Ar Rogersas kadaise rekomendavo žmonėms pirkti žemę dėl jos trūkumo. Turėdami tai omenyje, investuotojai turi suprasti, kaip praktiškai turėti žemę ir valdyti sausumos verslo įmonę. Jie taip pat turi žinoti apie konkrečias su žeme susijusių investavimo galimybių rūšis, kurias galima įsigyti per tokius investicinius produktus kaip biržoje prekiaujami fondai (ETF) ir biržoje parduodami obligacijos (ETN).
Investicijų į žemę rūšys
Nepriklausomai turtingi žmonės gali nusipirkti žemės asmeniniam naudojimui, poilsiui - ir taip, investicijoms. Deja, dauguma žmonių nepatenka į šią kategoriją. Kyla klausimas: ar žemės nuosavybės galimybės ir verslo įmonės gali duoti priimtiną investicijų grąžą mažiesiems investuotojams, kartu suteikdamos jiems džiaugsmų ir atributų, susijusių su žemės nuosavybe? Norėdami atsakyti į šį klausimą, turite mokėti įvertinti 10 bendrų galimų investicijų į žemę kategorijas:
- Gyvenamoji žemėMineralinės gamybos žemėAugalinė žemės dirbimo žemėVynininkystėMarchadaiRekretiška žemė
Investicijos į gyvenamąją ir komercinę žemę
Gyvenamosios ir komercinės paskirties žemės plėtra suteikia galimybę investuoti, nes praktiškai neribotas žemės plėtros galimybių skaičius gali būti struktūrizuotas atsižvelgiant į investuotojo kapitalą ir laiko apribojimus. Daugeliui mažųjų investuotojų nekilnojamojo turto investicijų fondas (REIT) yra idealus pasirinkimas, nes jiems nereikia tiesioginio valdymo, jie yra labai įvairūs pagal turto tipą, yra geografiškai diversifikuoti, juos galima įsigyti ar parduoti realiu laiku., ir jie yra labai nebrangūs. Kai kurie specializuojasi tam tikro tipo nekilnojamojo turto srityje, tačiau kiti, pavyzdžiui, „Vanguard REIT ETF“ (VNQ), siūlo įvairiapusišką pramonės, biurų, mažmeninės prekybos, sveikatos priežiūros, viešojo saugojimo ir gyvenamojo turto plėtrą.
Deja, šios investicijos neigiamai paveikia žemės savininko galimybes naudotis žeme. Todėl gyvenamosios ir komercinės paskirties žemės plėtra nėra įmanomas pasirinkimas žmonėms, norintiems iš tikrųjų patirti žemės nuosavybės jausmą.
Eilučių pasėlių žemė ir žemė gyvuliams vykdyti
Žemė, įsigyta žemės ūkio kultūrų auginimui ar gyvulininkystei, suteikia galimybę džiaugtis žeme sodybos prasme, taip pat ir pajamų generavimo požiūriu. Tačiau smulkiesiems investuotojams, kurie perka žemę, kad galėtų vykdyti tokio tipo įmones, yra daugybė problemų. Pirmiausia, norint atlikti finansinę perspektyvą, reikia atlikti labai didelę plotą, kad būtų galima atlikti eilinių kultūrų arba gyvulių operaciją. Tam, savo ruožtu, reikia didelių išankstinių kapitalo išlaidų, kurios yra daug didesnės už tai, ką gali leisti dauguma žmonių. Be to, einamosios fiksuotos išlaidos, susijusios su šio tipo ūkininkavimo operacijų vykdymu, yra labai didelės.
Tai, savo ruožtu, reiškia, kad taip pat labai didelis finansinis svertas ir verslo rizika tokioms operacijoms. Dėl šios priežasties žemės savininkui tenka daug streso, kad šios rūšies verslai būtų finansiškai sėkmingi. Daugeliu atvejų streso lygis žymiai viršija naudą, kurios žmonės trokšta kaip žemės savininkai. Turint tai omenyje, teisinga įvertinti, kad dauguma mažų investuotojų turėtų vengti vykdyti tokio tipo didelio masto ūkininkavimo operacijas, nes tokios veiklos rizika ir sunkumai greičiausiai viršys bet kokią naudą.
Nors daugumai mažų investuotojų turbūt neįmanoma įgyvendinti tradicinės eilinių kultūrų ar gyvulininkystės veiklos, daugelis žemės ūkio investicijų galimybių suteikia priimtiną investiciją tradicinio ūkininkavimo įmonėms. Pavyzdžiui, Jungtinių Valstijų žemės ūkio indekso fondas (USAG) yra biržoje prekiaujamas fondas, teikiantis sojų pupelių, kukurūzų, kviečių, medvilnės, cukraus, kavos, sojų aliejaus, gyvų galvijų, tiekiamų galvijų, kakavos, liesų šernų, Kanzasas kviečių, rapsų aliejus ir sojų rupiniai. Taigi, investuodami į šį produktą, mažieji investuotojai turės daug galimybių investuoti į tradicinę ūkininkavimo veiklą. Savo ruožtu investuotojas tai gali panaudoti, kad padėtų neatsilikti nuo tradicinės žemdirbystės praktikos, taip pat tam, kad laikui bėgant gautų patrauklią investicijų grąžą.
Mažieji investuotojai taip pat gali panaudoti įvairius vertybinių popierių, kuriais prekiaujama biržoje, investicijas į tam tikras tradicinio ūkininkavimo operacijas. Pavyzdžiui, „Barclays iPath Pure Beta Agriculture ETN“ (DIRT) teikia investicijas į tokias minkštas prekes kaip kukurūzai, kviečiai, sojos pupelės, cukrus, medvilnė ir kava, o „Barclays iPath Pure Beta Livestock ETN“ (LSTK) teikia investicijas į galvijus ir šernai.
Kalbant apie ETF ir ETN naudojimą kaip su žeme ir žemės ūkiu susijusias investavimo galimybes, investuotojai turi suprasti, kad daugeliui šių rūšių produktų išvestinės finansinės priemonės, tokios kaip ateities sandoriai, sukuria rinkos pozicijas. Todėl investuotojai turi atlikti nuodugnų šių rūšių investicijų patikrinimą, kad visiškai suprastų jų galimą riziką ir naudą. Nepaisant to, ETF ir ETN naudojimas greičiausiai yra geriausia galimybė užsiimti tradicinėmis didelio masto ūkininkavimo operacijomis.
Smulkaus ūkio investavimo galimybės
Mažiesiems investuotojams, norintiems iš tikrųjų džiaugtis tradiciškesne žemės nuosavybės prasme, galbūt geriausi variantai yra medienos ūkiai, naudingųjų iškasenų žemės, daržovių sodai, vaismedžių sodai, vynuogynai ir rekreacinė žemė. Šios žemės ūkio veiklos rūšys yra daug patrauklesnės smulkiesiems investuotojams: Žemės pirkimo mastą galima pritaikyti atsižvelgiant į investuotojo kapitalo suvaržymus; operacijos gali generuoti nuolatinį pajamų srautą, o investuotojai gali mėgautis buvimu žemėje, kol ji naudojama.
Atsižvelgiant į tai, daugybė ETF ir ETN taip pat yra tiesiogiai susiję su šiais ūkininkavimo būdais. Todėl maži investuotojai gali norėti apsvarstyti galimybę investuoti į juos, jei jie nuspręs, kad norint vykdyti nedidelio masto ūkininkavimo veiklą reikia per daug laiko ir išteklių.
„MSCI Global Timber ETF“ (CUT) yra skirtas stebėti medienos pramonės įmonių veiklą visame pasaulyje. Į šią veiklą įtrauktos įmonės, turinčios miškų žemę ar nuomojančios medieną, bei medienos ruošos medienos komerciniam naudojimui ir medienos produktų pardavimo akcijų paketai. Be to, SPDR S&P naftos ir dujų tyrinėjimo ir gavybos ETF fondas (XOP) yra viena iš daugelio investavimo galimybių, suteikiančių galimybę vystyti mineralinę žemę.
Svarstytini klausimai
Priėmus sprendimą pirkti neapdorotą žemę kaip investiciją ar plėtrą, investuotojai turi suprasti daugybę klausimų, susijusių su teisėtumu, susijusiu su konkrečių nekilnojamojo turto sklypų naudojimu. Pvz., Žemės naudojimo apribojimai gali sutrumpinti savininko naudojimąsi žeme, žemės servitutai gali suteikti teisę naudotis dalimi turto nesusijusiai šaliai, o perduodant naudingąsias iškasenas gali būti suteikta nesusijusiai šaliai teisė leidimas išgauti ir parduoti mineralus siekiant finansinės naudos.
Be to, pakrantės ir pakrantės teisėse gali būti nustatyta, kad žemės savininkas gali patekti į gretimus vandens kelius, o žemės klojimas gali diktuoti, jei jis yra potvynio lygumoje, o tai turėtų didelę įtaką žemės naudojimo būdams. Laimei, būsimi žemės pirkėjai gali gauti atsakymus į šiuos klausimus, peržiūrėję teisinę žemės sklypo specifikaciją, kuri yra dokumente, vadinamame žemės aktu. Paprastai tokio tipo dokumentai yra prieinami visuomenei per internetą, arba juos galima gauti senamadiškai, apsilankius atitinkamos apygardos kanceliarijos žemės įrašų ir dokumentų skyriuje.
Be teisinių klausimų, smulkieji investuotojai turėtų apsvarstyti galimybę žemėje naudotis pagrindinėmis komunalinėmis paslaugomis, tokiomis kaip elektra ar telekomunikacijos. Investuotojai taip pat turėtų peržiūrėti žemės metinę prievolę mokėti nekilnojamojo turto mokestį, įvertinti pažeidimų pažeidimo galimybę ir išanalizuoti žemės nutolimą nuo žemės savininko, taip pat nuo artimiausios bendruomenės. Visi šie klausimai yra svarbūs, nes komunalinių paslaugų trūkumas gali labai pakenkti galimybėms naudotis žeme, žemės atokumas gali paveikti galimybes, kurias žemės savininkas turi turto naudojimu, o turto mokesčiai gali paveikti žemės savininko finansus. Atsižvelgdami į šiuos klausimus, būsimi žemės savininkai, prieš priimdami sprendimą pirkti žemę, turėtų atlikti išsamų deramo patikrinimo vertinimą.
Bendra žemės įvertinimo apžvalga
Investuotojai, svarstantys neapdorotos žemės pirkimą, turi suprasti, kad jie užsiima vien tik spekuliatyviomis investicijomis. Taip yra todėl, kad neišvystyta žemė negauna jokių pajamų, todėl bet kokia investicijų grąža turės būti gaunama iš galimo kapitalo prieaugio, kurį galima gauti pardavus žemę. Atsižvelgiant į tai, ūkio paskolos paskolos išlaidos gali būti panaudotos atliekant preliminarią investicijų analizę.
Nuo 2018 m. Vasario mėn. 30 metų visiškai amortizuotos ūkio nekilnojamojo turto paskolos procentinė norma buvo 6%. Remiantis šia norma, žemės paskola, įsigyta už paskolą žemei, kiekvienais metais turėtų padidėti 6%, kad investicijos į žemę subalansuotųsi. Daugelyje JAV sričių to greičiausiai neatsitiks, ypač per ilgą laikotarpį. Taigi, žvelgiant vien tik iš investavimo perspektyvos, neapdorota žemė gauna labai nepatrauklią investicijų grąžą, ypač kai atsižvelgiama į tai, kiek laiko paprastai investuotojams turi priklausyti žemė, kad būtų galima gauti investicijų grąžą. Be to, tikėtina, kad ateityje padidės žemės ūkio paskirties žemės paskolų palūkanų normos, o tai reiškia, kad ir būsimų žemės pirkimų santykinė norma padidės.
Jei skolos už nekilnojamojo turto paskolą ūkiui neatgraso smulkių investuotojų noro pirkti žemę kaip spekuliatyvią investiciją, ir jie iš tikrųjų tiki, kad gali įsteigti nedidelę ūkininkavimo veiklą, kuri atitiks jų kapitalo, pajamų reikalavimus ir laiko apribojimus, daugelis vertinimo ataskaitų yra lengvai prieinamos. Šias ataskaitas galima gauti iš valstybinių valstybinių universitetų žemės ūkio skyrių, kad būtų lengviau įvertinti smulkaus ūkio verslo steigimo galimybes. Todėl smulkieji investuotojai, norintys įsteigti medienos ūkį, daržovių ūkį, vynuogyną ar sodą, turėtų sugebėti rasti išsamią ir savalaikę analizę, paaiškinančią, kaip nustatyti tokio tipo operacijas, kiek darbų jie gali pareikalauti, kapitalo sąnaudas. reikalaujama laiko, kurio reikia norint gauti investicijų grąžą, ir tikėtina investicijų grąža, kurią laikui bėgant pasieks mažo ūkio veikla.
Galiausiai, ir, kas svarbiausia, investuotojai turi suprasti, kad investicijos į žemę, norint valdyti nedidelio ūkio verslo įmonę, greičiausiai yra pati sunkiausia ir rizikingiausia verslo rūšis, kurios galima imtis. Taip yra todėl, kad be rizikos, kylančios visuose verslo siekiuose, ūkininkavimo veikla prisiima ir daugybę rizikų, su kuriomis susiduria ne žemės ūkio įmonės. Pavyzdžiai yra įvairių augalų ligų grėsmė, kenkėjų užkrėtimo galimybė, nuolat kintanti oro aplinka ir nestabilios rinkos kainos. Dėl šių priežasčių kartu su tuo, kad smulkaus ūkio valdymas reikalauja daug fizinių jėgų, ištvermės ir labai stiprios darbo etikos, didžioji dauguma investuotojų greičiausiai nesugebės patenkinti visų ūkininkavimo poreikių. tvarus pagrindas.
Esminė žemės investicijų linija
Neapdorotos žemės pirkimas yra labai rizikinga investicija, nes ji neduos jokių pajamų ir parduodant turtą gali negauti pelno iš kapitalo. Be to, naudoti žemės ūkio paskolą žemei yra labai rizikinga. Turint omenyje šiuos dalykus, rekomenduojama, kad daugumai mažų investuotojų, kurie trokšta turėti savo žemę ar valdyti nedidelį žemės ūkio verslą, reikėtų pasinaudoti daugybe įvairių ETF ir ETN, kurie dabar suteikia mažiesiems investuotojams galimybes, kurios kadaise buvo prieinamos tik apsidraudimui. lėšų. Naudodamiesi šių tipų investiciniais produktais, investuotojai turėtų sugebėti įgyvendinti savo norą užsiimti su žeme susijusia rekreacine veikla, o laikui bėgant gauti pagrįstą investicijų grąžą.
