Parduodant savo namus už didžiulį pelną - beveik kiekvieno namo savininko svajonė. Kas gi nenorėtų iš savo namų uždirbti nė cento? Vis dėlto norėdami gauti naudos iš savo namų pardavimo, galite atidėti pelno, kaip vienkartinės išmokos, naudojimą. Perskaitykite toliau ir sužinokite apie kitą variantą: išsimokėtinai.
Didelė išmoka = Didelė mokesčių sąskaita
Pažvelkime į bendrą situaciją:
Pavyzdys: Kai turto prieaugis padidina mokestinę prievolę, Hal Bookman peržvelgė pirkėjo pasiūlymą dėl jo nuomojamo namo ir negalėjo patikėti matytu numeriu. Jo turto vertė buvo padvigubėjusi tik per penkerius metus ir jis, laikydamasis pigumo, net ir pirkdamas. Tačiau kai Hal linksmai papasakojo savo mokesčių konsultantui apie pardavimą, konsultantas buvo mažiau susijaudinęs; pajamoms laikyti vienkartine išmoka mokesčių atžvilgiu būtų ne pačiai naudingiausia. Jei Hal deklaruos visas pardavimo pajamas tais pačiais metais, kai jis parduoda turtą, jis negalės gauti beveik visų mokesčių kreditų, į kuriuos paprastai turėtų teisę. Jo išskaičiuoti atskaitymai taip pat sumažėtų dėl papildomų pajamų iš pardavimo. Halas klausia savo mokesčių patarėjo, ar jis gali ką nors padaryti, kad sumažintų savo apmokestinamąsias pajamas per metus. Patarėjas žino tik naudojamą įrankį: pirkimo-pardavimo sutartį.
Išmokų pardavimo tikslas
Kaip išsamiai aprašyta leidinyje 537 , IRS leidžia mokesčių mokėtojams atidėti pagrindinio turto pardavimo ar kitų investicijų prieaugį sudarant pirkimo išsimokėtinai sutartį. Ši tvarka leidžia pardavėjams deklaruoti proporcingą per keletą metų padidėjusio savo kapitalo prieaugio dalį, jei pardavimo metais bus baigti tinkami dokumentai.
Kaip veikia įmokų pardavimo metodas
Teoriškai paprasta deklaruoti pardavimą išsimokėtinai. Pardavimo dalimis apmokestinimas atspindi anuitetų apmokestinimą, kai proporcinga kiekvieno įmokos dalis laikoma pagrindinės sumos grąžinimu. Vienintelės išlygos yra tai, kad parduodamas turtas negali būti jokios viešosios apyvartos vertybinis popierius, o mokesčių mokėtojai jokiu būdu negali būti parduodamo turto pardavėju.
Pažvelkime į šio metodo pavyzdį ir sužinokime, kaip Hal galėtų susisteminti savo įmokų pardavimą, jei norėtų atidėti savo pajamų mokesčius ateinantiems metams.
Pavyzdys: Mokesčių atidėjimas su išpardavimu išsimokėtinai Hal už savo nuomojamą namą gauna 400 000 USD. Jis nusipirko nekilnojamąjį turtą už 188 000 USD ir sumokėjo 12 000 USD pardavimo išlaidų, kurios pridedamos prie namo pagrindo ir sudaro 200 000 USD. Todėl Hal turi deklaruoti 200 000 USD (400 000 - 200 000 USD) pelną. Hal patarėjas rekomenduoja paskirstyti jo padalijimą į aštuonias metines įmokas po 50 000 USD kiekvienam, užuot deklaravus 400 000 USD per vienerius metus. Kol įmokos bus konstruktyviai gaunamos kiekvienais metais, šis metodas leis Halui išlikti tinkamam mokesčių kreditams ir atskaitymams, kurių vienkartinė išmoka jam būtų trukdžiusi gauti.
Ataskaitų apie pajamas iš pardavimo pardavimo ataskaitos pateikimas
Pajamos iš pardavimo išsimokėtinai gali būti suskirstytos į tris atskiras kategorijas: pelnas, pagrindinė suma ir palūkanos. 1040 formoje kiekviena iš šių kategorijų traktuojama skirtingai.
Kapitalo prieaugio
Aukščiau pateiktame pavyzdyje Hal kiekvienais metais turi deklaruoti ilgalaikį ar trumpalaikį pelną, atsižvelgiant į tai, ar pardavimo metais pelnas buvo ilgalaikis ar trumpalaikis. Ilgalaikis pelnas yra apmokestinamas mažesniu tarifu, o trumpalaikis pelnas - kaip paprastosios pajamos. Kadangi Hal valdė namą penkerius metus, pelnas šiuo atveju būtų buvęs ilgalaikis. Jei pelnas būtų buvęs trumpalaikis, Hal vis tiek būtų buvęs apmokestinamas išsimokėjimo pajamomis mažesniu tarifu, nei jis turėtų, jei būtų deklaravęs vienkartinę išmoką. Taip yra todėl, kad trumpalaikis pelnas yra apmokestinamas kaip įprastos pajamos pagal aukščiausią mokesčių mokėtojo ribinį mokesčio tarifą. Pajamos iš pardavimo išsimokėtinai yra nurodomos IRS formoje 6252, o vėliau pervedamos į D planą 1040 formoje.
Palūkanos
Mokesčių mokėtojai, gaunantys pajamas išsimokėtinai, taip pat turi mokėti pirkėjui palūkanas, kurios yra mažesnės už taikomą federalinę normą arba 9%, pridedamos per pusmetį. Pirkėjas mokės palūkanas už nesumokėtas įmokas, kol nebus grąžintas likutis. Taigi, jei Hal apmokestins 9% normą už pardavimą pirkėjui, jis taip pat gaus ir praneš apie papildomą 4500 USD palūkanų pajamų už kiekvieną dar nesumokėtą 50 000 USD įmoką. Palūkanos nurodomos atskirai B priede kaip paprastosios palūkanų pajamos. ( Pastaba : jei palūkanos nėra nurodomos atskirai, IRS laikys, kad dalis pardavimo pajamų yra palūkanos.)
Viršininkas
Dalį kiekvieno pardavimo išsimokėtinai IRS laiko neapmokestinamą pagrindinės sumos grąžinimą. Ši suma gali būti nustatyta apskaičiuojant pašalinimo santykį. Padalinkite faktinio pelno sumą iš pardavimo kainos, kuri šiuo atveju yra 200 000 USD / 400 000 USD, pateikiant 50% pašalinimo iš rinkos santykį. Paprasčiausiai padauginkite šį santykį iš įmokos sumos. Tai yra suma, kuri neturi būti įtraukta į apmokestinimą, nes yra paskirta pagrindine suma. Taigi kiekvienais metais grąžinama 25 000 USD (50 000 USD x 50%) pagrindinės sumos.
Hipotekos ir sutartinė kaina
Jei turto pirkėjas įsigydamas prisiima hipoteką ar kitą skolos raštelį, turto savikaina turi būti sumažinta hipotekos / vekselio suma. Pavyzdžiui, jei nuomojamas turtas, kurį Hal pardavė už 400 000 USD, turi 100 000 USD hipoteką, tada sutarties kaina sumažinama iki 300 000 USD (400 000 USD - 100 000 USD). Tai reiškia, kad Hal uždirbs tik 100 000 USD bendrosios išmokos.
Jei hipotekos suma viršija bendrą pakoreguotą turto pagrindą, tada skirtumas turi būti nurodytas kaip įmoka pirmaisiais metais, o sutarties kaina padidinama ta suma. Pavyzdžiui, jei Hal turto nuosavybė turi 250 000 USD hipoteką, namo pagrindas bus 200 000 USD (188 000 USD + 12 000 USD). Tokiu atveju, be įmokos, Hal per pirmus metus turės pranešti apie 50 000 USD permoką. Tada sutarties kaina taip pat bus 250 000 USD, paliekant 150 000 USD kaip apmokestinamąjį pelną.
Esmė
Yra daugybė įmokų pardavimo taisyklių ir reglamentų, kurių reikia atidžiai laikytis. Tačiau tie, kurie supranta taisykles, gali išlaikyti daugybę atskaitymų ir kreditų, kurie kitu atveju turi būti prarasti. Norėdami gauti daugiau informacijos apie tokias temas kaip pardavimo kainos pokyčiai, skirtingos gautų mokėjimų formos, tada, kai gali būti geriau atsisakyti pirkimo sutarties ir vietoj to mokėti vienkartinę išmoką, apsilankykite IRS svetainėje arba pasitarkite su savo mokesčių patarėju.
