskoloms, mažesnėms už šią sumą, tai 1, 24%). 184 skyriaus paskolos gali būti naudojamos tik vienos šeimos namams (nuo vieno iki keturių vienetų) ir pirminėms gyvenamosioms vietoms.

Siekdami išankstinio patvirtinimo ar ieškodami hipotekos, neprisiriškite lojalumo savo dabartinei finansų įstaigai: apsipirkinėkite, net jei turite teisę tik į vienos rūšies paskolas. Mokesčiai gali būti stebėtinai įvairūs. Pvz., FHA paskola gali turėti skirtingus mokesčius, atsižvelgiant į tai, ar kreipiatės dėl paskolos per vietinį banką, kredito uniją, hipotekų bankininką, didelį banką ar hipotekos maklerį. Hipotekos palūkanų normos, kurios, be abejo, daro didelę įtaką bendrajai jūsų namų kainai, taip pat gali skirtis.

Kai atsiskaitysite su skolintoju ir pateiksite prašymą, skolintojas patikrins visą pateiktą finansinę informaciją (patikrins kredito balus, patikrins informaciją apie užimtumą, apskaičiuos DTI ir kt.). Skolintojas gali iš anksto pasisavinti paskolos gavėją už tam tikrą sumą. Atminkite, kad net jei jums buvo suteikta išankstinė hipotekos teisė, paskutinę minutę jūsų paskola gali pasibaigti, jei darote ką nors, kad pakeistumėte savo kredito rezultatą, pavyzdžiui, finansuojate automobilio pirkimą.

Kai kurios institucijos taip pat rekomenduoja turėti atsarginį skolintoją. Reikalavimai gauti paskolą nėra garantija, kad jūsų paskola galiausiai bus finansuojama: Pasikeitimo rizika gali pasikeisti, gali pasikeisti skolintojo rizikos analizė, pasikeisti investuotojų rinkos. Klientai gali pasirašyti paskolos ir sąlyginio deponavimo dokumentus, o likus 24–48 valandoms iki darbo pabaigos informuojami, kad skolintojas įšaldė finansavimą savo paskolų programai. Turėdami antrą skolintoją, kuris jau kvalifikavo jus į hipoteką, suteikiate alternatyvų būdą, kaip išlaikyti procesą pagal grafiką arba artimą jo grafikui.

Pasiūlyti

Jūsų nekilnojamojo turto agentas padės jums nuspręsti, kiek pinigų norite pasiūlyti namui, taip pat visas sąlygas, kurių norite paprašyti. Tada jūsų atstovas pateiks pasiūlymą pardavėjo agentui; pardavėjas arba priims jūsų pasiūlymą, arba išduos kontravertą. Tada galite susitarti arba toliau eiti pirmyn ir atgal, kol pasieksite susitarimą arba nuspręsite jį vadinti pasibaigusiu.

Prieš pateikdami pasiūlymą, dar kartą pažvelkite į savo biudžetą. Šį kartą atsižvelgiama į apskaičiuotas uždarymo išlaidas (kurios gali sudaryti nuo 2% iki 5% pirkimo kainos), važiavimo į darbą ir atgal išlaidas bei bet kokius neatidėliotinus remontus ir privalomus prietaisus, kurių jums gali prireikti prieš įkeliant. Pagalvokite apie tai: nesunku būkite sužavėti didesnėmis ar netikėtomis komunalinėmis ir kitomis išlaidomis, jei persikeliate iš nuomos į didesnį namą. Pavyzdžiui, galite paprašyti sąskaitos už energiją iš praėjusių 12 mėnesių, kad suprastumėte vidutines mėnesio išlaidas.

Peržiūrėdami savo biudžetą, nepamirškite paslėptų išlaidų, tokių kaip namo apžiūra, būsto draudimas, turto mokesčiai ir namų savininkų asociacijos mokesčiai.

Patikrinkite namus

Net jei namas, kurį planuojate įsigyti, atrodo nepriekaištingai, nepakeistas kvalifikuotas specialistas namuose tikrins jūsų turto kokybę, saugą ir bendrą jūsų galimo naujo namo būklę. Jūs nenorite užstrigti pinigų duobėje ar galvos skausme atlikti daug netikėtų remonto darbų. Jei atlikus namų patikrinimą paaiškėja rimtų trūkumų, kurių pardavėjas neatskleidė, paprastai galėsite atsisakyti pasiūlymo ir susigrąžinti įmoką. Arba galite susitarti, kad pardavėjas atliktų remontą ar nuolaidą pardavimo kainai.

Uždaryti - arba judėti toliau

Jei sugebėsite susitarti su pardavėju ar dar geriau, jei patikrinimas nenustatė jokių rimtų problemų, turėtumėte būti pasirengę uždaryti. Uždarymas iš esmės reiškia, kad per labai trumpą laiką reikia pasirašyti daugybę dokumentų, kartu meldžiantis, kad paskutinę minutę niekas neišnyktų.

Dalykai, su kuriais susidursite ir už kuriuos sumokėsite paskutiniuose pirkimo etapuose, gali būti namų įvertinimas (hipotekos kompanijos to reikalauja, kad apsaugotų jų interesus namuose), pavadinimo paieška, kad įsitikintumėte, jog niekas kitas, išskyrus Pardavėjas turi teisę į turtą, įsigydamas privatų hipotekos draudimą ar paskolą, jei jūsų įmoka yra mažesnė nei 20%, ir užpildykite dokumentus dėl hipotekos. Kitos uždarymo išlaidos gali apimti paskolos išdavimo mokesčius, nuosavybės teisių draudimą, apklausas, mokesčius ir kredito ataskaitos mokesčius.

Sveikinu, Naujasis namo savininkas! Kas dabar?

Jūs pasirašėte dokumentus, sumokėjote persikėlimus, ir naujoji vieta pradeda jaustis kaip namuose. Žaidimas baigtas, tiesa? Ne visai. Būsto išlaidos viršija pradines įmokas ir mėnesines hipotekos įmokas. Pažvelkime į keletą paskutinių patarimų, kaip padaryti gyvenimą naujuoju namų savininku įdomesniu ir saugesniu.

Taupykite

Dėl būsto nuosavybės kyla didelių netikėtų išlaidų, tokių kaip stogo pakeitimas arba naujo vandens šildytuvo įsigijimas. Pradėkite skubios pagalbos namus savo namuose, kad išvengtumėte atsarginių priemonių, kai neišvengiamai atsiras šios išlaidos.

Atlikite reguliarią priežiūrą

Turėdami didelę pinigų sumą, kurią dedate į namus, norėsite tuo pasirūpinti puikiai. Reguliari techninė priežiūra gali sumažinti remonto išlaidas, nes pašalinsite problemas, kai jos yra mažos ir lengvai valdomos.

Ignoruokite būsto rinką

Nesvarbu, ko verta jūsų namai bet kurią akimirką, išskyrus tą momentą, kai jūs juos parduodate. Galimybė pasirinkti parduodant namą, o ne būti priverstam jį parduoti dėl darbo perkėlimo ar finansinių sunkumų, turės didžiausią įtaką nustatant, ar iš savo investicijų gausite nemažą pelną.

Negalima pasikliauti savo namo pardavimu, kad finansuotų savo pensiją

Nors ir turite namą, turėtumėte padaryti viską, kad kasmet sutaupytumėte kuo daugiau pensijų kaupimo sąskaitose. Nors tiems, kurie stebėjo likimus, kuriuos kai kurie žmonės patyrė būsto burbulo metu, gali atrodyti sunku patikėti, parduodami namą nebūtinai žudysite. Jei norėsite į savo namus žiūrėti kaip į turto šaltinį išeidami į pensiją, kai sumokėsite būsto paskolą, apsvarstykite pinigus, kuriuos išleisdavote mėnesinėms įmokoms, kaip gyvenimo ir medicininių išlaidų finansavimo šaltinį išeinant į pensiją. Taip pat pensininkai dažnai nori likti nuošalyje (nepaisant visų matomų straipsnių apie egzotiškų vietų mažinimą ar išėjimą į pensiją).

Esmė

Ši apžvalga turėtų padėti jums užpildyti bet kokias žinių apie namų pirkimą spragas. Atminkite, kad kuo anksčiau išmoksite apie procesą, tuo mažiau streso jis patirs ir tuo didesnė tikimybė, kad įsigysite norimą namą už kainą, kurią galite sau leisti. Kai tai bus padaryta, turėsite pasitikėjimo savimi, kurį lemia sėkmingos derybos dėl svarbaus jūsų gyvenimo žingsnio.