Kas yra „DownREIT“?
„DownREIT“ yra bendras nekilnojamojo turto savininko ir nekilnojamojo turto investicinio fondo (REIT) siekis įsigyti ir valdyti nekilnojamąjį turtą.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- „DownREIT“ yra REIT ir nekilnojamojo turto savininko partnerystės sutartis, leidžianti atidėti mokesčio už vertinamą nekilnojamąjį turtą pardavimą. Yra du „DownREIT“ tipai. Pirmasis tipas apima ne tik REITs kapitalo įnašus, o antrasis tipas yra reikšmingas REITs kapitalo įnašas.DownREIT yra sudėtingesnės, palyginti su UPREIT, ir gali turėti įtakos mokesčiams, jei IRS mano, kad veiklos vienetas yra vertybinis popierius.
Supratimas „DownREIT“
„DownREIT“ apima partnerystės susitarimą tarp nekilnojamojo turto savininko ir (REIT), kuris padeda nekilnojamojo turto savininkui atidėti kapitalo prieaugio mokestį už įvertinto nekilnojamojo turto pardavimą. „UPREIT“ buvo išrastas po 1990 m. Nekilnojamojo turto nuosmukio, siekiant palengvinti kapitalo investavimą į nekilnojamojo turto pramonę. „DownREIT“ atsirado iš „UPREIT“.
Nekilnojamojo turto savininkai, įnešantys turtą į „DownREIT“, gauna veikiančius vienetus partnerystėje. Šis partnerystės subjektas ir nekilnojamojo turto savininko santykiai su juo gali būti struktūruoti įvairiais skirtingais būdais, atsižvelgiant į REIT struktūrą ir bet kokius galimus UPREIT. „DownREIT“ metu REIT turi sutikti su sustabdymu ar lokautu dėl įnešto turto pardavimo.
Yra du „DownREIT“ partnerystės kategorijų tipai. Pirmojo tipo partnerystės atveju REIT neriboja kapitalo ir riboti partneriai gauna privilegijas paskirstyti grynuosius pinigus, lygius REIT akcijų dividendams. Antroji REIT kategorija apima nemažą REIT kapitalo įnašą. Pagrindinis partneris gauna paskirstymą, lygų kapitalo grąžai.
„DownREIT“, palyginti su „UPREIT“
„DownREIT“ yra mažiau naudojamas nei „UPREIT“, nes jis yra sudėtingesnis ir gali neturėti tų pačių mokesčių lengvatų kaip „UPREIT“. Turto įnešimas į „DownREIT“ yra sudėtingas sandoris, reikalaujantis profesionalių mokesčių ir investavimo patarimų. Jei sandoris nėra sudarytas labai atsargiai, IRS gali nuspręsti, kad turto perleidimas į „DownREIT“ mainais už veikiančius vienetus yra apmokestinamasis sandoris pagal paslėpto pardavimo ar kovos su piktnaudžiavimu taisykles. Taigi, UPREIT gali būti logiškesnis pasirinkimas turto savininkui, kurio pagrindinis rūpestis yra atidėti pajamų mokesčio prievolę.
Skirtingai nei UPREIT, kai nekilnojamojo turto nuosavybė nėra susijusi, „DownREIT“ apima nekilnojamojo turto nuosavybę. Dalis šio turto nuosavybės teise priklauso visiškai, o kai kurie gali būti nuosavybės teise per ribotos atsakomybės bendrijas su tais, kurie įnešė turto į šį turtą.
„DownREIT“ gali būti logiškas pasirinkimas, jei turto savininkas mano, kad jo nekilnojamasis turtas bus vertinamas labiau nei kitų „REIT“ akcijų, nes „DownREIT“ jis išlaiko didesnį susidomėjimą savo įneštu turtu nei jis būtų naudodamas „UPREIT“.
Vis dėlto, kadangi „DownREIT“ nuosavybės struktūra yra sudėtingesnė, norint konvertuoti veiklos vienetus į grynuosius pinigus, reikia atlikti sudėtingesnius skaičiavimus. Be to, „UPREIT“ ir „DownREIT“ investicijos veikia skirtingai, nes jų struktūra yra skirtinga. Naudodamas „DownREIT“, REIT ir investuotojo partnerystė gali veikti kitaip nei viso REIT veiklos rezultatas.
„DownREIT“ yra panašūs į „UPREIT“, tačiau savo verte kaip turto planavimo įrankiu. Abu padidina operacinių vienetų pagrindą mirus savininkui ir leidžia neapmokestinamai perduoti paveldėtą nekilnojamąjį turtą. Įpėdiniai gali konvertuoti veikiančius vienetus į REIT akcijas ar grynuosius pinigus nemokėdami mokesčių.
„DownREIT“ pavyzdys
Apsvarstykite penkių nekilnojamojo turto portfelį, kurio vertė yra 100 milijonų USD. Nekilnojamojo turto skolos yra lygios 80 milijonų JAV dolerių su 8% palūkanų norma. Turtą valdančių partnerių kapitalinis sąskaitos likutis yra 5 mln. USD. REIT sudaro sandorį ir sumoka 60 mln. USD esamos skolos už turtą ir pakeičia likusių partnerių kapitalo sąskaitos likutį su 7% skola. Akcijos yra išleidžiamos kaip veikiantys vienetai už likusius 20 mln. USD, kuriuos turi partneriai, o REIT tampa daugumos savininku, o likę partneriai tampa bendrosios praktikos gydytojais ir LP.
