Būsto savininkai dažnai atsiduria tokioje situacijoje, kai jų hipotekos likutis yra didesnis nei verta jų namų. Tai atsiranda dėl įvykių, kurių daugelis namų savininko negali kontroliuoti, kombinacijos. Krentančios nekilnojamojo turto kainos, blogėjanti kaimynystė, blogi skolinimosi sprendimai (pvz., Skolinimasis daugiau, nei paskolos gavėjas gali sau leisti, arba priėmimas su opcionu su reguliuojamomis palūkanomis) ir refinansavimas imantis nuosavo kapitalo gali palikti namų savininkams augančias skolas. Kai hipotekos likutis viršija turto vertę, būsto savininko padėtis vadinama „aukštyn kojomis“ arba „po vandeniu“. Išvengti šios nepatogios padėties yra sudėtinga - dažnai reikia namo parduoti už mažesnę nei paskolos vertę, tačiau yra sprendimų. Pažvelkime į keletą variantų namų savininkams, kurių nuosavybė yra neigiama.
Trumpalaikio būsto, skirto nuosavam kapitalui, pardavimas
Trumpas pardavimas yra perspektyvus pasirinkimas, jei skirtumas tarp būsto pardavimo kainos ir įkeistos sumos yra mažas arba pardavėjas turi gilias kišenes. Jei gali būti surastas pirkėjas, namo savininkas gali atvykti į čekį, kad sumokėtų paskolos likutį. Jei pardavėjas negali atsiskaityti likučiu, bet privalo parduoti, pardavėjas turi susisiekti su hipotekos turėtoju ir pabandyti surengti trumpalaikį pardavimą. (Norėdami daugiau sužinoti apie trumpalaikį savo namų pardavimą, skaitykite skiltyje Trumpas pardavimas savo namuose, kad išvengtumėte rinkos uždarymo .)
Kreditoriaus įtikinimas sutikti su trumpalaikiu pardavimu dažnai reikalauja daug laiko ir dokumentų. Be to, kad skolintojas sutinka, būsto savininkas turi surasti nekilnojamojo turto agentą, kuris nori parduoti. Jei randamas pirkėjas, komplikacijos tęsiasi. Skolintojas dažnai paskolą aptarnauja investuotojo vardu. Jei skolintojui sekasi parduoti, skolintojui reikia susitarti dėl paskolos turėjimo. Tai gali užtrukti. Jei namas yra apdraustas privačiu hipotekos draudimu (PMI), procese gali dalyvauti ir draudikas. Apsaugodamas banko interesus, draudikas turtą apdraudė nuo įsipareigojimų neįvykdymo, todėl šiame procese dalyvauja draudikas. Apskritai laikotarpis, per kurį reikia susitarti, yra ilgas, o bankas neturi mažai paskatų bendradarbiauti.
Rinkos ribojimas
Kai viskas bus pasakyta ir padaryta, būsto savininkas gali skolintis bankui pinigus net ir po pardavimo, kad atskirtų, ką pirkėjas nori sumokėti, ir to, ką bankas nori sutikti. Jei manote, kad taip gali būti jūsų situacijoje, alternatyva gali būti rinkos ribojimas. Tačiau labai atidžiai pasverkite šią parinktį - nors trumpas išpardavimas nėra tinkamas jūsų kredito reitingui, rinkos uždarymas yra dar blogesnis. (Norėdami sužinoti, kaip skolinimosi veikla daro įtaką jūsų kredito reitingui, skaitykite „Kredito reitingo svarba“ .)
Reikia atsižvelgti ne tik į iššūkius, susijusius su pardavimo organizavimu, galimybę užsidirbti pinigų po pardavimo ir tikimybę, kad jūsų kredito balas turės įtakos, ir mokesčius. Mokesčių požiūriu skirtumas tarp namo pardavimo kainos ir hipotekos likučio gali būti laikomas pajamomis. Mokesčio sumokėjimas arba įrodymas, kad buvote nemokus ir tokiu būdu atleidžiamas nuo mokesčio, yra daiktai, kuriuos reikia išspręsti, nes, žiūrint iš mokesčių perspektyvos, trumpalaikis pardavimas yra laikomas skolos atleidimu.
Galimybės išvengti trumpalaikio pardavimo vargo yra ribotos. Idealus scenarijus yra toliau gyventi namuose ir mokėti hipoteką, kol pagerės nekilnojamojo turto rinka ir namą bus galima parduoti už kainą, kuri padengia hipotekos likutį. Kitos apsvarstytinos galimybės yra kambarioko priėmimas, kad padėtų susimokėti sąskaitas, arba persikėlimas į butą ir namo išnuomojimas.
Esmė
Geriausias būdas sumažinti šansą atsidurti aukštyn kojomis yra imti mažiausią įkeitimą, kurį galite rasti, ir kuo greičiau jį išmokėti. Šios pastangos pirmiausia prasideda įsigyjant namą, kurį iš tikrųjų galite sau leisti. Tai gali būti dramatiškai kitoks turtas nei tas, kuriam jūs jaučiatės priklausantis. (Reikia pagalbos suskaičiuojant numerius? Perskaitykite hipotekas: kiek galite sau leisti? )
Išmintingi, atsargūs namų pirkėjai uždirba nemažą įmoką, leidžiančią jums nebereikėti pirkti privataus hipotekos draudimo (PMI) ir suteikiant pakankamai lėšų nuosavam būstui, kurį jie turės sukaupti, jei namų vertė sumažės. Be to, imdamiesi nedidelės hipotekos, turėtumėte sugebėti atlikti papildomus mokėjimus ir greičiau atsikratyti skolų naštos. Galiausiai atlikdami papildomus mokėjimus, sumažės tikimybė, kad jūs būsite „apverstas“ dėl savo hipotekos.
Norėdami suprasti skaičiavimo ir mokėjimo procesą, taip pat būsto paskolų amortizacijos grafiką, skaitykite skyriuje „Hipotekos mokėjimo struktūros supratimas“.
