Turinys
- HOA augimas
- Sužinokite apie vietinius įstatymus apie HOA
- HOA įkūrimas
- Apsaugokite HOA
- Laikykite patikimus finansinius įrašus
- Informuokite namų savininkus
- Tolesni veiksmai dėl skundų
- Priimančiosios bendruomenės susibūrimai
- Esmė
Būsto savininkų asociacijos (HOA) tvarko klausimus, turinčius įtakos visai bendruomenei, tokius kaip sauga ir saugumas, turto priežiūros trūkumas, vietiniai nepatogumai ar paslaugų teikimas, kuriais nesirūpina vietos valdžia. Dėl galios, kurią jie turi namų savininkams, HOA gali sukelti didelių nesantaikos šaltinių.
HOA paprastai formuoja kūrėjai, kai sukuriama nauja bendruomenė. Kaip sąlyga įsigyti turtą daugelyje bendruomenių, pirkėjai turi prisijungti prie HOA. Dėl to daugelis žmonių, norėdami įstoti į HOA, net nesuvokia, kas jie yra ar kaip jie dirba, vien todėl, kad įsimyli tam tikrus namus.
HOA augimas
Namų savininkų asociacijos (HOA) tapo vis labiau paplitusios. Kalbėdamas apie šį sprogstantį daugiabučių namų augimą, namų savininkų asociacijų ir kooperatyvų viešosios politikos profesorius Robertas H. Nelsonas teigia:
Neseniai 1970 m. Sudarė tik apie 1% JAV būsto. Tačiau iki 2010 m. Buvo daugiau nei 300 000 bendruomenių asociacijų, apgyvendinančių daugiau nei 60 milijonų amerikiečių, 20% JAV gyventojų… 1980–2000 m. Pusė naujo būsto JAV buvo pastatyta ir organizuota privatų vyriausybės valdymą. bendruomenių asociacija.
Sužinokite apie vietinius įstatymus apie HOA
Valstybės turto kodekse išdėstytos teisinės gairės steigiant namų savininkų bendriją. Pavyzdžiui, Teksase, turto kodekso 204 skyriuje sakoma, kad turi būti sudarytas trijų asmenų komitetas, kuris pateiktų peticiją dėl turto savininkų asociacijos (POA) įsteigimo. Komitetas turi pateikti oficialų rašytinį pranešimą, kad ketina sukurti privalomąją narystės organizaciją. Apie tai turi būti pranešta visiems padalinio įrašų savininkams, o ne mažiau kaip 60% turto savininkai per vienerius metus turi pasirašyti ir patvirtinti peticiją. Kai tik egzistuoja POA, ji gali sukurti apribojimus per atskirą peticijų teikimo procesą, kuriam reikia patvirtinti bent 75% padalinio turto savininkų.
HOA įkūrimas
HOA nustatymo procesas priklauso nuo to, kur yra HOA, tačiau tikriausiai reikės atlikti šiuos veiksmus.
- Verslo struktūros sukūrimas įkuriant LLC arba ne pelno siekiančią korporacijąSusitarimo sąlygų sudarymas, sąlygos ir apribojimai (CC & R), apibūdinantys, kaip veiks HOA ir kokių taisyklių turi laikytis namų savininkai. Nustatydami būsimų CC ir R modifikavimo tvarką, rašykite taisykles ir reglamentus, į kuriuos įeina CC & R lengvai suprantama kalba bendruomenės gyventojams. Valdomųjų dokumentų, tokių kaip įstatai ir įstatai, sudarymas (kuriuose aprašomas posėdžių dažnumas, balsavimo gairės, HOA vadovų rinkimai ir kitos darbo procedūros). Kvalifikuotų pareigūnų / valdybos narių rinkimas (iždininkui iš tikrųjų reikia suprasti, kaip laikyti knygas ir valdyti pinigus, pvz.)
Jei HOA steigiantys asmenys nėra nekilnojamojo turto teisės ekspertai, šiuo metu pagrįstas sprendimas būtų pasamdyti advokatą, turintį HOA ekspertizę. HOA negalės vykdyti savo taisyklių, jei jos bus užginčytos ir nustatomos, kad jos nėra teisėtos. Geras advokatas taip pat gali atkreipti dėmesį į pagrindinius dalykus, į kuriuos HOA vadovai turėtų atkreipti dėmesį, pavyzdžiui, į sąžiningus būsto įstatymus, kad būtų išvengta teisinių problemų, kai asociacija bus įsteigta ir veiks. Federalinės, valstybinės ir vietos valdžios normos turi viršenybę prieš HOA taisykles.
(Apie tai skaitykite: Kaip pasirinkti tinkamą teisininką .)
Apsaugokite HOA
Pareigūnai ir direktorių valdyba yra atsakingi už HOA valdymą ir priežiūrą. Kartu su šiuo aukštu atsakomybės lygiu kyla ir aukštas rizikos lygis. HOA reikalingas būdas apsisaugoti, jei namo savininkas nusprendžia kreiptis į teismą.
Kodėl namo savininkas gali kreiptis į teismą? Elk Grove mieste, Kalifornijoje, gyventojas pateikė ieškinį savo HOA dėl pasiūlytų kaimynystės automobilių stovėjimo taisyklių pakeitimų. Hiustone, Teksasas, vyras pateikė ieškinį dėl savo HOA, nes jis norėjo, kad jis pašalintų įsilaužimo strypus iš savo namų, nepaisant aukšto nusikalstamumo lygio rajone. Sąžininga būsto organizacija iškėlė ieškinį Kondominiumo asociacijai už atsisakymą leisti vaikams gyventi pastate. Valdybos nariui gali būti iškelta byla už jo ar jos fiduciarinės pareigos pažeidimą HOA gyventojų atžvilgiu ir jis gali būti traukiamas asmeniškai atsakomybėn.
Direktorių ir pareigūnų draudimas teikia finansinę apsaugą žmonėms, valdantiems HOA. Ji padengia tiek teisinės gynybos išlaidas, tiek žalą. Tačiau tai neapima tyčinio netinkamo elgesio. Darbuotojų vagystės draudimas gali apsaugoti asociaciją, jei direktorius, pareigūnas ar turto valdytojas pasisavina HOA lėšas.
Laikykite patikimus finansinius įrašus
HOA reikia pinigų, kad jis veiktų, o tuos pinigus gauna bendruomenės gyventojai. Dalį pinigų skiria HOA administracija (pvz., Teisinės, apskaitos ir valdymo paslaugos), tačiau didžioji dalis pinigų skiriama bendrųjų patalpų priežiūrai. Tai gali būti mokama už kraštovaizdžio tvarkymo paslaugas, baseinų priežiūrą ir net šiukšlių surinkimą. Dalis pinigų išleidžiama kiekvieną mėnesį, o likusi dalis atidėta į atsargų fondą. Kartais atsiras didelių išlaidų, kurių neįmanoma apmokėti iš HOA rezervo fondo. Tokiu atveju HOA pareikalaus iš gyventojų sumokėti papildomą mokestį, vadinamą specialiu įvertinimu.
Naujam BŪT reikės atlikti finansavimo analizę ir sudaryti biudžetą, kad būtų galima nustatyti, kiek mokesčių reikia surinkti per mėnesį nuo kiekvieno turto savininko (-ų). Analizė atliekama remiantis tuo, kokias išlaidas apmoka bendruomenės nariai, kiek jos kainuos, kiek bus skirta rezervo fondui ir kiek procentų kiekvieno namo savininko nuosavybėn priklausys bendruomenės turtas. Taip pat reikia valdyti ir investuoti atsarginį fondą, kad HOA būtų finansiškai patikimas (pavyzdžiui, fondo vertė turi būti apsaugota nuo infliacijos).
Informuokite namų savininkus
Gyventojai, kurie moka rinkliavas ir yra paveikti HOA sprendimų, turi būti informuojami apie HOA veiklą ir visus bendruomenei svarbius klausimus. HOA turi rengti reguliarius susitikimus ir pakankamai iš anksto pranešti gyventojams, kad visi turi galimybę dalyvauti. Jie taip pat privalo surengti direktorių ir pareigūnų rinkimus ir užtikrinti, kad visi turėtų galimybę balsuoti. Bendruomenės informacinis biuletenis, el. Paštas ir (arba) svetainė taip pat gali padėti išlaikyti namų savininkus laisvas.
HOA pareigūnai ir direktoriai turėtų išsamiai registruoti savo veiklą, pavyzdžiui, bendruomenės susirinkimų protokolus. Asociacijos turėtų reguliariai atskleisti svarbią finansinę informaciją bendruomenės nariams. Nariai turėtų žinoti apie savo teises žiūrėti HOA įrašus ir jiems turėtų būti suteikta prieiga paprašius.
(Norėdami gauti daugiau informacijos, žiūrėkite: Bendradarbiavimo lentos tvarkymas .)
Tolesni veiksmai dėl skundų
HOA yra taisyklėmis pagrįstos bendruomenės, todėl laikas nuo laiko jos privalo vykdyti taisykles, kurių nesilaiko bendruomenės nariai. HOA taip pat turi nagrinėti gyventojų skundus dėl galiojančių taisyklių, kurios jiems nepatinka, arba taisyklės, kurios, jų manymu, turėtų būti įtrauktos, norint išspręsti išliekančią problemą.
HOA privalo greitai ir nuosekliai vykdyti taisykles. Namų savininkams, atsisakiusiems jų laikytis, turėtų būti skirta bauda. Jei namo savininkas atsisako laikytis taisyklių, HOA gali tekti išsiųsti sąskaitą kolekcijoms arba pareikšti ieškinį namo savininkui. HOA turėtų vengti pasirinktinio vykdymo, kitaip tariant, jie neturėtų žaisti su HOA lyderiais ar bendruomenės gyventojais, su kuriais jie draugauja. Dėl šališko elgesio gali būti pareikštas ieškinys.
Pasamdydami profesionalią valdymo įmonę, galite sumažinti HOA pareigūnų ir direktorių naštą ir pašalinti galimą konflikto tarp HOA vadovų ir kitų bendruomenės narių šaltinį. Valdymo įmonė gali perimti didelę administracinio darbo dalį ir susidoroti su nepatenkintais dalykais, tokiais kaip taisyklių vykdymas ir rinkliavos. Jis taip pat gali panaudoti savo patirtį turto valdymo srityje, kad užtikrintų sklandų bendruomenės darbą ir išvengtų klaidų, kurias gali padaryti nepatyrę pareigūnai ir direktoriai. Tačiau profesionalus valdymas kainuoja pinigus, o tai reiškia, kad būsto savininkų mėnesiniai HOA mokesčiai bus didesni.
Blogiausias taisyklių vykdymo scenarijus yra būsto savininko turto uždarymas už nemokant rinkliavų ar specialių mokesčių. Ši kraštutinė priemonė gali sukurti ginčytiną situaciją tarp būsto savininko ir HOA. Uždarymas taip pat sumažina turto vertę, o tai nėra gerai kitiems kaimynystės gyventojams.
Priimančiosios bendruomenės susibūrimai
HOA gali būti griežtai susiję su verslu, tačiau jie neprivalo būti. Retkarčiais vykdomas įdomus užsiėmimas leidžia HOA nariams pažinti vienas kitą draugiškais, socialiniais pagrindais, o ne tik atsižvelgiant į potencialiai priešingą HOA susitikimo aplinkybes. Jei kaimynai asmeniškai pažįsta vienas kitą, bendruomenė gali būti malonesnė vieta gyventi, o konfliktus bus lengviau išspręsti.
Esmė
Būsto savininkų asociacijos formavimas ir valdymas yra didžiulė užduotis, turinti didelę atsakomybę ir reikšmingą poveikį. Jei ketinate pirkti nekilnojamąjį turtą HOA, prieš pirkdami supraskite, į ką įsitraukėte.
(Norėdami daugiau sužinoti, žiūrėkite: 9 dalykai, kuriuos turite žinoti apie namų savininkų asociacijas .)
