Kas yra įperkamos būsto investicijos?
Sėkmingi nekilnojamojo turto investuotojai yra ne tik žemės savininkai. Jie yra taupūs verslo vadovai. Turto investuotojai veikia panašiai kaip portfelio valdytojai ir verslo vadybininkai, kurie orientuojasi į pelno maksimizavimą ir sukuria vertę klientams. Šiame straipsnyje aptariamos įperkamos būsto investicijos kaip verslo ir investicijų strategija. Straipsnyje pirmiausia apibrėžiamas įperkamas būstas ir nagrinėjamos trys demografinės grupės, atstovaujančios geriausioms tikslinėms rinkoms. Tada straipsnyje aptariamas įperkamo būsto pelningumas ir paklausumas, taip pat finansavimas ir prieinamų investicijų į būstą socialiniai padariniai.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Įperkamas būstas yra įtrauktas į daugelio investuotojų į nekilnojamąjį turtą rinkinius daugiausia dėl susijusių vyriausybės mokesčių kreditų. Nekilnojamojo turto investuotojai, besidomintys įperkamu būstu, turėtų užtikrinti, kad tokia investicija būtų pelninga ir tinkama parduoti jų rajone.Investoriai turėtų apskaičiuoti išlaidas, susijusias su pirkimu, atnaujinimu. ir išlaikydami prieinamą būstą, kad nustatytumėte, ar tai yra perspektyvus investavimo pasiūlymas. Paprastai investuotojas turės geriausias savybes pageidaujamose vietose už gerą kainą, kad užtikrintų tinkamą paklausą ir pelningumą.
Įperkamo būsto supratimas
Įperkamo būsto idėja yra aprūpinti būstą ribotų pajamų turintiems visuomenės nariams. Turto savininkai gauna mokesčių kreditą, jei procentą savo turto naudoja kaip būstą už prieinamą kainą (pavyzdžiui, tiek daug pastato nuomos vienetų). Nuomininkai taip pat gauna vyriausybės pagalbą mokėdami nuomos mokestį kiekvieną mėnesį. Paprastai keturioms žmonių grupėms reikia įperkamo būsto.
Senjorai ir žmonės su negalia
Žmonės sudaro 65 metų ir vyresnius bei neįgalius žmones. Tyrimai rodo, kad šis skaičius auga ir per artimiausius 20–30 metų pasieks rekordinį lygį. Šių grupių žmonėms reikalingas būstas, kuris yra netoli viešųjų patalpų ir pritaikytas kasdieniam gyvenimui. Modifikacijose yra rampos, o ne laiptai, vonios su vežimėliais prieinamoje vietoje, turėklai, modifikuotos spintelės ir spintelės.
Studentai
Augantis suaugusių ir netradicinių kolegijų ir universitetų studentų skaičius padidino apgyvendinimo ne universiteto mieste poreikį. Suaugusiems studentams su šeimomis reikalingas privatus būstas netoli universiteto miestelio. Tarptautiniams studentams reikalingas būstas, kurį galima įsigyti ištisus metus, nes jis yra pigesnis ir patogesnis nei dažnos tarptautinės kelionės atostogų ir vasaros atostogų metu.
Kariuomenė
Karinės tarnybos nariai turi būstą bazėje ir už jos ribų. Pagrindiniam būstui reikalinga statyba, turto valdymas ir teritorijos priežiūra, o ne namui reikalinga papildoma pagalba vietoje, statyba pagal užsakymą ir pirkimo finansavimas. Korpusas, esantis ne bazinėje vietoje, turi būti arti pagrindo ir lengvai įeinantis į jį ir iš jo. Kariniai būsto investuotojai turėtų būti susipažinę su federalinėmis sutarčių sudarymo taisyklėmis, taip pat su konkrečiomis kiekvienos tarnybos šakos gairėmis.
Reabilitacijos ir grįžimo programos
Daliai gyventojų reikia pereinamojo laikotarpio būsto. Pavyzdžiui, benamiams ir šeimoms, besigydantiems narkomanams ir tiems, kurie neseniai paleisti iš pataisos namų, reikalingas pusiaukelės būstas. Kai kuriems suaugusiesiems ir vaikams, dalyvaujantiems valstybinėse apsaugos tarnybose ir psichinės sveikatos programose, reikalingi būstai namuose ir kaimynystėje. Butai ir pensionai turėtų būti pakankamai dideli, kad gyventojams būtų suteikta tinkama įranga ir privatumas, tačiau jie taip pat turėtų palengvinti kiekvienai grupei tinkamą saugumo ir prieinamumo lygį.
Įperkamo būsto investavimo reikalavimai
Prieinamumas yra svarbus investuotojams, nes jis lemia du esminius dalykus: pelningumą ir paklausą rinkoje. Subsidijuojamos būsto programos, tokios kaip 8 skyrius, padeda mažesnes pajamas gaunančioms šeimoms mokėti nuomą mokant dalį rinkos kainos už nuomojamus vienetus. Įperkamo būsto investuotojai turėtų žinoti savo regiono vidutines pajamas, kad nustatytų, kokią grąžą jie gali gauti pirkdami turtą ir naudodami jį būstui įsigyti.
Keletas šaltinių gali padėti investuotojui nustatyti vidutines pajamas. JAV gyventojų surašymo biuras sudaro vidutines valstybių, apskričių ir miestų pajamas. Nekilnojamojo turto svetainėse pateikiama ši informacija žmonėms, norintiems įsigyti būstų tam tikruose regionuose. Galiausiai informaciją taip pat galima gauti per valstybės ir vietos valdžios institucijas, ekonominės plėtros agentūras ir būsto tarnybas.
- Jei norite gauti prieinamą nuomą, apskaičiuokite 30% vidutinių pajamų jūsų rajone. Tai yra jūsų tikėtinos bendros pajamos už prieinamą nuomos vienetą. Jei būsto savininkas turės prieinamą kainą, apskaičiuokite 35% vidutinių pajamų už pagrindines palūkanas, palūkanas, turto mokestį, būsto savininko draudimą ir asociacijos mokesčius. Tada apskaičiuokite numatomą pardavimo kainą, atimdami mokesčių, draudimo ir rinkliavų sumą pagal rajone galiojančius tarifus. Norėdami nustatyti pirkimo kainą pagal jūsų rajone galiojančias palūkanų normas, naudokite skirtumą, principą ir palūkanas. Bankininkystės ar hipotekos specialistas gali padėti greitai nustatyti šias sumas.
Pelningumas
Norėdami nustatyti galimą investicijos pelningumą, įvertinkite savo veiklos sąnaudas. Nuomos vienetus pradėkite nuo mokesčių ir draudimo, kuriuos sumokate kaip savininkas. Įtraukite visas komunalines, pastatų ir aikštelių priežiūros bei perkėlimo išlaidas, tokias kaip apžiūra, užimtumo pažymėjimas, registracija ir kiti mokesčiai, kurių reikalauja jūsų apskritis ar savivaldybė.
Parduodami vienetai nustato savo finansavimo sąnaudas, uždarymo sąnaudas įsigyjant ir parduodant, medžiagų ir darbo sąnaudas statyboms ar reabilitacijai bei perkėlimo išlaidas.
Nuomos ir pardavimo vienetams nustatykite rinkodaros ir reklamos išlaidas. Didžiausias projektas žlugs, jei negalėsite pritraukti nuomininkų ar pirkėjų. Net paprasta, efektyvi reklamos strategija kainuos ir pinigus, ir laiką. Apsvarstykite verslo išlaidas, turinčias įtakos jūsų esminei linijai.
Kitas, nustatykite savo pajamas. Nuomos vienetams naudokite numatomų bendrųjų pajamų, tenkančių vienam prieinamam vienetui, sumą. Parduodant vienetus, naudokite aukščiau nustatytą pirkimo kainą. Naudokite standartinę formulę:
Pajamos - išlaidos = bendrasis pelnas
Apsvarstykite savo pinigų srautus. Jei mokate komunalines paslaugas, kai kurios programos leidžia subsidijuojančiai institucijai mokėti papildomas sumas, kad padengtų dalį nuomininko komunalinių paslaugų. Galiausiai pažvelkite į savo pajamų mokesčio situaciją. Nusidėvėjimas paveiks jūsų mokesčių prievolę ir turės skirtingą poveikį faktiniams grynųjų pinigų srautams ar realiam grynajam pelnui.
Apyvartumas
Būsto investuotojas, turintis prieinamą kainą, turi surasti ir pakeisti vienetus, kurie atitinka nuomos subsidijų gaires, kurias teikia vietos būsto administracijos. Pardavėjams sutelkite dėmesį į rinkoje parduodamų vienetų statybos ir reabilitacijos išlaidų sumažinimą.
- Pradėkite nuo paprastos logikos. Jei jis nėra pelningas, jis nėra parduodamas. Taip pat yra ir atvirkščiai. Pasinaudokite uždarų namų pranašumais. Yra daug vienbučių ir dviejų ar keturių šeimų namų, kurie buvo apleisti dėl uždarymo. Kreipkitės į vietines ekonominės plėtros agentūras, kurios įsigyja šiuos vienetus mažesnėmis nei rinkos sąnaudomis ir parduoda vietiniams vystytojams arba sudaro sutartis su jais reabilitacijai ir perpardavimui. Be to, sužinokite apie šerifų pardavimus jūsų rajone. Peržiūrėkite kiekvienos apskrities, kuriai taikysite, gaires, nes gairės gali skirtis pagal apskritis tame pačiame regione ar valstijoje. Šie vienetai dažnai perkami nematomoje vietoje, todėl gali reikėti didelių reabilitacijos išlaidų ir laiko perparduoti. Dirbkite su makleriu ir sužinokite apie vietinį pardavimą savininko (FSBO) rinkoje. Galite rasti trumpalaikių pardavimų galimybių, kai pardavėjas ar pardavimo agentas susitarė dėl mažesnio hipotekos įmokos, kad palengvintų mažesnę greito pardavimo kainą. Šie elementai gali būti pigiausiai sutvarkyti ir perparduoti.
Sėkmingi investuotojai žino, kada ir kaip judėti rinkoje. Nepamirškite atlikti nuolatinės nuomojamų vienetų pirkimo-pardavimo-palaikymo analizės. Jei darbo, medžiagų ir finansavimo išlaidos yra didelės, dabar gali būti ne laikas pirkti daugiau nekilnojamojo turto. Jei jūsų rinkoje yra daugiau nuomininkų, dabar gali būti nenaudinga parduoti vienetus, net jei palūkanų normos yra žemos. Jei jūsų rajone rinkos nuoma ir vidutinės pajamos yra didelės, dabar gali būti pats pelningiausias laikas pasilikti turtą mėnesinėms nuomos pajamoms, kurias jis gali generuoti.
Savo nekilnojamojo turto portfelį, kaip ir jūsų pensijų portfelį, gydykite šiek tiek daugiau dažų ir armatūros.
Finansavimas
Ištirkite įvairias investuotojams prieinamas finansavimo alternatyvas. Perskaitykite „Fannie Mae“, „Freddie Mac“ ir „HUD Multifamily Financing“ svetaines. Dirbkite su vietiniu bankininku ir komerciniu hipotekos makleriu ar konsultantu, kad nustatytumėte skolintojų programas ir rastumėte privačius investuotojus. Prisijunkite prie vietinių namų statytojų, rekonstravimo ir nekilnojamojo turto investuotojų asociacijų. Tapkite prekybos rūmų nariu ir prisijunkite prie ekonominės plėtros agentūrų. Naudokite šiuos ryšius, kad nustatytumėte viešąjį ir privatųjį finansavimą ir partnerystes.
Veiksmų planas
- Būti informuotam. Sužinokite apie prieinamą būstą visoje šalyje ir jūsų rajone.Būkite įsitraukę. Sukurkite įperkamo būsto rinką. Nustatykite savo srities nišą ir užpildykite ją. Užmegzkite partnerystę su bendraminčiais investuotojais ir finansavimo šaltiniais. Būkite pelningas investuotojas. Veikia kaip portfelio valdytojas ir verslo vadovas. Taikykite įprastą investavimo išmintį ir verslo strategijos patarimus.
Specialios įperkamo būsto investavimo sąlygos
Įperkamas būsto investuotojas turi būti nuomotojas, investuotojas ir verslo vadovas. Kaip dvarininkas, įtraukite žmogiškąjį elementą. Atminkite, kad galite sukurti rinką padėdami šeimoms ir savo bendruomenei. Kaip investuotojui sukurkite „blue-chip“ nekilnojamojo turto portfelį. Turi geriausias savybes labiausiai norimose vietose už geriausias kainas, kurios atneša didžiausią pelną.
Kaip verslo vadovas sukurkite prekės ženklą, sukurkite prestižą ir padidinkite savo prekės ženklo rinkos vertę ne tik atskiruose vienetuose. Atminkite, kad jūsų veikla taip pat sukuria darbo vietas ir įsidarbinimo galimybes statybininkams ir nekilnojamojo turto pardavimo agentams. Jūsų rinkodaros ir turto valdymo veikla padeda pritraukti darbuotojus į darbo jėgą tose vietose, kur yra jūsų padaliniai. Galite ne tik gauti asmeninį pelną, bet ir sudaryti prieinamas ekonomines galimybes žmonėms ir bendruomenėms, investuodami į prieinamą kainą būstui įsigyti.
