Turinys
- Kas yra trumpasis pardavimas?
- Kaip veikia skolintų vertybinių popierių pardavimas
- Kaip skiriasi uždarymas
- Žingsniai į trumpą išpardavimą
- Trumpalaikio pardavimo sutartis
- Už ir prieš
- Spąstai, kurių reikia vengti parduodant trumpą laiką
- Geriausias trumpų išpardavimų agentas
- Skandalinga dėl kainų
- Nuolat ieškokite
- Geras pasiūlymas ar blogas?
Kas yra trumpasis pardavimas?
Trumpas išpardavimas yra namas, kurį galima įsigyti už mažesnę nei dabartinio savininko skolinga kainą.
Sandoris yra naudingas bankui, nes jis leidžia vengti turto grąžinimo iš rinkos, o tai yra brangu ir daug laiko. Pardavėjas išvengia kredito rizikos, susijusios su rinkos apribojimu, ir bankroto, kuris kartais būna kartu su juo.
Kaip veikia skolintų vertybinių popierių pardavimas
Trumpas išpardavimas yra finansinė galimybė, kuria kartais gali naudotis sunkumų patiriantys namų savininkai. Jie atsilieka nuo hipotekos įmokų ir turi povandeninius namus. Tai yra, namai yra verti mažiau nei negrąžintas hipotekos likutis.
Neįmanoma netikėtai išgryninti pinigų, savininkas priverstas išsiskirti iš namų. Yra tikrai tik dvi galimybės: trumpas pardavimas arba rinkos apribojimas.
Ekspertai nesutaria, ar trumpas pardavimas yra geras sandoris. Šalininkai sako, kad tokių namų kaina yra žemesnė nei rinkos vertė. Oponentai sako, kad bankai nėra suinteresuoti vykdyti gaisrų pardavimus.
Trumpalaikį pardavimą paprastai inicijuoja namo savininkas, kai namo vertė sumažėja 20% ar daugiau. Prieš pradėdamas procesą, paskolos davėjas, turintis hipoteką, turi pasirašyti priėmęs sprendimą. Be to, skolintojui, paprastai bankui, reikalingi dokumentai, paaiškinantys, kodėl trumpalaikis pardavimas yra prasmingas. Galų gale skolinanti įstaiga gali prarasti pinigus.
Jei pirkėjas patvirtinamas trumpalaikiam pardavimui, pirkėjas pirmiausia tariasi su būsto savininku, o paskui prašo patvirtinimo dėl pirkimo iš banko. Svarbu pažymėti, kad be skolintojo sutikimo negalima parduoti skolintų vertybinių popierių.
Trumpas pardavimas paprastai yra ilgas ir daug darbo reikalaujantis popierius, kurio apdorojimas užtrunka visus metus. Tačiau jie nėra tokie žalingi būsto savininko kredito reitingams, kaip ir rinkos apribojimas. Trumpas išpardavimas geriau atrodo būsimiems skolintojams ir kreditoriams. Tai rodo, kad asmuo ėmėsi veiksmų prieš bankui persikeliant atgauti namus. Namų savininkas, įsigijęs trumpalaikį pardavimą, netgi gali būti tinkamas nedelsiant įsigyti kitą būstą.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Povandeninių namų savininkams trumpas išpardavimas gali būti būdas išvengti kredito grąžinimo, iškeldinimo ir juodų ženklų ant jų kredito reitingų. Potencialiam pirkėjui trumpam išpardavimui atlikti reikia lankstumo ir labai daug kantrybės.Pirkėjas turi įsitikinti, kad verta pastangų.
Kaip skiriasi uždarymas
Kredito davėjas, pasinaudodamas turto ribojimu, užima namus, kai skolininkas nesumoka tam tikro skaičiaus mokėjimų. Kitaip nei dauguma trumpųjų išpardavimų, uždarymas gali būti vykdomas po to, kai namo savininkas apleido namus. Jei keleiviai dar neišvyko, paskolos davėjas juos iškeldina uždarymo proceso metu.
Paprastai rinkos uždarymas neužtrunka taip ilgai, kaip trumpalaikis pardavimas, nes skolintojui rūpi greitai likviduoti turtą. Panaikinti namai taip pat gali būti parduodami aukcione „patikėtinių pardavimo“ metu, kai pirkėjai siūlo namus dėl viešojo pirkimo.
Būsto savininkams, kuriems taikoma turto uždarymo galimybė, kredito reitingai greitai sumažėja ir smarkiai sumažėja. Daugeliu atvejų jie turi laukti mažiausiai penkerius metus, kad galėtų nusipirkti kitą būstą, arba trejus metus, gavę paskolą FHA. Kredito ataskaitoje skelbiama apie rinkos uždarymą septyneriems metams.
Kada turėtumėte trumpai parduoti?
Žingsniai į trumpą išpardavimą
Skolintų vertybinių popierių pardavimo procesas įvairiose valstijose skiriasi, tačiau paprastai šie veiksmai apima:
- Trumpas pardavimo paketas - finansinį paketą skolintojui pateikia pardavėjas. Tai apima finansines ataskaitas, laišką, apibūdinantį pardavėjo sunkumus, ir finansinės apskaitos dokumentų kopijas. Trumpas pardavimo pasiūlymas - jei pardavėjas priima susidomėjusio pirkėjo pasiūlymą, prekybos agentas skolintojui išsiunčia įtraukimo į sąrašą sutartį, įvykdytą pirkimo pasiūlymą, pirkėjo išankstinį patvirtinimo laišką ir uždirbtų pinigų čekio kopiją. Banko apdorojimas - bankas peržiūri pasiūlymą ir patvirtina arba atmeta skolintų vertybinių popierių pardavimą. Tai gali trukti nuo kelių savaičių iki mėnesių.
Trumpalaikio pardavimo sutartis
Kai kuriais būdais trumpalaikio turto pirkimas yra toks pat, kaip ir bet kokio būsto pirkimo. Tačiau tokiu atveju sutartyje bus nurodyta, kad sąlygos turi būti patvirtintos hipotekos kreditoriui.
Sutartyje taip pat turėtų būti nurodyta, kad turtas perkamas „toks, koks yra“. Nors pirkėjas gali nurodyti kalbą, leidžiančią nutraukti sandorį, jei patikrinimas atskleidžia rimtų problemų, mažai tikėtina, kad bus galima susitarti dėl mažesnės kainos. Bankas taip pat greičiausiai neatliks jokių remonto darbų, o pardavėjas, susigundęs grynaisiais, dar rečiau padės.
Skirtingai nuo rinkos apribojimo, skolinančioji įstaiga nuosavybės teise neturi turto, parduodamo per trumpą laiką. Kadangi pirkėjas turi patvirtinti pardavimą ir gaus pajamas, pirkėjas daugiausia bendraus su banku, o ne su namų savininku.
Už ir prieš
Trumpam pardavimui reikalingos operacijos gali užtrukti daug daugiau laiko ir pareikalauti kantrybės nei įprastos nekilnojamojo turto operacijos. Jei pateikiate pasiūlymą dėl trumpalaikio pardavimo, būkite pasirengęs palaukti. Bankai garsėja tuo, kad reaguoti į trumpalaikių pardavimų pasiūlymus užtrunka net keletą mėnesių.
Įsitikinkite, kad skolintų vertybinių popierių pardavimas jau yra patvirtintas skolintojo. Jei pardavėjas dar nesitarė su banku dėl trumpalaikio pardavimo, pirkėjas ilgai laukia, greičiausiai, veltui.
Kai kurie ekspertai rekomenduoja suteikti skolintojui terminą, kad būtų galima sutrumpinti laukimo laiką. Nors sunku pasakyti, ar ši strategija tikrai paskatins banką veikti.
Spąstai, kurių reikia vengti parduodant trumpą laiką
Pirkėjas turi įsitikinti, kad skolintų vertybinių popierių pardavimas jau yra patvirtintas skolintojo. Jei pardavėjas dar neįvykdė įsipareigojimų arba nesiderėjo su banku dėl trumpalaikio pardavimo, pirkėjas ilgai laukia, greičiausiai, kad nieko. Bankas gali nesidomi trumpalaikiu pardavimu, jei mano, kad jis gali gauti daugiau pinigų, vykdydamas rinkos uždarymą.
Potencialiems pirkėjams taip pat protinga iš anksto pasitikrinti, ar hipotekos kreditorius neturi problemų dėl trumpalaikio pardavimo turto.
Geriausias trumpų išpardavimų agentas
Dėl operacijos sudėtingumo pirkėjas turėtų dirbti su agentu ar makleriu, kuris turi trumpų pardavimų ir nori dirbti su vienu. Kai kurie nekilnojamojo turto agentai specializuojasi skolintų vertybinių popierių pardavimo srityje ir gali turėti skolintų vertybinių popierių pardavimų ir uždarymo išteklių (SFR) sertifikatą, kurį paskyrė Nacionalinė nekilnojamojo turto asociacija. Šio pažymėjimo turėtojai yra išklausę specializuotus mokymus.
Skandalinga dėl kainų
Trumpai parduodamo turto pirkėjas turėtų būti pasirengęs pakelti siūlymo kainą. Galų gale pardavėjas neturi realių įgaliojimų patvirtinti pardavimo kainos, tai daro tik bankas, ir jie gali pateikti prieštaravimus.
Kita vertus, bankas galėjo atmesti pasiūlymą tiesiai, ypač jei tai yra žymiai mažesnis pasiūlymas. Blogiausiu atveju jie gali visai neatsakyti.
Nuolat ieškokite
Atsižvelgiant į tai, kiek laiko užtruks bankas, kad atsakytų į jūsų pasiūlymą, pirkėjas tikriausiai turėtų nuolat žiūrėti į kitus namus, laukdamas atsakymo. Agentas gali sudaryti trumpalaikio pirkimo-pardavimo sutartį taip, kad pirkėjas išlaikytų lankstumą atsiimti pasiūlymą.
Net jei pirkėjas pareikalauja derybų, bankas gali toliau rinkti pasiūlymus. Daugelis žmonių tai laikytų neetiška, nes tikėtina, kad potencialus pirkėjas šiuo metu yra išgavęs kelis tūkstančius dolerių atlikdamas patikrinimus, pavadinimo paieškas ir pan. Tačiau bankas susiduria su nuostolingu sandoriu ir nori kuo labiau sumažinti savo nuostolius.
Pasitraukimas iš sandorio taip vėlai žaidime yra didžiulis laiko ir pinigų švaistymas pirkėjui, jau nekalbant apie didžiulį nusivylimą.
Dėl visų šių priežasčių vertybinių popierių pardavimo aukcione kainą reikia vertinti sveikai.
Geras pasiūlymas ar blogas?
Ekspertai nesutaria, ar trumpalaikiai pardavimai yra geras dalykas pirkėjams. Šalininkai teigia, kad trumpalaikio išpardavimo nekilnojamojo turto kainos yra mažesnės nei rinkos vertė, nes tai suteikia galimybę pirkėjams įsigyti daug pinigų arba pirmą kartą įsigyjantiems namus pirkėjams namus, kurių jie kitaip negalėtų sau leisti. Oponentai sako, kad bankai nėra suinteresuoti vykdyti gaisrų pardavimus, ir prieš nustatydami ar sutikdami kainą už nekilnojamąjį turtą atliks panašią rinkos analizę.
Be to, trumpalaikio pardavimo kaina gali būti suma, kurią pardavėjo agentas mano, kad bankas gali sutikti, o ne suma, kurią bankas iš tikrųjų sutiko priimti. Bankui gali pasirodyti, kad kaina yra per maža, arba pardavėjas gali sudaryti nekilnojamojo turto, esančių žemiau rinkos, sąrašą, kad sukeltų kainų karą.
Kai kuriose valstijose pardavėjas priims sprendimą dėl trūkumų, įpareigojantį jį grąžinti bankui skirtumą tarp hipotekos sumos ir namo pardavimo kainos, todėl pardavėjui yra naudingiausia gauti kuo daugiau pinigų.
Vienas privalumas tiek bankui, tiek pirkėjui yra tas, kad skirtingai nuo bankui priklausančio turto, trumpalaikio pardavimo turtas yra mažiau tikėtinas sugadintas ar pagrobtas. Nors dėl savininko finansinės padėties turtas gali patirti atidėtą techninę priežiūrą, pardavėjas greičiausiai nesunaikins tos vietos, kurioje jis vis dar gyvena. Priešingai, namų savininkai, kurie praranda savo galimybes nutraukti turto perėmimą, namo nusivylimas dažnai pasireiškia kaip būdas sugrįžti į banką.
