Ar jūsų namo renovacija atsipirks?

Tam tikrų vienbučių namų rajonų rekonstravimas yra puikus būdas namų savininkams kažkieno sąskaita pridėti padidintą turto funkcionalumą ir grožį. Pasirinkus tinkamą gyvenamojo ploto padidinimo projektą, nemaža išlaidų dalis gali būti perduota būsimiems savininkams padidėjusio turto vertės pavidalu.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Remontas gali padidinti namo investicijų grąžą (IG). Medžio deniai, langų pakeitimas, virtuvės ir vonios kambario modernizavimas paprastai sukuria didžiausią IG. Kad būtų galima susigrąžinti išlaidas, rekonstravimo projektai paprastai turi pataisyti projektą ar konstrukcijos trūkumą, kad būtų galima susigrąžinti statybos išlaidas. Nuomos savybių atnaujinimo išlaidas galima susigrąžinti pardavimo metu, taip pat padidinus nuomos kainą, kurią reikalauja atnaujinti namai. Paskolas būstui įsigyti yra vienas iš būdų finansuoti renovacijos projektus, leidžiant mokėti tik palūkanas, kol turtas bus parduotas ir susigrąžintos išlaidos. Viena didžiausių renovacijos klaidų yra gerinti namus, viršijančius kaimyninių namų vidurkį. Namų kainos paprastai atspindi vietinių pirkėjų skonį ir sumą, kurią jie nori mokėti.

Į ką reikia atsižvelgti prieš atnaujinant

Bet kurio renovacijos projekto investicijų grąža (IG) priklauso nuo vietos rinkos ypatybių, gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkos būklės, kai turtas parduodamas, ir atliktų darbų kokybės. Istoriškai ir vidutiniškai kai kurie projektai, tokie kaip medinio denio įdėjimas, virtuvės ir vonios kambario atnaujinimas ir langų keitimas, parodė didžiausią IG, neatsižvelgiant į turto vietą ar gyvenamojo turto rinkos būklę.

Didesnės renovacijos ne visada yra geresnės, nes daugiau išleidžiant ne visada užtikrinamas didesnis vertės kūrimas.

Tačiau nebent rekonstravimo projektas yra skirtas išspręsti struktūrinę problemą ar projektavimo trūkumą, mažai tikėtina, kad namo savininkas uždirbs daugiau nei statybos išlaidos. Jei išlaidų susigrąžinimas yra toks pat svarbus aspektas, kaip ir didesnis malonumas didinant turtą, tada būsto savininkai, spręsdami, kokius projektus įgyvendinti, turėtų atsižvelgti į potencialių pirkėjų skonį.

Investuotojams, rekonstruojantiems nuomojamą turtą, jo padidinimo išlaidos gali būti susigrąžintos ne tik pardavimo metu, bet ir padidinus nuomos kainas, kurias nurodo atnaujintos gyvenamosios vietos.

Vis dėlto namų savininkai turi būti atsargūs dėl to, kokius projektus pasirenka, nes potencialus vertės padidėjimas gali būti realizuotas tik tiek, kiek yra pirkėjų, norinčių mokėti už renovaciją.

Apsvarstykite savo vietą

Svarstant bet kokio tipo projektą, būtina įsitikinti, kad atlikti patobulinimai yra tinkami konkrečiam būsto tipui ir vietinei nuosavybei. Viena klaida, kurią dažniausiai daro namų savininkai, yra tai, kad jie pagerina savo namus gerokai virš kaimyninių namų vidurkio. Pirkėjus į tam tikras apylinkes traukia dėl netoliese esančių paslaugų ir dėl to, kad toje vietoje esantys namai parduoda to pirkėjo kainų diapazoną. Nors namas, patobulintas geriau nei kiti netoliese, vis tiek gali sulaukti tokio paties susidomėjimo lygio, palyginti su kitais, kuriais prekiaujama, mažai tikėtina, kad jis už papildomus patobulinimus mokės gerokai aukštesnę nei vidutinę priemoką.

Nekilnojamojo turto agentai žinos, kada procentinė vertė padidėja didesnėms vidutinėms ar mažesnėms už vidutines kainas tam tikroje apylinkėje, o mažesnė - namams, kurių kainos yra jų atitinkamų rinkų viršuje. Būtent šiais padidėjusio ekonominio aktyvumo ir padidėjusio nekilnojamojo turto poreikio laikotarpiais patobulinimai turės didžiausią įtaką namo rinkos vertei.

Laikas taip pat turės įtakos pagerėjusiam sugebėjimui padidinti turto vertę. Padarius konstrukcinius ar konstrukcinius patobulinimus, tokius kaip pastatų papildymas ar neapdorotos erdvės apdaila, ilgesnį laiką bus naudinga, nei, tarkime, virtuvių ir vonios kambarių atnaujinimams ar technologiniams patobulinimams, pavyzdžiui, naujoms oro kondicionavimo sistemoms, nes pastarieji dažniausiai pasensta. su laiku.

Geografinė padėtis taip pat turės didelę įtaką greitesniam ar didžiausiam projekto atsipirkimui. Pavyzdžiui, požeminių baseinų priežiūros laikas ir išlaidos apsunkina įrengimo išlaidų susigrąžinimą, o kai kuriais atvejais sumažina bendrą namo vertę. Tačiau taip gali būti ne pietiniuose JAV regionuose, kur dėl ilgo ypač karšto oro periodų baseinai kai kuriems namų savininkams yra vertingas priedas.

Kaip vyriausybė gali padėti

Kadangi hipotekos palūkanos yra išskaičiuojamos iš pajamų mokesčių, „Uncle Sam“ gali padėti subsidijuoti namų pagerinimą, todėl statybos išlaidos dar labiau apsunkina nekilnojamojo turto savininkus.

Siekdami išvengti mažiau rizikos, turto savininkai, savo namuose sukaupę pakankamą kapitalą, savo statybų projektams finansuoti gali naudoti tokias finansines priemones, kaip grynųjų pinigų refinansavimas arba būsto nuosavo kapitalo paskola. Naudojant šiuos metodus, vieninteliai pinigai, reikalingi įvykdyti suplanuotus projektus, būtų palūkanų mokėjimai paskoloms išlaikyti, kurios daugeliu atvejų yra atskaitytinos nuo mokesčių. Pagrindinę sumą galima grąžinti, kai turtas galutinai parduodamas.

Projektas grąžina investicijas

Pagrindinė priežastis, dėl kurios imamasi bet kokio namo rekonstravimo projekto kaip savininko-savininko, yra malonumas, gautas gyvenant atnaujintuose namuose. Tiems, kurie tikisi gauti naudos iš rekonstravimo, yra keli šaltiniai, siūlantys įžvalgą apie numatomą konkrečių projektų atsipirkimą. Pavyzdžiui, žurnalas „ REALTOR® “ skelbia metinę ataskaitą „Kaina prieš vertę“, kurioje lyginamos įprastų rekonstravimo projektų išlaidos ir parodomas namo savininkų atsipirkimas. Šie atsipirkimo įvertinimai grindžiami tuo metu galiojančiais pagrindiniais gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkos pagrindais, taip pat vidutinėmis statybos sąnaudomis.

1 lentelėje pateikiami vidutiniai šalies įvertinimai, tačiau būsto savininkai gali rasti konkretesnės informacijos „Remodeling Online“ tinklalapyje. Siūlydami tuos pačius įverčius įvairioms JAV geografinėms vietovėms. Šie vidutiniai dažniausiai pasitaikančių rekonstravimo projektų atsipirkimo diapazonai potencialiems pardavėjams suteikia plačią informaciją apie tai, kurie projektai yra svarbiausi. Didžiausia tikimybė, kad didžiąją dalį projekto išlaidų grįš pardavė. Vidutinio susigrąžinimo skirtumai paaiškinami atlikto darbo apimtimi ir kokybe, mažesni, mažiau naudingi projektai yra apatiniame diapazone.

Vidutinis renovacijos / rekonstravimo išlaidų susigrąžinimas
Renovacija / rekonstravimas	Vidutinių išlaidų susigrąžinimas
Medienos denio papildymas	80–85 proc.
Dailylentės pakeitimas	75–83 proc.
Mažosios virtuvės perdarymas	75–83 proc.
Langų pakeitimas	75–80 proc.
Vonios kambario rekonstravimas	70–78 proc.
Pagrindinis virtuvės perdarymas	70–78 proc.
Mansardos miegamojo rekonstravimas	65–76 proc.
Rūsio rekonstravimas	65–75 proc.
Dviejų istorijų papildymas	65–74 proc.
Garažo papildymas	60–70 proc.