Turinys
- Apsvarstymai prieš perkant
- Pirkimo procesas
- Specialios sąlygos pirmą kartą dirbantiems asmenims
- Sveikinu. Kas dabar?
- Esmė
Nesvarbu, ar tai padarėte anksčiau, ar ne, namo įsigijimo iššūkis gali atrodyti toks bauginantis, kad kyla pagunda tiesiog eiti su pirmąja vieta, patenkančia į jūsų kainų diapazoną, arba toliau nuomotis. Norėdami padėti jums demistifikuoti procesą ir kuo geriau išnaudoti pirkinį, išnagrinėsime, ką turėsite apsvarstyti prieš pirkdami, ko galite tikėtis iš paties pirkimo proceso ir keletą naudingų patarimų, kaip palengvinti gyvenimą po jūsų apsipirkimo..
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Prieš pradėdami medžioklę namuose, paklauskite savęs, kokia gyvenamoji vieta geriausiai atitinka jūsų poreikius ir norus, kiek namų iš tikrųjų galite sau leisti, kiek lėšų galite gauti ir kas jums padės jūsų paieškoje. Faktinis namų pirkimo procesas apima vietą, užsitikrinkite finansavimą, pateikite pasiūlymą, gaukite namo patikrinimą ir uždarykite sandorį. Būdami nauju būsto savininku, turite išlaikyti gyvenamąją vietą, taip pat ir taupyti pinigus - nesitikėkite, kad parduodate namus finansuojate savo pensija, nesvarbu, ką daro būsto rinka.
Naudokite šią informaciją ir visą medžiagą, esančią „Visaverčiame namų įsigijimo vadove“, kad galėtumėte atlikti sudėtingą pradžios procesą, būsto biudžetą, jo suradimą, patikrinimą, išmokdami pagrindines pirkimo sąvokas. ir gauti hipoteką.
Apsvarstymai prieš perkant
Pirmas dalykas, kurį turėsite nustatyti, yra tai, kokie yra jūsų ilgalaikiai tikslai, o tada - kaip namų savininkai atitinka tuos planus. Kai kurie žmonės tiesiog nori paversti visus tuos „iššvaistytus“ nuomos mokesčius hipotekos mokėjimais, kurie iš tikrųjų lemia tai, kad tu turi ką nors apčiuopiamo - nuosavą kapitalą, mažute! Kiti namų valdą laiko savo nepriklausomybės ženklu ir džiaugiasi idėja būti savo savininku. Tada kyla minčių pirkti namą kaip investiciją. Sumažinę savo namų valdos tikslus, nurodysite teisinga linkme. Pateikite penkis klausimus, kuriuos sau užduoti:
Kokio tipo namai geriausiai atitinka jūsų poreikius?
Pirkdami gyvenamąjį būstą, turite keletą galimybių: tradicinį vienos šeimos namą, miestelio namą, kooperatinį namą, kooperatyvą ar daugiabučių namų pastatą, kuriame yra nuo dviejų iki keturių vienetų. Kiekviena parinktis turi savo privalumų ir trūkumų, atsižvelgiant į jūsų namų valdos tikslus, todėl turite nuspręsti, koks turto tipas padės pasiekti tuos tikslus. Taip pat galite sutaupyti pirkdami bet kurios kategorijos kainą, pasirinkdami viršutinę fiksatorių, nors laiko, prakaito lėšų ir pinigų, reikalingų fiksatoriaus pavertimui savo svajonių namu, gali būti daug daugiau, nei jūs sutarėte.
Kokias ypatybes turės jūsų idealus namas?
Nors gerai išsaugoti tam tikrą lankstumą šiame sąraše, jūs perkate turbūt didžiausią savo gyvenimo pirkimą ir jūs nusipelnėte, kad tas pirkinys atitiktų jūsų poreikius ir norus kuo arčiau. Jūsų sąraše turėtų būti pagrindiniai norai, pavyzdžiui, kaimynystė ir dydis, iki pat mažesnių detalių, pavyzdžiui, vonios kambario išdėstymas ir virtuvė, kurioje yra patikimų prietaisų.
Kiek jums tinka hipoteka?
Prieš pradėdami apsipirkti, svarbu pasidomėti, kiek paskolos davėjas iš tikrųjų norės suteikti jums, kad įsigytumėte savo pirmuosius namus. Galite manyti, kad galite sau leisti 300 000 USD vietą, tačiau skolintojai gali manyti, kad jums gera tik 200 000 USD, atsižvelgiant į tokius faktorius kaip, pavyzdžiui, kiek turite kitų skolų, mėnesinės pajamos ir kiek laiko buvote dabartiniame darbe.
Prieš pateikdami pasiūlymą namuose įsitikinkite, kad prieš tai gavote paskolą: Daugeliu atvejų pardavėjai net nesimylės su pasiūlymu, kuris nėra lydimas išankstinio hipotekos patvirtinimo. (Be to, daugelis maklerių neišleis laiko su klientais, kurie neišaiškino, kiek gali sau leisti išleisti.) Iš esmės tai darote pateikdami hipoteką ir užpildydami reikalingus dokumentus. Naudinga apsilankyti pas skolintoją ir palyginti palūkanų normas bei mokesčius naudojant tokį įrankį kaip hipotekos skaičiuoklė ar „Google“.
Kiek namų iš tikrųjų galite sau leisti?
Kita vertus, kartais bankas jums suteiks paskolą didesniam namui, nei jūs iš tikrųjų norite mokėti. Vien todėl, kad bankas sako, kad paskolins jums 300 000 USD, dar nereiškia, kad turėtumėte tiek skolintis. Daugelis pirmą kartą namų pirkėjų daro šią klaidą ir tampa „neturtingi“ - vadinasi, sumokėję mėnesinę hipotekos įmoką, jiems nelieka lėšų kitoms išlaidoms, tokioms kaip apranga, komunalinės paslaugos, atostogos, pramogos ar net maistas.
Nuspręsdami, kokią didelę paskolą iš tikrųjų norite paimti, turėsite atsižvelgti ne tik į mėnesinę įmoką, bet į visas namo išlaidas. Apsvarstykite, kokie dideli turto mokesčiai yra jūsų pasirinktoje kaimynystėje, kiek kainuos namų savininkų draudimas, kiek numatote išleisti lėšų namui išlaikyti ar patobulinti ir kiek kainuos uždarymas.
Ar turite rimtų santaupų?
Net jei turite teisę į didelę hipoteką, reikės didelių išankstinių išlaidų (pavyzdžiui, pradinė įmoka namuose, paprastai 20% visos pirkimo kainos) ir uždarymo išlaidos. Taigi, jūs turite turėti pinigų atiduoti. Kai reikia investuoti į būsto įsigijimą - trumpalaikį tikslą - vienas didžiausių iššūkių yra taupyti santaupas prieinamoje, palyginti saugioje transporto priemonėje, kuri vis tiek suteikia grąžą. Jei turite įgyvendinti nuo vienerių iki trejų metų savo tikslą, tai gali būti perspektyvus indėlio sertifikatas. Tai nepadarys jūsų turtingu, tačiau taip pat neprarasite pinigų. Tą pačią idėją galima pritaikyti įsigyjant trumpalaikių obligacijų ar fiksuotų pajamų portfelį, kuris suteiks jums šiek tiek augimo, bet ir apsaugos jus nuo akcijų rinkos sunkumų.
Jei būsto pirkimas įvyks nuo šešių mėnesių iki metų, tuomet norėsite, kad pinigai liktų skysti. Geriausia išeitis gali būti taupomoji sąskaita. Svarbu įsitikinti, kad jis yra apdraustas FDIC, kad jei bankas eitų paskui jus, vis tiek turėtumėte prieigą prie savo pinigų iki 250 000 USD.
Kas padės surasti namus ir padės jums pirkti?
Nekilnojamojo turto agentas padės surasti namus, kurie atitinka jūsų poreikius ir yra jūsų kainų intervale, tada susitiks su jumis apžiūrėti tuos namus. Pasirinkę namą, kurį norite nusipirkti, šie specialistai gali padėti jums derėtis dėl viso pirkimo proceso, įskaitant pasiūlymo pateikimą, paskolos gavimą ir dokumentų tvarkymą. Tinkama nekilnojamojo turto agento kompetencija gali apsaugoti jus nuo bet kokių sunkumų, su kuriais galite susidurti proceso metu. Dauguma atstovų gauna komisinį atlyginimą, sumokamą iš pardavėjo įplaukų.
Pirkimo procesas
Dabar, kai jau nusprendėte pasinerti, panagrinėkime, ko galite tikėtis iš paties namų pirkimo proceso. Tai chaotiškas laikas, kai pasiūlos ir priešpriešinės varžybos skuba įsibėgėti, tačiau jei esate pasiruošę vargo (ir dokumentų), galite pasiekti šį procesą su savo svetingumu daugiau ar mažiau nepažeistam. Čia yra pagrindinis progresas, kurio galite tikėtis:
1. Rasti namus
Įsitikinkite, kad pasinaudojote visomis turimomis galimybėmis rasti namus rinkoje, įskaitant naudojimąsi savo nekilnojamojo turto agentu, internetinių sąrašų paiešką ir keliones po jus dominančias apylinkes ieškant parduodamų ženklų. Taip pat pateikite keletą pasimatymų su draugais, šeima ir verslo kontaktais. Niekada negali žinoti, iš kur gali kilti gera nuoroda ar pavyzdys namuose.
Kai rimtai perkate namus, nevaikščiokite į atvirus namus neturėdami agento (ar bent jau pasiruošę išmesti vardą, su kuriuo tariate, kad dirbate). Galite pamatyti, kaip gali neveikti jūsų interesų pradėti bendrauti su pardavėjo agentu prieš susisiekiant su savo asmeniu.
Jei turite biudžetą, ieškokite namų, kurių visas galimybes dar reikia išnaudoti. Net jei negalite sau leisti pakeisti šlykščių tapetų vonios kambaryje, gali būti verta kurį laiką gyventi su bjaurumu mainais už tai, kad pateksite į namą, kurį galite sau leisti. Jei namai kitaip patenkina jūsų poreikius, atsižvelgiant į didelius dalykus, kuriuos sunku pakeisti, pvz., Vietą ir dydį, neleiskite, kad fiziniai trūkumai jus pašalintų. Pirmą kartą būsto pirkėjai turėtų ieškoti namo, kuriame galėtų sukurti pridėtinę vertę, nes tai garantuoja nuosavą kapitalą, kad padėtų jiems kilti nuosavybės laiptais.
2. Apsvarstykite savo finansavimo galimybes ir saugų finansavimą
Turėsite įsitikinti, kad jūsų asmeniniai finansai yra tvarkingi. Apskritai, norint gauti būsto paskolą, turite turėti gerą kreditą, laiku apmokėti sąskaitas ir maksimalų 43% skolos ir pajamų santykį. Šiais laikais skolintojai dažniausiai nori apriboti būsto išlaidas (pagrindinę sumą, palūkanas, mokesčius ir namų savininkų draudimą) iki maždaug 30% skolininkų mėnesinių bendrųjų pajamų, nors šis skaičius gali labai skirtis, priklausomai nuo vietos nekilnojamojo turto rinkos.
Atsiskaitęs su skolintoju ir pateikęs prašymą skolintojas patikrins visą pateiktą finansinę informaciją (patikrins kredito balus, patikrins užimtumo informaciją, apskaičiuos skolos ir pajamų santykį ir kt.). Skolintojas gali iš anksto pasisavinti paskolos gavėją už tam tikrą sumą. Atminkite, kad net jei jums buvo suteikta išankstinė hipotekos teisė, paskutinę minutę jūsų paskola gali pasibaigti, jei padarysite ką nors, kad pakeistumėte savo kredito rezultatą, pavyzdžiui, finansuotumėte automobilio pirkimą.
Siekdami išankstinio patvirtinimo ar ieškodami hipotekos, neprisiriškite lojalumo savo dabartinei finansų įstaigai: apsipirkinėkite, net jei turite teisę tik į vienos rūšies paskolą. Mokesčiai gali būti stebėtinai skirtingi, kaip ir hipotekos palūkanų normos, kurios, be abejo, daro didelę įtaką bendrai jūsų namų kainai.
Kai kurios institucijos taip pat rekomenduoja turėti atsarginį skolintoją. Reikalavimas gauti paskolą nėra garantija, kad jūsų paskola ilgainiui bus finansuojama: Pasikeitimo rizikavimo gairės, pasikeičia skolintojo rizikos analizės pokyčiai ir gali pasikeisti investuotojų rinkos. Gali būti atvejų, kai klientai pasirašo paskolos ir derybų dokumentus, o likus 24–48 valandoms iki uždarymo gauna pranešimą, kad skolintojas įšaldė finansavimą savo paskolų programai. Turėdami antrą skolintoją, kuris jau kvalifikavo jus į hipoteką, suteikiate alternatyvų būdą, kaip išlaikyti procesą pagal grafiką arba artimą jo grafikui.
3. Pateikite pasiūlymą
Jūsų nekilnojamojo turto agentas padės jums nuspręsti, kiek pinigų norite pasiūlyti namui, kartu su bet kuriomis sąlygomis, kurių norite paprašyti, pvz., Kad pirkėjas sumokės už jūsų uždarymo išlaidas. Tada jūsų atstovas pateiks pasiūlymą pardavėjo agentui; pardavėjas arba priims jūsų pasiūlymą, arba pateiks priešinį pasiūlymą. Tada galite susitarti arba toliau eiti pirmyn ir atgal, kol pasieksite susitarimą arba nuspręsite jį vadinti pasibaigusiu.
Prieš pateikdami pasiūlymą, dar kartą pažvelkite į savo biudžetą. Šis laiko faktorius, įvertinantis numatomas uždarymo išlaidas (kurios gali sudaryti nuo 2% iki 5% pirkimo kainos), važiavimo į darbą ir atgal išlaidas bei bet kokius neatidėliotinus remonto darbus ir būtinus prietaisus, kurių jums gali prireikti prieš įkeliant. Ir pagalvokime toliau: nesunku nesijaudinkite dėl didesnių ar netikėtų komunalinių paslaugų mokesčių, nekilnojamojo turto mokesčių ar kaimynystės asociacijos mokesčių, ypač jei jūs persikeliate iš nuomos ar buto situacijos, kurioje anksčiau su šiais dalykais nesusidūrėte. Norėdami sužinoti apie vidutines mėnesines išlaidas, galite paprašyti sąskaitos už vandenį ir energiją per pastaruosius 12 mėnesių.
4. Gaukite namų patikrinimą
Net jei namai, kuriuos planuojate įsigyti, atrodo nepriekaištingai, kvalifikuotam profesionalui patikrinti jūsų potencialių naujų namų kokybė, saugumas ir bendra būklė nėra pakaitalas. Jei atlikus namų patikrinimą paaiškėja rimtų trūkumų, kurių pardavėjas neatskleidė, paprastai galėsite atsisakyti pasiūlymo ir susigrąžinti įmoką. Derybos, kad pardavėjas atliktų remontą ar sumažintų pardavimo kainą, yra kitos galimybės, jei atsidursite šioje situacijoje.
5. Uždarykite arba judėkite toliau
Jei sugebėsite susitarti su pardavėju ar dar geriau, jei patikrinimas nenustatė jokių rimtų problemų, turėtumėte būti pasirengę uždaryti. Uždarymas iš esmės reiškia, kad per labai trumpą laiką reikia pasirašyti daugybę dokumentų, kartu meldžiantis, kad paskutinę minutę niekas neišnyktų.
Dalykai, su kuriais susidursite ir už kuriuos sumokėsite paskutiniuose pirkimo etapuose, gali būti namų įvertinimas (hipotekos kompanijos to reikalauja, kad apsaugotų jų interesus namuose), pavadinimo paieška, kad įsitikintumėte, jog niekas kitas, išskyrus Pardavėjas turi teisę į turtą, įsigydamas privatų hipotekos draudimą ar paskolą, jei jūsų įmoka yra mažesnė nei 20%, ir užpildykite dokumentus dėl hipotekos.
Specialios sąlygos pirmą kartą dirbantiems asmenims
Kadangi būsto savininkystė yra pagrindinis „American Dream“ bruožas, pirmą kartą įsigyjantys namų pirkėjai turi daugybę galimybių padėti jiems apsigyventi, pradedant valstybinėmis programomis ir baigiant mokesčių lengvatomis ir baigiant federaliniu pagrindu remiamomis paskolomis tiems, kurie neturi standartinio minimalaus 20 proc. įmoka arba specialių kategorijų žmonėms, pvz., vietiniams amerikiečiams ir veteranams. Ir nors pirmojo laikmečio apibrėžimas atrodo savaime suprantamas dalykas, jūs iš tikrųjų galite jį laikyti tokiu, net jei nesate naujokas.
JAV būsto ir miestų plėtros departamentas (HUD) pirmą kartą namų pirkėją apibūdina kaip asmenį, kuris atitinka bet kurią iš šių sąlygų:
- Asmuo, kuris trejus metus neturi pagrindinės gyvenamosios vietos. Pirmą kartą namų pirkėju laikomas ir sutuoktinis, jei jis atitinka minėtus kriterijus. Jei turite namą, bet jūsų sutuoktinis to neturi, tuomet galite kartu nusipirkti vietą kaip pirmi namų pirkėjai. Vienišiems tėvams, kurie, būdami vedę, namus turėjo tik su buvusiu sutuoktiniu. Perkeltas namų šeimininkas, kuriam priklausė tik sutuoktinis.vienam asmeniui, kuriam pagal galiojančius teisės aktus priklausė tik pagrindinė gyvenamoji vieta, kuri nebuvo nuolat pritvirtinta prie nuolatinio fondo. Fizinis asmuo, turėjęs tik turtą, kuris neatitiko valstybinių, vietinių ar pavyzdinių statybos kodeksų ir kuris negali bus užtikrinta, kad bus pastatyta mažesnė nei nuolatinio statinio statybos kaina.
Net IRS įsitraukia į aktą, leisdamas naudoti IRA (ribotai) pirkimui finansuoti. Neabejotinai prašau pasidomėti, kokia yra pirmoji namų pirkėjų nauda.
Sveikinu, Naujasis namo savininkas. Kas dabar?
Jūs pasirašėte dokumentus, sumokėjote persikėlėliams ir naujoji vieta pradeda jaustis kaip namuose. Žaidimas baigtas? Ne visai. Dabar išnagrinėsime keletą galutinių patarimų, kaip gyvenimą kaip naują namų savininką padaryti linksmesnį ir saugesnį.
Taupykite.
Dėl būsto įsigijimo kyla didelių netikėtų išlaidų, tokių kaip lietaus latakų pakeitimas ar naujo vandens šildytuvo įsigijimas. Pradėkite skubios pagalbos namus savo namuose, kad išvengtumėte atsarginių priemonių, kai neišvengiamai atsiras šios išlaidos.
Atlikite reguliarią priežiūrą.
Turėdami didelę pinigų sumą, kurią dedate į namus, norėsite tuo pasirūpinti puikiai. Reguliari techninė priežiūra gali sumažinti remonto išlaidas, nes pašalinsite problemas, kai jos yra mažos ir lengvai valdomos.
Ignoruokite būsto rinką.
Nesvarbu, kuo jūsų namai yra vertingi bet kurią akimirką, išskyrus tą momentą, kai juos parduodate. Galimybė pasirinkti parduodant namą, o ne būti priverstam jį parduoti dėl darbo perkėlimo ar finansinių sunkumų, turės didžiausią įtaką nustatant, ar iš savo investicijų gausite nemažą pelną.
Negalima pasikliauti savo namo pardavimu, kad finansuotų savo pensiją.
Nepaisant to, kad turite namą, kiekvienais metais vis tiek turėtumėte išsaugoti kuo daugiau savo pensijų kaupimo sąskaitose. Nors tiems, kurie stebėjo likimus, kuriuos kai kurie žmonės patyrė būsto burbulo metu, gali atrodyti sunku patikėti, parduodami namą nebūtinai žudysite. Jei norite į savo namus žiūrėti kaip į turto šaltinį išeidami į pensiją, pagalvokite, kad sumokėję hipoteką, pinigai, kuriuos išleisdavote mėnesinėms įmokoms, gali būti panaudoti kai kurioms gyvenimo ir medicinos išlaidoms pensijoje padengti..
Esmė
Ši trumpa apžvalga turėtų padėti jums užpildyti bet kokias žinių apie namų pirkimą spragas. Atminkite, kad kuo daugiau išmoksite apie procesą iš anksto, tuo mažiau streso jis patirs ir tuo didesnė tikimybė, kad įsigysite norimą namą už kainą, kurią galite sau leisti - su šypsena veide.
