Turinys
- Kas yra paskolos vertė?
- Paskolos ir vertės santykio formulė ir apskaičiavimas
- LTV ir paskolų platinimas
- LTV santykį įtakojantys veiksniai
- LTV santykis ir palūkanų normos
- Paskolų rūšys ir LTV santykis
- Reitingas LTV koeficientas
- LTV ir kombinuota LTV (CLTV)
- LTV apribojimai
Koks yra paskolos ir vertės santykis (LTV)?
Paskolos ir vertės (LTV) santykis yra skolinimo rizikos įvertinimas, kurį finansų įstaigos ir kiti skolintojai išnagrinėja prieš patvirtindami hipoteką. Paprastai vertinimai, turintys aukštą LTV santykį, yra didesnės rizikos, todėl patvirtinus hipoteką paskola paskolos gavėjui kainuoja daugiau.
Be to, paskolos, turinčios aukštą LTV santykį, atveju skolininkui gali reikėti įsigyti hipotekos draudimą, kad būtų kompensuota rizika skolintojui.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- LTV dažnai naudojamas skolinant hipoteką, kad būtų nustatyta, kokią sumą reikia įmokėti į avansą ir ar skolintojas pratęs paskolą paskolos gavėjui. Dauguma kreditorių hipotekos ir būsto paskolų teikėjams siūlo mažiausią įmanomą palūkanų normą, kai paskolos vertės santykis yra 80% arba mažesnis. „Fnienie Mae“ „HomeReady“ ir „Freddie Mac“ namai „Galimos hipotekos programos mažas pajamas gaunantiems skolininkams leidžia užtikrinti, kad LTV santykis būtų 97% (3% įmoka), tačiau reikalaujama hipotekos draudimo, kol šis santykis sumažės iki 80%.
Paskolos ir vertės santykio formulė ir apskaičiavimas
Būsto pirkėjai gali lengvai apskaičiuoti savo namo LTV santykį.
Visiem, kas noklusina, tacu LTVratio = APVMA, kur: MA = hipotekos sumaAPV = įvertinta turto vertė
Šis procesas apima visos hipotekos paskolos sumos padalijimą iš bendros būsto pirkimo kainos. Pavyzdžiui, namo, kurio pirkimo kaina yra 200 000 USD, o visos hipotekos paskolos už 180 000 USD, rezultatas yra 90%. Įprasti hipotekos kreditoriai dažnai suteikia geresnes paskolos sąlygas skolininkams, kurių LTV santykis ne didesnis kaip 80 proc.
LTV santykis apskaičiuojamas dalijant skolintą sumą iš įvertintos turto vertės, išreikštos procentais. Pvz., Jei jūs perkate namą, kurio vertė yra 100 000 USD, o jo pradinė įmoka yra 10 000 USD, jūs pasiskolinsite 90 000 USD, todėl LTV santykis bus 90% (ty 90 000/100 000).
LTV ir paskolų platinimas
LTV santykis yra kritinė hipotekos rizikos sudedamoji dalis, nesvarbu, ar tai būtų būsto pirkimas, dabartinės hipotekos refinansavimas į naują paskolą, ar skolinimasis pagal sukauptą nuosavybę nuosavybėje.
Kreditoriai įvertina LTV santykį, kad nustatytų rizikos, kurią jie prisiima pasirašydami hipoteką, lygį. Kai skolininkai prašo paskolos sumai, kurios vertė yra lygi arba artima įvertintai vertei arba yra artima, todėl didesnis LTV santykis, kreditoriai suvokia, kad yra didesnė tikimybė, kad paskola neteks įsipareigojimų, nes nuosavybėje nėra sukaupta jokio kapitalo. Jei įvyktų rinkos uždarymas, skolintojui gali būti sunku parduoti būstą tiek, kad padengtų negrąžintą hipotekos likutį ir uždirbtų pelną iš sandorio.
LTV santykį įtakojantys veiksniai
Pagrindiniai veiksniai, turintys įtakos LTV santykiams, yra įmoka, pardavimo (sutarties) kaina ir įvertinta vertė. Norėdami pasiekti mažiausią (ir geriausią) LTV santykį, padidinkite įmoką ir pabandykite sumažinti pardavimo kainą. Remkitės aukščiau pateiktu pavyzdžiu, tarkime, kad jūs perkate namą, kurio kaina yra 100 000 USD, tačiau savininkas nori parduoti už 90 000 USD. Jei atliksite tą pačią 10 000 USD įmoką, jūsų paskola bus tik 80 000 USD, todėl LTV santykis bus 80% (ty 80 000/100 000). Jei padidinsite įmoką iki 15 000 USD, būsto paskola dabar yra 75 000 USD, todėl jūsų LTV santykis yra 75% (ty 75 000/100 000).
Visa tai svarbu, nes kuo mažesnis LTV santykis, tuo didesnė tikimybė, kad paskola bus patvirtinta, tuo tikėtina, kad bus mažesnė palūkanų norma, ir tuo mažesnė tikimybė, kad turėsite įsigyti privataus hipotekos draudimą (PMI).
LTV santykis ir palūkanų normos
Nors LTV santykis nėra vienintelis lemiamas veiksnys užtikrinant hipoteką, būsto paskolą ar kredito liniją, jis vaidina esminį vaidmenį nustatant, kiek skolinimasis kainuoja būsto savininkui. Tiesą sakant, didelis LTV santykis gali sutrukdyti jums gauti paskolos ar refinansavimo galimybę.
Daugelis kreditorių hipotekos ir būsto paskolų teikėjams siūlo mažiausią įmanomą palūkanų normą, kai LTV santykis yra 80% ar mažesnis. Didesnis LTV santykis neatmeta paskolos gavėjų patvirtinimo dėl hipotekos, nors bendros paskolos kainos didėja, didėjant LTV rodikliui. Pavyzdžiui, gali būti patvirtintas skolininkas, kurio LTV santykis yra 95%, tačiau palūkanų norma gali būti iki visiško procentinio punkto didesnė nei skolininko, kurio LTV santykis yra 75%.
Be to, jei LTV santykis yra didesnis nei 80%, greičiausiai turėsite įsigyti privatų hipotekos draudimą (PMI), kuris per metus gali pridėti nuo 0, 5% iki 1% visos paskolos sumos. PMI, pavyzdžiui, 1% už 100 000 USD paskolą, pridėtų 1 000 USD prie per metus mokamos sumos arba 83, 33 USD per mėnesį. PMI mokėjimai tęsiasi tol, kol LTV santykis yra 80% ar mažesnis. LTV santykis mažės, kai sumokėsite paskolą ir laikui bėgant jūsų namo vertė didės.
Reikalauti 80% (ar mažesnio) LTV santykio, kad būtų išvengta PMI, nėra įstatymas, tačiau tai daro beveik visi kreditoriai. Išimtys kartais daromos skolininkams, turintiems dideles pajamas, mažesnėms skoloms ar kitiems veiksniams, pavyzdžiui, dideliam investiciniam portfeliui.
Maksimalus paskolos ir vertės santykis yra didžiausias leistinas paskolos dydžio ir turto vertės santykis doleriais. Kuo didesnis paskolos ir vertės santykis, tuo didesnė pirkimo kainos dalis buvo finansuojama. Kadangi būstas yra paskolos įkaitas, paskolos ir vertės santykis yra paskolos davėjų naudojamos rizikos matas. Manoma, kad skirtingos paskolų programos turi skirtingus rizikos veiksnius, todėl jos turi skirtingus maksimalius LTV koeficientus.
Paskolų rūšys ir LTV santykis
Kai kurioms paskolų rūšims yra specialios taisyklės, susijusios su LTV santykiu.
FHA paskolos
FHA paskoloms, kurių pradinis LTV santykis gali būti iki 96, 5%, reikalinga hipotekos draudimo įmoka (MIP), kuri galioja tol, kol turite tą paskolą, kad ir koks žemas būtų LTV santykis. Dauguma žmonių refinansuoja į įprastinė paskola, kai LTV santykis siekia 80%, kad būtų panaikintas MIK.
VA ir USDA paskolos
VA ir USDA paskoloms - turimoms esamiems ir buvusiems kariškiams arba atitinkamai kaimo gyventojams - nereikalingas privatus hipotekos draudimas, net jei LTV santykis gali būti net 100%, tačiau tiek VA, tiek USDA paskolos turėti papildomų mokesčių.
Fannie Mae ir Freddie Mac
„Fannie Mae“ „HomeReady“ ir „Freddie Mac“ namai „Galimos hipotekos programos mažas pajamas gaunantiems paskolų gavėjams leidžia 97% LTV santykį (3% įmoka), tačiau reikia hipotekos draudimo, kol šis santykis sumažės iki 80%.
FHA, VA ir USDA paskoloms yra modernizuotos refinansavimo galimybės, kurios atsisako vertinimo reikalavimų (tai reiškia, kad namo LTV santykis neturi įtakos paskolai). Tiems, kurių LTV santykis yra didesnis nei 100% - taip pat žinomų kaip „povandeniniai“ arba „aukštyn kojomis“ - „Fannie Mae“ didelės paskolos ir paskolos refinansavimo galimybė ir „Freddie Mac“ patobulintas pagalbos refinansavimas, skirti pakeisti HARP refinansavimo programą, galiojimo laikas baigiasi 2018 m. gruodžio 31 d.
Reitingas LTV koeficientas
80% ar mažesnis LTV santykis laikomas tinkamu daugeliui hipotekos paskolų scenarijų. 80% LTV santykis suteikia geriausią galimybę būti patvirtintam, geriausią palūkanų normą ir didžiausią tikimybę, kad jums nereikės pirkti hipotekos draudimo. Kaip minėta pirmiau, VA ir USDA paskolos suteikia didesnį LTV santykį (iki 100%) ir vis tiek vengia brangaus privataus hipotekos draudimo, nors vis dėlto taikomi kiti mokesčiai.
Daugelio refinansavimo variantų atveju, nebent kreipiatės dėl refinansavimo grynaisiais, LTV santykis nėra svarbus, todėl nėra tokio dalyko kaip „geras“ ar „blogas“. Jei kreipsitės dėl grynųjų pinigų refinansavimo, 90% ar mažesnis LTV santykis laikomas geru.
LTV ir kombinuota LTV (CLTV)
Nors LTV santykis vertina vienos hipotekos paskolos įtaką perkant nekilnojamąjį turtą, bendras paskolos ir vertės santykis (CLTV) yra visų santykis. užtikrintos turto paskolos iki turto vertės. Skolintojai naudojasi CLTV santykiu, kad nustatytų būsimo būsto pirkėjo įsipareigojimų neįvykdymo riziką, kai naudojama daugiau nei viena paskola, pavyzdžiui, jei jie turės dvi ar daugiau hipotekų arba būsto paskolą ir būsto nuosavybės paskolą ar kredito liniją (HELOC). Apskritai skolintojai yra pasirengę skolinti aukšto kredito reitingo skolininkams, turintiems 80% ir didesnį CLTV santykį.
Į LTV koeficientą atsižvelgiama tik į pirminį hipotekos likutį. Todėl aukščiau pateiktame pavyzdyje LTV santykis yra 50%, o rezultatas - 100 000 USD pirminio hipotekos balanso padalijimas iš 200 000 USD būsto vertės. Pagrindiniai skolintojai paprastai yra dosnesni laikydamiesi CLTV reikalavimų.
Atsižvelgiant į aukščiau pateiktą pavyzdį, rinkos uždarymo atveju pagrindinis hipotekos turėtojas gauna visus savo pinigus prieš tai, kai antrasis hipotekos turėtojas ką nors gauna. Jei turto vertė sumažėja iki 125 000 USD prieš skolininkui nevykdant įsipareigojimų, pirminis turto sulaikymo savininkas gauna visą skolingą sumą (100 000 USD), o antrasis turto sulaikymo savininkas gauna tik likusius 25 000 USD, nepaisant to, kad yra skolingas 50 000 USD. Pagrindinis turto sulaikymo savininkas prisiima mažesnę riziką mažėjančio turto vertės atveju, todėl gali sau leisti skolinti didesnės kokybės CLTV.
LTV apribojimai
Pagrindinis LTV trūkumas yra tas, kad ji apima tik pirminę hipoteką, kurią skolingas būsto savininkas, ir neapima kitų įsipareigojimų, tokių kaip antroji hipoteka ar būsto nuosavybės paskola. Todėl CLTV yra labiau įtraukianti paskolos gavėjo galimybių grąžinti būsto paskolą priemonė.
