Paskutinis dalykas, kurį gyvena kooperatyvuose norintys išgirsti metiniame akcininkų susirinkime, yra tai, kad jų kooperatyvui gresia įsipareigojimų nevykdymas. Tačiau daugeliui žmonių tai yra realybė. Kiekvienais metais kooperatyvai bankrutuoja ir palieka savo „savininkus“ šaltyje.
Kas yra Co-op?
„Co-ops“ yra būsto susitarimai, kai gyventojai valdo juridinio asmens, vadinamo korporacija, dalį. Šie akcininkai gauna nuosavybės teisę į nuomą arba teisę, kuri leidžia jiems gyventi viename iš butų ar vienetų. Praktiškai savininkas turi tik šios korporacijos akcijas, o ne patį nekilnojamąjį turtą. Korporacija valdo nekilnojamąjį turtą. Akcijų savininkas moka mėnesines priežiūros išlaidas, kurios naudojamos padengti pastato tvarkymo išlaidas, tokias kaip valymas, šiluma, vanduo, darbuotojų atlyginimai, šiukšlių išvežimas, remonto išlaidos, mokesčiai, draudimas ir pastato pagrindinė hipoteka.
Numatytųjų tipai
Yra du paprastai žinomi įsipareigojimų neįvykdymo tipai, susiję su operacijomis: hipotekos įsipareigojimų neįvykdymas ir techninis įsipareigojimų neįvykdymas.
- Techniniai trūkumai nėra baisiai rimti. Niujorko ir Naujojo Džersio nekilnojamojo turto teisininkas ir Niujorko miesto gyvenamojo ir komercinio nekilnojamojo turto firmos vadovas Adam Leitman Bailey sako, kad tokio tipo įsipareigojimų nevykdymas “reiškia nesugebėjimą atlikti remonto darbų pažeidžiant hipotekos sutarties, net jei visos piniginės išmokos buvo sumokėtos laiku “. Paprastai šių tipų trūkumus galima išspręsti pasirūpinant, kad remontas būtų baigtas arba bent jau sumokėtas. Hipotekos įsipareigojimų nevykdymas yra daug rimtesnis, nes skolintojas negauna mokėjimų už pastatą, kaip numatyta pradinėje sutartyje. Tai yra varginanti situacija akcininkams, kurie uoliai mokėjo mėnesinę išlaikymą nepraleisdami įmokų. Tai dažnai yra greičiausias kelias į bankroto bylos iškėlimą. Esant tokiai situacijai, skolintojas pastato vadovybei išsiunčia pranešimą apie įsipareigojimų neįvykdymą, o jei hipotekos įsipareigojimai neįvykdomi, prasideda uždarymo procesas.
Blogiausias scenarijus: rinkos uždarymas
Rinkos uždarymas yra blogiausias dalykas, kuris gali nutikti, kai kooperatyvas pateikia bankroto bylą. Rinkos uždarymas yra kreditoriaus pradėtas ieškinys, siekiant įgyti teisėtą nuosavybės teisę į pastatą. Stuart M. Saft, „Dewey & LeBoeuf LLP“ partneris, sako, kad Niujorke rinkos uždarymas gali užtrukti keletą metų, tačiau galų gale, jei kooperatyvas neturi teisėtos gynybos, teisėjas surengs aukcioną pastatui parduoti, o akcininkai grįš į nuomininkų nuomą ir nebeturės „savo“ butų.
Tuo atveju, jei kooperatyvas pareikalauja bankroto dėl savo hipotekos nevykdymo, skolintojas turi teisę uždaryti pastatą ir iškeldinti akcininkus. Bailey priduria: "Pagrindinės hipotekos skolintojas negali eiti paskui kiekvieną buto akcininką, nes pastato hipoteka nėra akcininkų asmeninė garantija". Bankrutavus kooperatyvo bankui bus sumokėta prieš akcininkams.
Taigi visos pajamos, gautos pardavus bankrotą, bus sumokėtos bankui. Akcininkai, įsigiję asmeninę hipoteką, bus atsakingi už šias įmokas, net ir praradę nuosavybės teises į buto akcijas.
Šiame scenarijuje akcininkai neturi daug galimybių. Jei kooperatyvas nusprendžia paduoti 11 skyrių (pertvarkymas), hipotekos kooperatyvas gali jį pakeisti į likviduojamą 7 skyrių, kuriame pastatas nedelsiant parduodamas.
Bankrutavus ar uždarant kapitalą, kooperatyvo akcininkai lieka nuomininkais, jei jie ten gyvena, tačiau jų nuomos sutartis nutraukiama. Jei jie skolingi bet kokiam savo buto įkeitimui ir nesumoka, „jie gali turėti neigiamų padarinių pajamų mokesčiui“, patvirtina Saft.
Kooperatyvai, kuriems gali kilti sunkumų dėl įsipareigojimų neįvykdymo, gali bandyti susigrąžinti mokėjimus pasiskolindami papildomų lėšų, padidindami mėnesinę priežiūrą arba pridėdami vertinimą. Įvertinimas yra laikinas mėnesinės priežiūros padidėjimas. Šis padidinimas skirtas remontui ar kitoms išlaidoms, kurias padengia kooperatinės įmonės, padengti.
Ar dažnai pasitaiko bankrotų?
Co-op bankrotai yra retas atvejis. Saft sako: "Kiek mes žinome, nuo Antrojo pasaulinio karo Niujorke buvo išstumta mažiau nei 10 kooperacijų, taigi mažai tikėtina, kad tai įvyks dabar. Vis dėlto verta būti budriems". Techninis įsipareigojimų neįvykdymas gali sukelti bankrotą, jei visos techninės prievolės įvykdytos skolos vekselyje numatytos sumos bus mokėtinos, tačiau tai mažai tikėtina.
Ką gali padaryti akcininkai?
Deja, akcininkų nėra daug ką galima padaryti, jei jie jau nusipirko butą kooperatyve. Jei jie įsigijo akcijų neramiame kooperatyve, jie turėtų kreiptis patarimo į kvalifikuotą teisininką. Svarbiausia, kad apsipirkinėjant būtų priimami išsilavinę sprendimai ir prieš perkant būtų ištirta bendradarbiavimo galimybė.
Bailey sako, kad atstovaudamas pirkėjui, jis įsitikina, kad pastatas yra stabilus, analizuodamas pastato finansus per pastaruosius dvejus metus. Jis palygina finansinę ataskaitą su bet kokiais esminiais struktūriniais patobulinimais ar reikalingais remontais ir ieško, ar pastate nėra didelių grynųjų pinigų atsargų. Pastatai, kurie negali sau leisti sumokėti hipotekos ar padengti išlaidų, yra neabejotinai raudonos vėliavos.
Co-op butų medžiotojai gali išvengti patekimo į „blogą“ co-op, paprašydami pačių finansų. Dvejų metų istorijos peržiūra gali suteikti gerą įspūdį, kaip pastatui sekasi (ar blogai). Pvz., Mažas grynųjų pinigų rezervas gali reikšti, kad kooperatyvas neturės pakankamai lėšų avariniam remontui padengti. Tokiu atveju kooperatyvui reikės įsigyti lėšų iš banko kitos paskolos forma arba iš akcininkų.
Tyrinėdami butą, akcininkai turi užduoti pagrindinius klausimus. Pavyzdžiui, paklauskite, ar kooperatyvas kas mėnesį mokėjo hipotekos įmokas. Jei jie praleido mokėjimus, paklauskite kodėl. Paklauskite, ar yra kokių nors kitų rūšių skolų, išskyrus hipoteką, taip pat, jei yra kokių būsimų kapitalinių remontų, ir jei taip, kaip bendradarbis planuoja jas sumokėti.
Saft siūlo keletą patarimų: „Pažiūrėkite į paskutinę finansinę pažymą, kad sužinotumėte, ar buhalteris išrašė švarų audito laišką; ar jūsų advokatas patikrins, ar pastatui nėra pateiktas turto suvaržymas, ar nesumokėti nekilnojamojo turto mokesčiai. Pabandykite išsiaiškinti iš vadovaujančiojo agento, jei daugelis akcininkų nesumoka jų išlaikymo. Ar jūsų advokatas perskaito kooperatyvo protokolą, kad išsiaiškintų, ar nėra kokių nors problemų."
Esmė
Bendradarbiavimo taryba turi teisę paklausti jūsų, kaip būsimo pirkėjo, apie jūsų finansinę istoriją. Ji nori įsitikinti, kad jūs sugebėsite prisiimti atsakomybę už mėnesinę priežiūrą, be savo asmeninės hipotekos įmokos. Tačiau jūs, kaip pirkėjas, taip pat turite teisę įsitikinti, kad gyvenamasis plotas jums bus ekonomiškai stabilus. Būtinai paklauskite apie kiekvieną detalę. Tai jūsų ateitis, todėl pasinaudokite savo teisėmis.
