Steponas Schwarzmanas nepadarė to didelio, lažindamas mažą. Jo karjera buvo apibrėžta atsižvelgiant į didelius šansus. Šiuo metu „The Blackstone Group“ pirmininkas ir generalinis direktorius jis aprašė daugelį tų didelių statymų savo naujausioje autobiografijoje „ Ką reikia“ . Nuo tada, kai jis buvo Abingtono vidurinės mokyklos prezidentas, iki nuolankaus proceso, kai 1985 m. Buvo bandoma paleisti „Blackstone“ kartu su Pete'u Petersonu, Schwarzmano gyvenimas buvo apibūdinamas kaip didelis kiekviename žingsnyje.
Nuo tada „Blackstone“ apėmė investicinį verslą, daugiausia dėmesio skiriantį privačiam kapitalui, rizikos draudimo fondams, kreditams, infrastruktūrai ir gyvybės mokslams, bet, be abejo, daugelis didžiausių įmonės statymų buvo susiję su nekilnojamuoju turtu. Iš tiesų „Blackstone“ yra vienas didžiausių nekilnojamojo turto investuotojų pasaulyje, turintis maždaug ketvirtadalį savo 545 milijardų dolerių turto, investuoto į šį sektorių.
„Blackstone“ atsiliko nuo kelių didžiausių istorijoje nekilnojamojo turto sandorių, įskaitant „Hilton Properties“ įsigijimą 2007 m. Liepos mėn. Ir „Stuyvesant Town“ Niujorko mieste įsigytą 2015 m. Už 5, 5 milijardo JAV dolerių.
Kalbėjausi su Schwarzmanu, kad būtų pradėta autobiografija apie jo karjerą ir požiūrį į investuojantį kraštovaizdį, ypač į nekilnojamąjį turtą.
Sidabras: „ Blackstone“ bėgant metams padarė didelius statymus dėl nekilnojamojo turto, o dabar jis yra vienas didžiausių nekilnojamojo turto savininkų ir investuotojų pasaulyje, o šiandien tai yra didžiausia jūsų investicinio portfelio dalis. Kokios yra jūsų pagrindinės taisyklės, kaip nustatyti puikias nekilnojamojo turto galimybes? Ko tu ieškai
Schwarzmanas: Nekilnojamasis turtas yra paprastas verslas. Mes turime keletą taisyklių.
- Mes perkame esamas galimybes, kurias galime patobulinti. Mes nedarome plėtros. Vystymasis turi daug didesnę riziką nei esamo pastato pirkimas. Mums patinka konservatyvumas perkant ką nors esamo. Antra, mes perkame tik dalykus, kuriuos galime patobulinti. Mes nesidomime vien tik pinigų srautų pirkimu. Mes norime padaryti ką nors geresnio. Po to, kai padarysite geresnį, galėsite parduoti daugiau. Trečia, mes esame teminis investuotojas. Nekilnojamasis turtas turi skirtingas nekilnojamojo turto klasės: nuo biurų pastatų ir butų iki prekybos centrų ir sandėlių. Skirtingos turto klasės turi skirtingus pagrindus skirtinguose ekonominio ciklo taškuose, taip pat technologinių sutrikimų galimybę. Pavyzdžiui, mes pardavėme visus savo prekybos centrus ir viską mažmeninėje prekyboje, kai pamatėme „Amazon“ plėtodami šį milžinišką impulsą 2010 m. Ir nusprendėme tapti dar didesniu sandėlių pirkėju. Sandėliai per pastaruosius 5 metus buvo labai efektyvi turto klasė mažmeninėje prekyboje. Daugeliui mažmenininkų, ne tik „Amazon“, teko pereiti prie interneto galimybių. Norint sandėliuoti prekes klientui, jums reikia sandėlių. Tai mus atvedė į visą plotą, kuriame mes patiriame didžiulę nuomos kainą dvigubai (ar daugiau) nei bet kuriai kitai turto klasei. Mes taip pat žiūrime į nekilnojamąjį turtą kaip į pasaulinę galimybę. Tam tikru momentu geografinėje srityje nėra tiek daug kapitalo. Pavyzdžiui, mes daug nusipirkome Skandinavijoje, kuri pasirodė labai gera. Galutinė taisyklė yra susijusi su pakeitimo išlaidomis. Įsitikinkite, kad nusipirkę ką nors esate tikrai žemiau.
Baigę užduotį patobulinti turtą, mes jį parduodame. Turime mažą mantrą pavadinimu „Nupirkite, sutvarkykite, parduokite“.
Sidabras: Kur matote nekilnojamojo turto galimybes per ateinantį dešimtmetį?
Schwarzmanas: Žiūrėdami 10 metų… Nekilnojamojo turto srityje pastebima tendencija, kad žmonės iš priemiesčių persikelia į miestus. Dėl šios tendencijos butai miestuose taps gera vieta būti. Tai pakeis jūsų geografinę orientaciją. Jei esate JAV investuotojas, norėsite turėti šališkumo būdami žemi mokesčių tarifai ir lengvesnė darbo aplinka. Jei pažiūrėsite per 10 metų, įvyks realių poslinkių, kuriuos jau galite pastebėti vykstant žmonių migracijai iš šiaurės į pietus. Žmonės juda iš didelių mokesčių į tokias mažas valstybes kaip Florida, Teksasas ar Šiaurės Karolina, kur galite dirbti krante dirbantiems darbuotojams.
Anksčiau, kai žmonės gaudavo darbą, jie rinkdavosi vietą pagal darbą. Dabar daug jaunesnių žmonių ieško vietos ir tikisi susirasti darbą. Jei jie eis į tinkamas vietas, darbai persikels juos rasti.
Nekilnojamojo turto srityje yra pasaulio miestų, kurie yra žinių miestai. Tai yra Sietlas, San Franciskas, Ostinas, netgi Niujorkas ir Londonas. Rasite Indijos miestus, tokius kaip Mumbajus, Chennai, Bangaloras… Jei ieškote pramonės, kurios, kaip žinote, sparčiai augs ir, sekdami jas visame pasaulyje, žiūrėsite po 10 metų, kurios bus labai geros. Be to, yra ypatingų biotechnologijų ir tyrimų atvejų, kurie sparčiai populiarėja. Esame vieni didžiausių drėgnų biofarmos laboratorijų savininkų. Tai dar viena iš šių tendencijų.
Sidabras: „ Blackstone“ 2007 m. Įsigiję „Hilton“ savybes pasirodė esąs puikus skambutis. Tačiau „Hilton“ jau buvo žinomas prekės ženklas, turintis didelį pėdsaką. Ar tikite, kad viešbučių verslas vis dar bus protinga vieta investuoti į artimiausią ar du dešimtmetį?
Schwarzmanas: Didėjant turtui, daugiau žmonių keliaus. Tai turėtų paskatinti daryti dalykus, susijusius su kelionių verslu, nesvarbu, ar tai yra vartai, ar kitos populiarios vietos. Tai turėtų turėti gerų rezultatų.
