Refinansuodami hipoteką, galite sutaupyti arba gauti pinigų, jei turite du pagrindinius pasirinkimus. Pirma, jei jūs tiesiog refinansuojate savo turimą paskolą, kad gautumėte mažesnę palūkanų normą, arba pakeisite sąlygas, ji vadinama palūkanų normos refinansavimu. Arba, antra, galbūt norėsite išgauti dalį savo namo kapitalo - galbūt atlikti renovaciją, sumokėti skolas ar padėti susimokėti kolegijos išlaidas - pasinaudodami grynųjų pinigų paskola. Štai kaip šios dvi refinansavimo galimybės gali paveikti jūsų finansinę būklę.
Hipotekos refinansavimo pagrindai
Pagalvokite apie refinansavimą kaip esamos hipotekos pakeitimą kita ar hipotekų poros sujungimą į vieną paskolą. Kaip sakoma, su senąja (hipoteka) ir su naująja. Po refinansavimo sena paskola (arba paskolos) yra išmokėta, o ją pakeičia nauja.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Pagrindinės galimybės refinansuojant hipoteką yra grynųjų pinigų išmokėjimas arba palūkanų normos refinansavimas.Galite išgauti dalį savo namo kapitalo naudodamiesi grynųjų pinigų išmokėjimo refinansavimu. Remdamiesi palūkanų normos ir termino refinansavimu, skolininkas keičiasi dabartine paskola vienam su geresnėmis sąlygomis. Išgryninimo paskolos paprastai būna su papildomais mokesčiais, taškais arba didesnėmis palūkanų normomis, nes jos kelia didesnę riziką skolintojui. Gali būti įmanoma iš grynųjų pinigų išimti šiek tiek grynųjų pinigų, nepatiriant papildomų mokesčių. grynųjų pinigų išėmimo paskolą pasinaudojant lėšų sutapimu vienos paskolos pabaigoje ir kitos pradžioje.
Yra daugybė priežasčių apsvarstyti refinansavimą. Taupyti pinigus yra akivaizdu. 2008 m. Rugpjūčio mėn. Vidutinė fiksuota 30 metų hipotekos palūkanų norma buvo 6, 48%. Po finansinės krizės tos pačios rūšies hipotekos normos nuolat mažėjo. Iki 2012 m. Gruodžio mėn. 30 metų fiksuota hipotekos norma buvo sumažinta beveik perpus nuo ketverių metų anksčiau iki 3, 35%. Vidutinė 2017 m. Norma padidėjo iki 3, 99%. Pasak Freddie Mac, iki 2018 m. Jis išaugo iki 4, 54%. Bet net ir šie didesni įkainiai gali būti mažesni už tuos, kuriuos galite turėti senesnėms hipotekoms.
2019 m. Kovo mėn. Hipotekos normos nukrito iki 4, 27%, ty 60 savaičių žemiausio lygio. Hipotekos bankininkų asociacijos duomenimis, per savaitę iki 2019 m. Kovo 29 d. Hipotekos paraiškų padaugėjo 18, 6 proc. Refinansavimo lygis padidėjo 39% iki 47, 4% visų paraiškų, o tai buvo aukščiausias lygis nuo 2016 m. Lapkričio mėn. (Didžiausia naujausia hipotekų refinansų banga kilo nuo 2011 iki 2013 ir 2015 iki 2016 m., Kai palūkanų normos buvo beveik rekordinės žemiausios.) Nors refinansavimo indeksas kitą savaitę nukrito iki 44, 1% visų paraiškų, mažos skolinimosi išlaidos ir stipri darbo rinka ir toliau skatina paraiškas.
Istoriškai palūkanų normos vis dar yra palyginti žemos, ir tai yra svarbi priežastis, dėl kurios namų savininkai turi senesnius, didesnių palūkanų įkeitimus (arba tiems, kurių būsto kapitalas padidėjo, arba kurie turi daug geresnius kredito reitingus, nei tada, kai jie iš pradžių finansavo savo namus), kad galėtų pasidomėti refinansavimu. dabar.
Kai palūkanų normos kinta aukščiau, refinansavimas gali suteikti galimybę konvertuoti reguliuojamų palūkanų hipoteką į fiksuotą palūkanų normą, kad būtų galima užfiksuoti mažesnių palūkanų mokėjimus, kol palūkanų norma dar labiau padidės. Tačiau dažnai net labiausiai patyrusiems ekonomistams sudėtinga numatyti būsimą palūkanų normos kryptį.
Išgryninimas palyginti su kurso ir termino refi
Yra dvi pagrindinės refinansavimo paskolos. Paprasčiausias ir aiškiausias yra refinansavimas pagal terminą. Jokie faktiniai pinigai šiuo atveju nekeičia naudos, išskyrus su paskola susijusius mokesčius. Hipotekos dydis išlieka tas pats; jūs tiesiog prekiaujate savo dabartinėmis hipotekos sąlygomis naujesnėms (tikriausiai geresnėms) sąlygoms.
Atvirkščiai, refinansuojant grynuosius pinigus, nauja hipoteka yra didesnė nei senoji. Kartu su naujomis paskolos sąlygomis jūs taip pat mokote daugiau pinigų - efektyviai išimdami kapitalą iš savo namų grynaisiais.
Galite pretenduoti į palūkanų normos ir trukmės refinansavimą, jei paskolos ir vertės santykis yra didesnis (paskolos suma dalijama iš įvertintos turto vertės). Gauti paskolą lengviau, kitaip tariant, net jei esate prastesnė kredito rizika, nes skolinatės didelę procentą to, ko verta namas.
Prieš įsigydami grynųjų pinigų paskolą, gerai investuokite, nes nėra prasmės kaupti savo lėšas kompaktiniame diske, kuris uždirba 2, 5%, kai jūsų hipotekos palūkanos yra 5% arba 6%.
Grynųjų pinigų paskolos yra griežtesnės. Jei norite susigrąžinti dalį savo namuose sukaupto kapitalo grynaisiais, tikriausiai tai jums kainuos - kiek priklauso nuo to, kiek kapitalą sukaupėte savo namuose, ir nuo jūsų kredito įvertinimo.
Jei, pavyzdžiui, skolininko FICO balas yra 700, paskolos ir vertės santykis yra 76%, o paskola laikoma grynaisiais, paskolos davėjas gali pridėti 0, 750 taškų prie pradinės paskolos kainos. Pavyzdžiui, jei paskolos suma būtų 200 000 USD, skolintojas prie išlaidų pridėtų 1500 USD. (Kiekvienas skolintojas yra skirtingas.) Arba skolininkas galėtų mokėti didesnę palūkanų normą - nuo 0, 125 iki 0, 250% daugiau, atsižvelgiant į rinkos sąlygas.
Kodėl griežtesni terminai? Kadangi paskolos grynaisiais pinigais skolintojui kelia didesnę riziką, teigia Casey Fleming, patarėjas hipotekos klausimais, „C2 Financial Corporation“ ir knygos „Paskolos vadovas: kaip gauti geriausią įmanomą hipoteką“ autorius. Pasak Flemingo,
„Statistiškai vertinant, skolininkas daug labiau linkęs išeiti iš namų, jei atsiduria bėdoje, jei jau yra išėmęs iš jo kapitalą. Tai ypač pasakytina apie tai, jei jis išsitraukė daugiau nei iš pradžių investavo į įmoką. Taigi bet kurios paskolos, laikomos grynaisiais pinigais, kaina yra didesnė, kad atspindėtų tą riziką, kol nėra tiek nuosavo kapitalo, kad skolininkas greičiausiai daugiau nebevaikščios. “
Didesnis kredito balas ir mažesnis paskolos ir vertės santykis gali pakeisti jūsų skaičių. Skolininkui, kurio kredito balas yra 750, o paskolos ir vertės santykis yra mažesnis, pavyzdžiui, pavyzdžiui, nebus imamos jokios papildomos išlaidos už grynųjų pinigų išėmimą; skolintojai mano, kad jis ar ji netenka didesnės paskolos įsipareigojimų nei tuo atveju, jei atliks palūkanų normos terminą.
Jūsų paskola gali būti grynųjų pinigų išėmimo paskola, net jei negaunate pinigų. Jei mokate kredito korteles, automatines paskolas ar bet ką kita, kas iš pradžių nebuvo jūsų hipotekos dalis, kreditorius tikriausiai laiko tai pinigų išėmimo paskola. Jei sujungsite dvi hipotekas į vieną - o viena iš pradžių buvo grynųjų pinigų išėmimo paskola - nauja konsoliduota paskola taip pat bus klasifikuojama kaip grynųjų pinigų išėmimas.
Dar viena priežastis dar kartą galvoti apie grynųjų pinigų išėmimą: Jei atliksite grynųjų pinigų išmokėjimą, tai gali neigiamai paveikti jūsų FICO rezultatą.
83 proc.
Hipotekos refinansų, kurios buvo grynųjų pinigų paskolos, skaičius 2018 m. Ketvirtąjį ketvirtį.
Daugiau amerikiečių renkasi pinigų išgryninimo refinansavimą
Nors daugelis asmeninių finansų ekspertų patartų nenaikinti jūsų namo nuosavo kapitalo atliekant refinansavimą grynaisiais pinigais, naujausi duomenys rodo, kad daugelis amerikiečių pasirenka šią paskolos rūšį. Freddie Mac ketvirčio refinansavimo statistika parodė, kad 2018 m. Ketvirtąjį ketvirtį (išleistas 2019 m. Kovo mėn.) Grynųjų pinigų gavėjai sudarė 83% visų refinansavimo paskolų - tai yra didžiausias skaičius nuo 2007 m. Trečiojo ketvirčio.
Daugelis šių refinansų nebuvo skirtos normai sumažinti. Dažniausiai lėšos buvo naudojamos namų remontui arba sąskaitoms ir skoloms apmokėti. Kitos priežastys, nurodytos norint išgryninti pinigus, buvo mokėjimas už mokslą kolegijoje, automobilių pirkimas ir verslo investicijos.
Įdomi hipotekos refinansavimo spraga
Pasitelkę savo hipotekos brokerį, jūs galite sugeneruoti šiek tiek pinigų iš refinansavimo, nelaikydami jo grynųjų pinigų išėmimo paskola (ir sukaupdami papildomų mokesčių, susijusių su tuo). Iš esmės tai veikia pasinaudojant lėšų sutapimu vienos paskolos pabaigoje ir kitos pradžioje. Tai sudėtingas procesas, kuris turės įtakos bet kokioms sąlyginėms sąskaitoms, todėl atidžiai atkreipkite dėmesį į tai, kaip Flemingas apibūdina tai:
„Jums leidžiama finansuoti uždarymo išlaidas pagal kursą / terminą. Daugelis skolintojų leidžia į šias uždarymo išlaidas įtraukti išankstinio apmokėjimo išlaidas, tokias kaip išankstinio apmokėjimo palūkanos, nesumokėtos sukauptos palūkanos už jūsų turimą hipoteką, pinigai, reikalingi išankstiniam lėšų kaupimui depozitoriumo sąskaitoje, ir net turto mokesčiai ir draudimas, jei jums tinka.
„Kai refinansuojate, jūs mokate sukauptas palūkanas už turimą hipoteką iki tos dienos, kurią ji bus išmokėta. Jūs iš anksto mokate už savo naujos paskolos palūkanas nuo tos dienos, kai finansuojate, iki kito mėnesio pirmosios, o tada kitą mėnesį nemokėsite. Todėl jūs finansavote vieno mėnesio palūkanas už savo hipoteką pagal naują paskolą.
„Jei turite neapmokėtą (arba depozitoriumo) sąskaitą, kad galėtumėte sumokėti draudimą ir mokesčius pagal esamą hipoteką, tada esamas skolintojas laiko dalį jūsų pinigų - bent pora mėnesių mokesčių ir draudimo kiekvienam. Kai refinansuosite, naujajam skolintojui prireiks šiek tiek pinigų, kai ateis jūsų mokesčių ir draudimo sąskaitos, taigi jie iš anksto paprašys pinigų. Paprastai galite tai finansuoti.
„Tada, pasibaigus jūsų paskolai, jūsų senasis skolintojas, kuris laiko dalį jūsų pinigų, jums išsiunčia čekį, lygų jūsų depozitoriumo sąskaitos likutiui, kai sumokėjote tą paskolą. Grynaisiais!
„Be to, kadangi kai kurie mokesčiai šiek tiek keičiasi iki finansavimo, dauguma skolintojų leidžia šiek tiek sušvelninti - iki 2000 USD grynųjų pinigų grąžinimo sąlyginio depozito, nelaikant paskolos grynaisiais.
„Visa tai reiškia, kad galite finansuoti„ išlaidas “, kurios iš tikrųjų nėra paskolos atsiradimo išlaidos, o atspindi paskolos turėjimo išlaidas. Turint 200 000 USD palūkanų / termino paskolą, būtų labai įmanoma sukaupti apie 4 000 USD grynais - esant tinkamoms aplinkybėms, jei ji būtų kruopščiai išdėstyta - nemokant piniginės išmokos baudos “.
Esmė
Jūsų, kaip skolininko, atsakomybė yra turėti pakankamai žinių, kad galėtumėte aptarti galimybes su savo skolintoju. Daugumai žmonių geriausias finansinis žingsnis yra vengti papildomų pinigų išmokėjimo paskolos išlaidų. Jei turite konkrečią priežastį išimti grynuosius pinigus iš savo namų, grynųjų pinigų išėmimo paskola gali būti vertinga, tačiau atminkite, kad papildoma pinigų suma, kurią sumokėsite palūkanomis už paskolos galiojimo laiką, gali tapti bloga idėja.
