Turinys
- Įperkamos hipotekos nustatymas
- Kreditorių kriterijai
- Jūsų kredito balas
- Kaip apskaičiuoti pradinę įmoką
- Kaip skolintojai nusprendžia
- Asmeniniai namų pirkėjų kriterijai
- Išankstinės hipotekos sumetimai
- Išlaidos ne tik hipoteka
- Esmė
Pasak internetinės nekilnojamojo turto bendrovės „Zillow“, būsto rinkoje nuosmukis gali pasibaigti 2020 m. Tie, kurie negali sau leisti visos grynųjų pinigų operacijos, neturėtų klausti: „Ar galiu sau leisti tą namą?“ Jie turėtų paklausti: „Ar galiu sau leisti pasiskolinti pinigų už tą namą?“
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Nykščio taisyklė yra tokia, kad galite sau leisti hipoteką, kuri yra nuo dviejų su puse su puse karto didesnė už jūsų bendrąsias pajamas. Hipotekos mokėjimai yra sudaryti iš keturių dalykų: pagrindinės sumos, palūkanų, mokesčių ir draudimo, bendrai žinomo kaip PITI. Priemonės santykis yra procentas nuo jūsų bendrųjų metinių pajamų, mokamų už jūsų hipotekos mokėjimą, ir paprastai jis neturėtų viršyti 28%. Jūsų grąžos santykis yra procentas nuo jūsų bendrųjų metinių pajamų, einantis už jūsų skolų mokėjimą, ir apskritai jis neturėtų viršyti 36%.
Įperkamos hipotekos nustatymas
Paprastai tariant, dauguma būsimų namų savininkų gali sau leisti finansuoti turtą, kuris kainuoja nuo dvejų iki dvejų su puse karto daugiau nei jų bendrosios pajamos. Pagal šią formulę asmuo, uždirbantis 100 000 USD per metus, gali sau leisti 200 000–250 000 USD hipoteką. Tačiau šis skaičiavimas yra tik bendroji rekomendacija. Norėdami geriau įvertinti mėnesines hipotekos įmokas, galite naudoti „Investopedia“ hipotekos skaičiuoklę.
Galų gale, priimdami sprendimą dėl turto, turite atsižvelgti į dar keletą veiksnių. Pirma, gera idėja turėti supratimą, ką jūsų skolintojas mano, kad galite sau leisti (ir kaip jis pateikė tokį vertinimą). Antra, jūs turite nustatyti kai kuriuos asmeninius kriterijus, įvertindami ne tik savo finansus, bet ir pageidavimus bei prioritetus.
Hipotekos: kiek galite sau leisti?
Kreditorių kriterijai
Nors kiekvienas hipotekos kreditorius nustato savo prieinamumo kriterijus, jūsų galimybės nusipirkti būstą ir jums suteikiamos paskolos dydis bei sąlygos daugiausia priklauso nuo šių veiksnių:
Bendrosios pajamos
Tai yra pajamų lygis, kurį potencialus namų pirkėjas uždirba neatskaičius pajamų mokesčių. Paprastai tai yra atlyginimas ir visos premijos, įskaitant ne visą darbo dieną užmokestį, savarankiško darbo užmokestį, socialinio draudimo išmokas, negalią, alimentus ir išlaikymą vaikui. Bendrosios pajamos vaidina pagrindinį vaidmenį nustatant sąnaudas.
Priekinės dalies santykis
Šis santykis yra procentas nuo jūsų bendrųjų metinių pajamų, kurias galite skirti mokėdami hipoteką kiekvieną mėnesį. Įmoką už hipoteką sudaro keturios dalys (dažnai kartu vadinamos PITI): pagrindinė suma, palūkanos, mokesčiai ir draudimas (tiek turto draudimas, tiek privačios hipotekos draudimas, jei to reikalauja jūsų hipoteka). Gera nykščio taisyklė yra tai, kad PITI neturi viršyti 28% jūsų bendrųjų pajamų. Tačiau daugelis skolintojų leidžia skolininkams viršyti 30 proc., O kai kurie netgi leidžia skolininkams viršyti 40 proc.
Atgalinis santykis
Taip pat žinomas kaip skolos ir pajamų santykis (DTI), jis apskaičiuoja procentą nuo jūsų bendrųjų pajamų, reikalingų padengti skolas. Į skolas įeina kreditinių kortelių mokėjimai, vaiko išlaikymas ir kitos negrąžintos paskolos (automobiliai, studentai ir kt.). Kitaip tariant, jei jūs mokate po 2 000 USD kiekvieną mėnesį ir mokate 4000 USD per mėnesį, jūsų santykis yra 50% - pusė jūsų mėnesio pajamų yra naudojama skolai sumokėti.
Štai bloga žinia: 50% skolos ir pajamų santykis netaps jums svajonių namu. Daugelis skolintojų rekomenduoja, kad jūsų DTI neviršytų 36% jūsų bendrųjų pajamų. Norėdami apskaičiuoti savo maksimalią mėnesio skolą pagal šį santykį, bendrąsias pajamas padauginkite iš 0, 36 ir padalykite iš 12. Pavyzdžiui, jei uždirbate 100 000 USD per metus, maksimalios mėnesinės skolos išlaidos neturėtų viršyti 3 000 USD. Kuo mažesnis DTI santykis, tuo geriau.
Jūsų kredito balas
Jei viena įperkamos monetos pusė yra pajamos, tai kita yra rizika. Hipotekos kreditoriai sukūrė formulę būsimo būsto pirkėjo rizikos lygiui nustatyti. Formulė skiriasi, tačiau paprastai nustatoma pagal pareiškėjo kredito balą. Pareiškėjai, kurių kredito balai yra žemi, gali tikėtis, kad už paskolą mokės didesnę palūkanų normą, taip pat vadinamą metine procentine norma (APR).
20 proc.
Namo pirkimo kainos suma, reikalinga pradiniam įnašui, kuris leidžia jums nemokėti privataus hipotekos draudimo
Kaip apskaičiuoti pradinę įmoką
Pradinė įmoka yra suma, kurią pirkėjas gali sau leisti sumokėti ne iš savo kišenės už gyvenamąją vietą, naudodamas grynuosius pinigus ar likvidų turtą. Paprastai paskolos davėjai reikalauja bent 20% namo pirkimo kainos įmokos (ir tai yra minimali suma, kurios reikia norint išvengti privataus hipotekos draudimo), tačiau daugelis skolintojų leidžia pirkėjams įsigyti namus žymiai mažesnėmis procentomis. Akivaizdu, kad kuo daugiau atidedate, tuo mažiau lėšų jums reikės ir tuo geriau atrodysite banke.
Pvz., Jei būsimas namų pirkėjas gali sau leisti sumokėti 10% už 100 000 USD namą, pradinė įmoka yra 10 000 USD, tai reiškia, kad būsto savininkas turi finansuoti 90 000 USD.
Skolintojai, be finansavimo sumos, taip pat nori žinoti, kiek metų reikia hipotekos paskolos. Už trumpalaikę hipoteką mokamos didesnės mėnesinės įmokos, tačiau greičiausiai jos yra pigesnės per visą paskolos laikotarpį.
Kaip skolintojai nusprendžia
Hipotekos kreditoriaus sprendimas dėl būsto įperkamumo priklauso daug įvairių veiksnių, tačiau jie iš esmės priklauso nuo pajamų, skolų, turto ir įsipareigojimų. Kartais mes galvojame, kad mūsų hipotekos paraiškas vertina asmuo, kuris pasireiškia žarnyno jausmu, o ne objektyviais kriterijais, tačiau iš tikrųjų, net jei jūsų hipotekos kreditoriui buvo bloga diena, galite būti tikri, kad didžioji proceso dalis yra įprastinė.
Skolintojas nori žinoti, kokias pajamas pareiškėjas uždirba, kiek reikalauja tų pajamų ir kokia yra abiejų galimybė ateityje - trumpai tariant, viskas, kas galėtų pakenkti jo galimybėms susigrąžinti pinigus. Pajamos, įmoka ir mėnesinės išlaidos paprastai yra pagrindinės finansavimo sąlygos, o kredito istorija ir rezultatas nustato paties finansavimo palūkanų normą.
Asmeniniai namų pirkėjų kriterijai
Skolintojas gali pasakyti, kad galite sau leisti didžiulį turtą, bet ar tikrai galite? Atminkite, kad skolintojo kriterijai iš esmės yra susiję su jūsų bruto darbo užmokesčiu. Bruto darbo užmokesčio naudojimo problema yra paprasta: jūs apskaičiuojate net 30% jūsų atlyginimo, bet kaip dėl mokesčių, FICA atskaitymų ir sveikatos draudimo įmokų? Net jei grąžinsite savo mokesčių deklaraciją, tai jums nepadeda - ir kiek jūs tikrai grįšite?
Štai kodėl kai kurie finansų ekspertai mano, kad yra realiau galvoti apie jūsų grynąsias pajamas (dar žinomas kaip pašalpa iš namų) ir kad mokėdami hipoteką neturėtumėte naudoti daugiau kaip 25% savo grynųjų pajamų. Priešingu atveju, nors jūs tiesiogine prasme galėtumėte mokėti hipoteką kas mėnesį, galite baigtis „skurdžiu namu“.
Išlaidos, mokamos už jūsų namus ir jų išlaikymą, gali užimti tokią didelę procentinę dalį jūsų pajamų - gerokai didesnes nei nominalus pradinis santykis -, kad jums neužteks pinigų, kad padengtumėte kitas savo nuožiūra pasirenkamas išlaidas ar neapmokėtas skolas ar sutaupytumėte pensijai ar net lietingą dieną. Apsisprendimas likti skurdžiu namu ar ne, daugiausia priklauso nuo asmeninio pasirinkimo; gauti patvirtinimą dėl hipotekos nereiškia, kad jūs iš tikrųjų galite sau leisti mokėjimus.
Neleiskite sau tapti „skurdžiu namu“, sumokėdami tiek už hipoteką, kad neturite pakankamai pinigų savo nuožiūra padengti ar sutaupyti pensijai.
Išankstinės hipotekos sumetimai
Be skolintojo kriterijų, apsvarstykite šiuos klausimus, kai svarstote savo galimybes sumokėti hipoteką.
Pajamos
Ar jūs tikitės, kad sumokėsite tik dvi pajamas? Ar jūsų darbas stabilus? Ar galite lengvai rasti kitą poziciją, kurioje būtų mokamas toks pats ar geresnis atlyginimas, jei prarastumėte dabartinį darbą? Jei mėnesio biudžeto įvykdymas priklauso nuo jūsų uždirbtų centų, net ir nedidelis sumažinimas gali tapti katastrofa.
Išlaidos
Į jūsų galutinio laikotarpio santykio apskaičiavimą bus įtraukta didžioji jūsų dabartinių skolų išlaidų dalis, bet kaip su kitomis išlaidomis, kurių dar nesukūrėte? Ar turėsite vaikų, kurie kada nors eis į universitetą? Ar ketinate įsigyti naują automobilį, sunkvežimį ar valtį? Ar jūsų šeima mėgaujasi kasmetinėmis atostogomis?
Gyvenimo būdas
Ar norite pakeisti savo gyvenimo būdą, kad gautumėte norimą namą? Jei netrukdo mažiau kelionių į prekybos centrą ir šiek tiek sugriežtintas biudžetas, pritaikius didesnį foninio laikotarpio santykį gali pavykti. Jei negalite atlikti jokių pakeitimų arba jau turite nemažą kredito kortelės sąskaitos likutį, galbūt norėsite žaisti saugiai ir medžioti namą konservatyviau.
Asmenybė
Nei du žmonės neturi tos pačios asmenybės, nepaisant jų pajamų. Kai kurie žmonės gali ramiai miegoti naktį žinodami, kad ateinančius 30 metų jie yra skolingi 5000 USD per mėnesį, o kiti nerimauja, kad perpus mažiau nei mokės. Namo refinansavimo perspektyva, kad būtų galima susimokėti už naują automobilį, privers kai kuriuos žmones išprotėti, o kitiems visai nesijaudinti.
Būkite sąžiningas dėl finansinės rizikos, su kuria jums patogu gyventi, lygio.
Išlaidos ne tik hipoteka
Nors hipoteka yra neabejotinai didžiausia būsto nuosavybės finansinė atsakomybė, yra daugybė papildomų išlaidų, kurios neišeina net ir sumokėjus hipoteką. Išmaniesiems pirkėjams būtų gerai atsiminti šiuos dalykus:
Priežiūra
Net jei statysite naujus namus, jie neišliks nauji amžinai, taip pat brangūs pagrindiniai prietaisai, tokie kaip viryklės, indaplovės ir šaldytuvai. Tas pats pasakytina apie namo stogą, krosnį, važiuojamąją dalį, kilimą ir net dažus ant sienų. Jei būste gyvenate skurdžiai, kai imate pirmąjį hipotekos mokėjimą, galite atsidurti sudėtingoje situacijoje, jei jūsų finansai nepagerėjo tuo metu, kai jūsų namuose reikia kapitalinio remonto.
Komunalinės paslaugos
Šiluma, elektra, vanduo, nuotekos, šiukšlių išvežimas, kabelinė televizija ir telefono paslaugos kainuoja pinigus. Šios išlaidos neįskaičiuojamos į pirminio laikotarpio santykį, taip pat nėra apskaičiuojamos kaip galutinio laikotarpio santykis. Nepaisant to, jie yra neišvengiami daugumai namų savininkų.
Asociacijos mokesčiai
Daugelis rajonų, kuriuose įrengta teritorija, arba planuojamos bendruomenės, apskaičiuoja mėnesinius ar metinius asociacijos mokesčius. Kartais šie mokesčiai nesiekia 100 USD per metus; kitu metu jie yra keli šimtai dolerių per mėnesį. Kai kuriose bendruomenėse tai vejos priežiūra, sniego valymas, bendruomenės baseinas ir kitos paslaugos.
Kai kurie mokesčiai naudojami tik administravimo išlaidoms, susijusioms su bendruomenės valdymu, padengti. Svarbu atsiminti, kad nors vis daugiau kreditorių įtraukia asociacijos mokesčius į pradinį kapitalą, tikėtina, kad laikui bėgant šie mokesčiai didės.
Baldai ir dekoras
Važiuodami pro bet kurią naujų namų bendruomenę, nusileidus saulei, greičiausiai pastebėsite kai kuriuos vidaus apšvietimus, šviečiančius didžiuliuose tuščiuose kambariuose, kuriuos galite pamatyti tik todėl, kad tuose dideliuose, gražiuose namuose nėra langų dangų. Tai nėra naujausia dekoravimo tendencija. Tai yra šeimos rezultatas, kuris išleido visus pinigus namo ir dabar negali sau leisti užuolaidų ar baldų. Prieš pirkdami naują namą, gerai apžiūrėkite, kiek kambarių reikės įrengti, ir langų, kuriuos reikės uždengti, skaičių.
Esmė
Būsto kaina yra didžiausia asmeninė sąskaita, su kuria susidurs dauguma žmonių. Prieš imdamiesi tokios didžiulės skolos, skirkite laiko matematikai atlikti. Paleidę numerius, pagalvokite apie savo asmeninę situaciją ir pagalvokite apie savo gyvenimo būdą - ne tik dabar, bet ir į kitą ar du dešimtmečius.
Svajonių namai gali būti viskas, ko dabar norėjote už didelę kainą, tačiau ar verta per daug stengtis dėl savęs ir šeimos? Ar įkeisite ne tik savo namą, bet ir visą savo gyvenimą? Skolintojas padeda jums nusipirkti namą, tačiau asmuo, kuris turėtų nuspręsti, ar tikrai galite sau tai leisti, yra jūs.
