Kas yra prielaidos sąlyga
Prielaida yra hipotekos sutarties nuostata, leidžianti namo pardavėjui perduoti atsakomybę už esamą hipoteką turto pirkėjui. Kitaip tariant, naujasis namo savininkas prisiima esamą hipoteką. Naujasis pirkėjas paprastai turi atitikti kredito ir kitas kvalifikacijas.
IŠPARDAVIMO PRIEŽASTIS
Jei esamos hipotekos palūkanų norma yra žemesnė nei dabartinės rinkos normos, prielaidos sąlyga tampa patrauklia pardavimo vieta. Be to, pirkėjas gali išvengti daugelio uždarymo išlaidų, nors paprastai sandoris apima tam tikrus mokesčius. Kai kurias išlaidas apims pavadinimo paieška, dokumentų antspaudai ir mokesčiai.
Daugelio namų savininkams prielaidos sąlygos pranašumai yra teoriniai, nes įprastinė hipoteka paprastai draudžia šią praktiką. Bankai baiminasi šios praktikos, nes rašo hipotekas remdamiesi pradinio skolininko, o ne nežinomo vėlesnio pirkėjo kreditingumu. Naujojo savininko galimybes grąžinti gali būti sudėtinga įvertinti, o bankas gali nenorėti prisiimti jų rizikos. Be to, net jei bankas patvirtintų naujo paskolos gavėjo kreditingumą, jis prarastų pradinę įmoką ir uždarymo išlaidas, patirtas dėl visiškai naujos hipotekos. Taip pat tikėtina, kad dabartinės rinkos palūkanų normos yra didesnės nei pradiniame rašte nurodytos normos.
Kadangi retas banko interesas yra leisti daryti prielaidas, daugumoje hipotekų numatoma išlyga dėl pardavimo, pagal kurią reikalaujama grąžinti likusį balansą parduodant turtą. Bankas nepasirašys savo turto suvaržymo, kol nebus grąžinta hipoteka, todėl parduoti iš esmės neįmanoma.
Tačiau prielaidos yra įprastos vyriausybės remiamoms hipotekoms iš Federalinės būsto administracijos (FHA), Veteranų administracijos (VA) ir JAV žemės ūkio departamento (USDA). Naujasis savininkas vis tiek turi atitikti kredito ir tinkamumo reikalavimus. Šios vyriausybės remiamos hipotekos sudaro beveik 20 procentų visų JAV hipotekų.
Kaip veikia prielaidų sąlyga?
Įsivaizduokite, kad asmuo nori prisiimti hipoteką iš pardavėjo, turinčio 30 metų 240 000 USD hipoteką, kurios procentas yra 3, 5 proc. Ir už kurią jie sumokėjo penkerius metus. Likęs likutis, įskaitant palūkanas, yra apie 323 300 USD, o pradiniam vekseliui liko 25 metai. Tarkime, kad dabartinė rinkos palūkanų norma yra 4%. Jei naujasis pirkėjas būtų paėmęs 30 metų fiksuotų palūkanų hipoteką už tą pačią 240 000 USD paskolą, likutis su palūkanomis to laikotarpio pabaigoje būtų sumokėjęs apie 412 500 USD. Naujasis pirkėjas taip pat turėtų pateikti finansinei institucijai vienkartinę įmoką.
Prisiimdamas pardavėjo hipoteką, pirkėjas per paskolos terminą sutaupytų apie 89 000 USD. Be to, yra prievolė sumokėti paskolą su prielaida pagal sąlygą dėl penkerių metų. Bet kokia vienkartinė išmoka pardavėjui būtų mokama už namo sukauptą nuosavybę. Be to, pirkėjas išvengs tūkstančių dolerių uždarymo išlaidų.
