Kas yra dalyvavimo hipoteka
Dalyvavimo hipoteka yra hipotekos rūšis, leidžianti skolintojui pasidalyti dalį turto pajamų ar perpardavimo pajamų. Tokiu atveju skolintojas tampa ne tik hipotekos emitentu, bet ir pirkimo partneriu. Už mažesnę paskolos palūkanų normą skolintojas imsis grynųjų veiklos pajamų (NOI) dalies.
Dalyvavimo hipoteka
Dalyvavimo hipotekos, dažnai pastebimos vykdant komercinio nekilnojamojo turto sandorius, numato nuolatines nuomos pajamas. Komerciniam turtui priskiriami biurų pastatai ar butų kompleksas. Šalys padalins grynąsias veiklos pajamas, kurios yra pajamų iš turto eksploatavimo suma, atėmus veiklos išlaidas. Paprastai pelno padalijimas būtų 55/45, mažesnę dalį gautų skolintojas. Taip pat skolintojas gauna dalį perpardavimo pajamų, dažnai visą pelną, viršijantį tam tikrą etaloną, įskaitant paskolos pagrindinės sumos grąžinimą.
Kodėl skolininkas norėtų dalyvauti hipotekoje?
Dalyvavimo hipotekos pranašumas skolininkui yra mažesnė palūkanų norma, kurios reikalauja skolintojas, kuris kompensuoja sumažėjusias pajamas iš paskolos, gaudamas pajamų srautą ir būsimas pardavimo pajamas. Skolininko požiūriu, dalyvavimo paskolos yra panašios į įvadines palūkanų normas, siūlomas su reguliuojamo dydžio hipoteka (ARM). Skirtumas yra tas, kad per visą paskolos galiojimo laiką palūkanų norma yra stabili.
Žinoma, skolininkas atsisako daug nuosavo kapitalo mainais už tą mažesnę palūkanų normą. Tačiau priklausomai nuo to, kaip sudaroma sutartis, palūkanų santaupos galėtų kompensuoti nuosavybės praradimą. Artimiausiu metu paskolos gavėjui tai galėtų suteikti galimybę sukurti turtingesnį turtą, nei jis galėtų kitaip sau leisti.
Kreditoriaus perspektyva
Dalyvavimo hipotekos emitentai dažnai yra netradiciniai skolintojai. Tai gali būti verslininkai, ieškantys investicijų į nekilnojamąjį turtą be vargo patys kurdami ar išlaikydami nuosavybę; dalyvavimo hipoteka suteikia jiems galimybę būti tyliais partneriais. Kartais skolintojai yra pensijų fondai, ieškantys kokybiškų investicijų, kurių grąža yra didesnė už obligacijas, tačiau nėra nepastovių akcijų.
Ypatingas pensijų fondų patrauklumas yra integruota infliacija, patvirtinanti dalyvavimo hipotekas. Daugumoje pensijų yra pragyvenimo išlaidų koregavimas (COLA), dėl kurio padidėja išmokos infliacijos metu. Kadangi nekilnojamojo turto kainos paprastai seka infliaciją, dalyvavimo hipoteka užtikrina didesnę nuosavybės grąžą infliacijos laikotarpiais.
Kreditorių dėmesys yra pinigų srautų stebėjimo problema. Jie privalo patikrinti skolininko knygas, kad įsitikintų, jog deklaruotos grynosios pajamos yra tikslios. Priešingu atveju skolintojas nežinotų, ar kūrėjas dengia išlaidas, norėdamas pranešti apie mažesnes grynąsias pajamas. Be to, kūrėjas gali nugrimzti į patobulinimų ar net saugos elementų kampus, nes jis padengia visas remonto išlaidas, tačiau gauna tik dalį grynųjų pajamų, o tai yra moralinės žalos forma.
