2004 ir 2005 m. Būsto pakilimo laikotarpiu kreditoriai juokavo, kad „viskas, ko jums reikia norint gauti hipoteką, yra kvėpavimas“. Laikai pasikeitė. Tarp nekilnojamojo turto rinkos nuosmukio ir bankų krizės paskolų patvirtinimo standartai sugriežtino ne tik kvėpavimą. (Norėdami perskaityti susijusius duomenis, pažiūrėkite į 4 pagrindinius veiksnius, kurie skatina nekilnojamojo turto rinką .)
TUTORIAL: ekonominiai rodikliai, kuriuos reikia žinoti
Nors šiandien gali būti sunkiau kvalifikuoti hipoteką, procesas daugeliu aspektų yra paprasčiausias grįžimas į prieš būsto pakilimą iškilusias dienas, kai vartotojai turėjo įrodyti savo pajamas ir turtą, įrodyti savo galimybes grąžinti paskolą ir turėti pakankamai santaupų. Pradinė įmoka ir grynųjų pinigų atsargos.
Pradinio įmokos reikalavimai Daugeliui pirkėjų nebegalima įsigyti paskolų, kurių nereikia mokėti įmokas. Įpusėjus būsto klestėjimui, paskolos, kurių nereikia mokėti avansu, buvo lengvai prieinamos, tačiau šiomis dienomis įprastoms paskoloms reikalinga 5–15% įmoka. Vyriausybės apdraustoms FHA paskoloms kvalifikuotiems pirkėjams reikalinga 3, 5% įmoka, tačiau tiems, kurių kredito balas yra mažesnis nei 580, būtina sumokėti 10% įmoką. VA paskolos, kurias gali įsigyti kariškiai ir veteranai, yra nemokamos. USDA paskolų programa, kuria gali naudotis paskirtų kaimo vietovių gyventojai, taip pat nesiūlo paskolų. (Sužinokite daugiau apie VA paskolas skiltyje „Unikalūs VA hipotekų pranašumai“ .)
Paskolų tipai Paskolos gavėjai galėjo kreiptis dėl įvairių hipotekos produktų, tokių kaip paskolos tik su palūkanomis ir opcionų ARM. Nors paskolos tik palūkanoms šiandien yra retai prieinamos, ARM pasirinkimo galimybė visiškai išnyko. Šiuo metu daugumai paskolos gavėjų yra populiariausios paprastos fiksuotos palūkanų normos paskolos, kurias seka hibridiniai ARM, kurių fiksuota norma yra nuo vienerių iki dešimties metų, o paskui taikoma kasmet koreguojama norma. (apie ARM pasirinkimo ginklus: „American Dream“ ar „Mortgage Nightmare“ )
Kredito balai Šiandien skolintojai labiau nei anksčiau naudojasi jūsų kredito balais, kad nustatytų ne tik tai, ar turite teisę į hipoteką, bet ir nustatytų palūkanų normą. Nors skolintojų yra įvairių, dauguma teigia, kad norint patvirtinti įprastinę paskolą, reikia 680 kredito balų. FHA paskolos reikalavimai yra šiek tiek laisvesni, o kai kurie kreditoriai (bet ne visi) patvirtins FHA paskolą vartotojui, kurio kredito balas yra 620 ar mažesnis. Daugeliui FHA paskolos reikia 640 balų. Skolininkai, kurių kredito balas yra 720 arba 740 ir didesnis, greičiausiai bus patvirtinti, atsižvelgiant į kitas finansines aplinkybes. Palūkanų normos nustatomos remiantis pakopomis, o geriausios palūkanų normos skiriamos skolininkams, kurių kredito balai yra aukščiausi.
Patikrinimas Būsto pakilimo metu daugelis kreditorių patvirtino „paskolas be pajamų / dokumentų be dokumentų“, tačiau šių paskolų šiandien beveik neįmanoma rasti. Skolininkams reikia įrodyti savo pajamas pateikus dvejų metų mokesčių deklaracijas ir jiems reikės banko išrašų, kad būtų įrodyta, kad jie turi turto ir grynųjų pinigų atsargų. Pinigai, naudojami pradiniam įnašui ir uždarymo išlaidoms padengti, turi turėti popierinį takelį, kuriame būtų nurodyta, iš kur jie atsirado, nes yra taisyklės, susijusios su galimybe naudoti dovanų fondus.
Užimtumas Prieš kelerius metus skolintojai patvirtino „nurodytų pajamų“ paskolas, tačiau dabar skolintojai skiria laiko patvirtinti užimtumą ir atidžiai vertina darbo stabilumą patvirtinimo proceso metu. Patvirtinti hipoteką yra daug sunkiau savarankiškai dirbantiems asmenims, kurie privalo įrodyti nuolatinį pajamų srautą ir verslo gyvybingumą.
Santykiai Kitas griežtesnis skolininkų žingsnis šiandien yra skolos ir pajamų santykis. Tais laikais, kai gairės buvo laisvesnės, skolintojai buvo linkę išplėsti skolos ir pajamų santykį iki 50%, jei atrodytų, kad skolininkai turi galimybę grąžinti paskolą. Daugelis kreditorių dabar skolininkams riboja būsto išmoką nuo 31 iki 33% bendrųjų mėnesinių pajamų, o bendra skola - nuo 43 iki 45%. Kartais aukštas kredito balas ar dideli grynųjų pinigų rezervai arba didelė įmoka leis skolininkams viršyti šias gaires, tačiau skolintojai yra žymiai mažiau linkę išplėsti šiuos rodiklius nei anksčiau.
Papildomi kredito patikrinimai Kaip dalį savo naujų griežtesnių gairių, skolintojai kartais patikrina jūsų kreditą po paskolos patvirtinimo, bet iki paskolos atsiskaitymo dienos kaip papildomą apsaugą jų investicijoms. Paskolos gavėjai turi būti labai atsargūs ir vengti naudoti savo kreditines korteles, kreiptis dėl papildomo kredito ar keisti darbą per lemiamą laikotarpį nuo paskolos patvirtinimo iki atsiskaitymo.
Esmė Visos šios naujos taisyklės ir hipotekos proceso pakeitimai reiškia, kad po bankų krizės pasikeitė dar vienas dalykas: paskolos patvirtinimas užtrunka ilgiau. Kreditoriai dabar turi atidžiai patikrinti kiekvieną paskolos paraiškos detalę ir atlikti įvertinimus, todėl skolininkams reikia būti pasirengusiems ne trumpesniam kaip 30 dienų, bet dažnai nuo 45 iki 60 dienų, laikotarpiui nuo paraiškos atsiskaitymo. Nors tai gali būti nelinksma, visa tai yra atnaujintų skolintojų pastangų dalis atidžiai tikrinti paskolos pareiškėjus. (Norėdami papildomai perskaityti, taip pat peržiūrėkite aukščiausią kredito balą: ar įmanoma gauti? )
