Nuoma

Turinys

• Negrąžinami išankstiniai mokesčiai
• Nuoma-pasirinkimas palyginti su nuoma-pirkimas
• Susitarta dėl pirkimo kainos
• Kreipiantis dėl nuomos mokesčio už pagrindinį direktorių
• Nuomos saviems namams priežiūra
• Nekilnojamojo turto pirkimas
• Idealus kandidatas išsinuomoti
• Prieš pasirašydami sutartį
• Esmė

Jei esate kaip dauguma pirkėjų iš namų, jums reikės hipotekos, kad būtų galima finansuoti naujo namo pirkimą. Norėdami gauti kvalifikaciją, turite turėti gerą kredito rezultatą ir grynuosius pinigus už įmoką. Be jų, tradicinis kelias į namų valdymą gali būti ne išeitis.

Tačiau yra ir alternatyva: nuomos sutartis, pagal kurią tam tikrą laiką nuomojatės namą su galimybe jį nusipirkti nepasibaigus nuomos sutarčiai. Nuomos „nuosavas“ sutartis sudaro dvi dalys: standartinė nuomos sutartis ir galimybė nusipirkti. Čia paaiškinta, ką reikia žiūrėti ir kaip veikia nuomos „savam“ procesas. Tai sudėtingesnė nei nuoma, todėl norėdami apsaugoti savo interesus turėsite imtis papildomų atsargumo priemonių. Tai padės išsiaiškinti, ar sprendimas yra geras pasirinkimas, jei ketinate įsigyti namą.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Nuomos tarp savų lėšų sutartis yra sandoris, kuriuo jūs įsipareigojate išsinuomoti turtą tam tikram laikotarpiui su galimybe jį nusipirkti prieš pasibaigiant nuomos sutarčiai. Nuomos į nuosavybę susitarimuose yra standartinė nuomos sutartis, taip pat galimybė nusipirkti turtą vėliau. Supraskite, kad nuomos pasirinkimo sutartys suteikia jums teisę nusipirkti būstą pasibaigus nuomos sutarčiai, o nuomos pirkimo-pardavimo sutartyse reikalaujama jį nusipirkti. kai kuriais atvejais procentinė įmoka taikoma pirkimo kainai. Sudarant kai kurias nuomos ir pirkimo sutartis, jums gali tekti prižiūrėti turtą ir mokėti už remontą.

Nuoma saviems namams: kaip procesas vyksta

Negrąžinami išankstiniai mokesčiai

Pagal nuomos sutartį jūs (kaip pirkėjas) sumokite pardavėjui vienkartinį, paprastai negrąžinamą, išankstinį mokestį, vadinamą pasirinkimo sandorio mokesčiu, pasirinkimo pinigais ar pasirinkimo sandorio išnagrinėjimu. Šis mokestis suteikia jums galimybę ateityje nusipirkti namą iki tam tikros datos. Opciono mokestis dažnai yra apyvartinis, nes nėra standartinio mokesčio. Vis dėlto mokestis paprastai svyruoja nuo 2, 5% iki 7% pirkimo kainos.

Nuoma-pasirinkimas palyginti su nuoma-pirkimas

Svarbu pažymėti, kad yra įvairių rūšių nuomos sutarčių su savimi, kai kurios yra draugiškesnės vartotojams ir lankstesnės nei kitos. Nuomos pasirinkimo sandoriai suteikia teisę, bet ne pareigą nusipirkti būstą pasibaigus nuomos sutarčiai. Jei nuspręsite nepirkti turto pasibaigus nuomos sutarčiai, pasirinkimo galimybė paprasčiausiai pasibaigia, ir jūs galite išeiti iš pareigos toliau mokėti nuomą ar pirkti.

Stebėkite išperkamosios nuomos sutartis. Naudodamiesi jomis jūs galite būti teisiškai įpareigoti nusipirkti būstą pasibaigus nuomos sutarčiai, nesvarbu, ar galite sau leisti, ar ne.Jei turite galimybę nusipirkti be įsipareigojimų, tai turi būti nuomos pasirinkimo sutartis. Kadangi legalų kalbą gali būti sudėtinga iššifruoti, prieš pasirašant ką nors, visada verta peržvelgti sutartį su kvalifikuotu nekilnojamojo turto advokatu, kad žinotumėte savo teises ir būtent tai, į ką įsitraukiate.

Susitarta dėl pirkimo kainos

Nuomos su savimi sutartyse turėtų būti nurodyta, kada ir kaip nustatoma namo pirkimo kaina. Kai kuriais atvejais jūs ir pardavėjas susitariate dėl pirkimo kainos pasirašydami sutartį, dažnai didesne kaina nei dabartinė rinkos vertė. Kitais atvejais kaina nustatoma pasibaigus nuomos sutarčiai, remiantis turto tuometine rinkos verte. Daugelis pirkėjų nori „fiksuoti“ pirkimo kainą, ypač rinkose, kur namų kainos auga.

Kreipiantis dėl nuomos mokesčio už pagrindinį direktorių

Jūs mokėsite nuomą per visą nuomos laikotarpį. Kyla klausimas, ar kiekvienos išmokos dalis taikoma galutinai pirkimo kainai. Pavyzdžiui, jei trejus metus mokėsite 1200 USD nuomos mokestį kiekvieną mėnesį, o 25% nuo to sumos bus sumokėta už pirkinį, jūs uždirbsite 10 800 USD nuomos kreditą (1 200 x 0, 25 USD = 300 USD; 300 USD x 36 mėnesius = 10 800 USD). Paprastai nuomos kaina yra šiek tiek didesnė nei toje vietoje mokama norma, kad kompensuotų jūsų gaunamą nuomos kreditą. Tačiau būkite tikri, kad žinote, ką gaunate už šią priemoką.

Kai kuriose sutartyse visi arba kai kurie pasirinktinai sumokėti pinigai gali būti taikomi galutinai pirkimo kainai uždarymo metu.

Nuomos saviems namams priežiūra

Priklausomai nuo sutarties sąlygų, jūs galite būti atsakingi už turto priežiūrą ir mokėjimą už remontą. Paprastai tai yra savininko pareiga, todėl atidžiai perskaitykite puikų savo sutarties spausdinimą. Kadangi pardavėjai yra atsakingi už visus namų savininkų asociacijos mokesčius, mokesčius ir draudimą (galų gale tai vis tiek yra jų namas), jie paprastai pasirenka padengti šias išlaidas. Bet kuriuo atveju jums reikės nuomininko draudimo poliso, kad padengtumėte asmeninio turto nuostolius ir suteiktumėte atsakomybės draudimą, jei kažkas sužeistas būdamas namuose ar netyčia ką nors sužeisdamas.

Įsitikinkite, kad techninės priežiūros ir remonto reikalavimai yra aiškiai nurodyti sutartyje (paprašykite advokato paaiškinti savo pareigas). Turto priežiūra, pvz., Vejos pjovimas, lapų grėbimas, latakų valymas ir kt., Labai skiriasi nuo pažeisto stogo pakeitimo ar elektrinės sistemos įjungimo. Nesvarbu, ar jūs būsite atsakingas už viską, ar tik pjausite veją, apžiūrėsite namus, užsakysite įvertinimą ir įsitikinkite, kad prieš pasirašydami nekilnojamojo turto mokesčius esate atnaujinti.

Nekilnojamojo turto pirkimas

Tai, kas nutinka pasibaigus sutarčiai, iš dalies priklauso nuo to, kokio tipo susitarimą pasirašėte. Jei turite nuomos pasirinkimo sutartį ir norite nusipirkti turtą, greičiausiai turėsite įsigyti hipoteką (ar kitą finansavimą), kad sumokėtumėte pardavėjui visą sumą.

Priešingai, jei nuspręsite nepirkti namo arba negalite užsitikrinti finansavimo pasibaigus nuomos terminui, pasirinkimo galimybė pasibaigia ir jūs išsikeliate iš namų, lyg jūs nuomotumėtės kokį nors kitą turtą. Greičiausiai prarasite iki to laiko sumokėtus pinigus, įskaitant pasirinkimo pinigus ir uždirbtus nuomos kreditus, tačiau neprivalėsite toliau nuomotis ar pirkti būstą.

Su šiuo procesu elkitės taip, lyg elgtumėtės tiesiog įsigiję būstą: atlikite kruopštų patikrinimą, ištirkite vietovę, palyginkite kainas su kitais netoliese esančiais namais, tyrinėkite sutartį ir tyrinėkite pardavėjo istoriją.

Idealus kandidatas išsinuomoti

Nuomos sutartis gali būti puikus pasirinkimas, jei esate būsto savininkas, tačiau finansiškai nesate pasiruošęs. Šios sutartys suteikia jums galimybę susitvarkyti savo finansus, pagerinti jūsų kredito rezultatą ir sutaupyti pinigų pradiniam įnašui „užrakinant“ namą, kurį norite turėti. Jei pasirinkimo galimybė - pinigai ir (arba) procentas nuomos kainos eina link pirkimo kainos, kurią jie dažnai daro, taip pat jūs turite sukurti tam tikrą kapitalą.

Nuomos tarp savų sutarčių tradicija buvo orientuojamasi į žmones, negalinčius gauti tinkamų paskolų, tačiau yra antroji kandidatų grupė, kuriai nuomos „nuosavybė“ pramonė labai nepastebi: žmonės, negalintys gauti hipotekos brangios, neatitinkančios paskolų rinkos. „Miesto nekilnojamojo turto brangių nekilnojamojo turto rinkose, kur standartinės paskolos yra standartinės, yra didelis poreikis geresnio sprendimo finansiškai perspektyviems, vertiems kreditams žmonėms, kurie dar negali gauti ar nenori hipotekos. “, - sako Marjorie Scholtz, „ Verbhouse “, San Fransiske įsikūrusio startuolio, kuris iš naujo nustato nuomos kainą savo įmonei, įkūrėjas ir generalinis direktorius.

„Kylant būsto kainoms, vis daugiau ir daugiau miestų kainuoja ne pagal tinkamas paskolų ribas ir imamasi tiesioginių paskolų, todėl problema pereina nuo vartotojų prie būsto finansavimo pramonės“, - sako Scholtz. Esant griežtoms automatinio platinimo gairėms ir 20–40% įmokų reikalavimams, net finansiškai pajėgiems žmonėms gali būti sunku gauti finansavimą šiose rinkose.

„Viskas, kas neįprasta, pavyzdžiui, atsižvelgiant į pajamas, uždirba geras pajamas gaunančius asmenis„ pašaline “padėtimi, nes draudikai negali jų tvarkingai sudėti į dėžę“, - sako Scholtzas. Tai apima žmones, kurie turi netradicinių pajamų, yra savarankiškai dirbantys arba dirbantys pagal sutartis arba turintys nesukurtą JAV kreditą (pvz., Užsienio piliečiai) - ir tie, kuriems tiesiog trūksta milžiniškų 20–40% įmokų bankų, reikalaujančių netinkamų paskolų.

Aukštų kainų rinkose nėra akivaizdi vieta, kur rasite nuomojamus nuosavybes, todėl Verbhouse daro neįprastą. Bet visiems potencialiems būsto nuomos pirkėjams būtų naudinga, jei būtų bandoma surašyti į vartotoją orientuotas savybes į nuomos ir pirkimo – pardavimo sutartis: opciono mokestis ir kiekvienos nuomos mokesčio dalis nuperka pirkimo kainą dolerio už dolerį, nuomos ir pirkimo kaina fiksuojama iki penkerių metų, o dalyviai gali kaupti kapitalą ir įvertinti rinkos vertę, net nusprendę nepirkti. Anot Scholtzo, dalyviai gali „išgryninti pinigus“ už tikrąją rinkos vertę: „Verbhouse“ parduoda namus, o dalyvis išlaiko rinkos vertės padidėjimą pridėdamas bet kokią nuosavybę, kurią jie sukaupė per nuomos „supirkimo“ įmokas.

Prieš pasirašydami sutartį

Nepaisant to, kad išsinuomosite prieš pirkdami, gera idėja yra imtis tokio paties kruopštumo, kaip ir jei namą perkate tiesiai. Jei ketinate išnuomoti nuosavybę, būtinai:

• Pasirinkite tinkamus terminus. Įveskite lizingo pasirinkimo, o ne lizingo pirkimo-pardavimo sutartį. Gaukite pagalbos. Pasamdykite kvalifikuotą nekilnojamojo turto advokatą, kuris paaiškins sutartį ir padės suprasti jūsų teises ir pareigas. Prieš pasirašydami, galbūt norėsite susitarti dėl kai kurių punktų arba vengti susitarimo, jei jis jums nėra pakankamai palankus. Tyrimo sutartis. Įsitikinkite, kad suprantate: pasirinkimo mokesčio ir nuomos įmokų mokėjimo terminai (kada reikia sumokėti) ir kiek iš jų taikoma pirkimo kainai, kaip nustatoma pirkimo kaina, kaip pasinaudoti jūsų pasirinkimo galimybe (pavyzdžiui, pardavėjas gali reikalauti jūsų iš anksto raštu pranešti apie ketinimą pirkti), ar leidžiami augintiniai, atsakingi už priežiūrą, namų savininkų asociacijos rinkliavas, turto mokesčius ir panašiai. Tyrimai namuose. Užsisakykite nepriklausomą vertinimą, gaukite turto patikrinimą, įsitikinkite, kad turto mokesčiai yra atnaujinti, ir įsitikinkite, kad turtu nėra turto suvaržymo. Ištirkite pardavėją. Patikrinkite pardavėjo kredito ataskaitą, kad surastumėte finansinės bėdos, ir gaukite nuosavybės ataskaitą, kad sužinotumėte, kiek laiko pardavėjui nuosavybės teise priklausė turtas - kuo ilgesnis turtas jam priklausė ir kuo daugiau akcijų, tuo geriau. Dvigubas patikrinimas. Kokiomis sąlygomis jūs prarastumėte galimybę nusipirkti turtą? Pagal kai kurias sutartis jūs prarandate šią teisę, jei pavėluojate sumokėti tik vieną nuomos mokestį arba jei raštu nepranešate pardavėjui apie savo ketinimą pirkti.

Esmė

Nuomos sutartis su savimi leidžia būsimiems būsto pirkėjams iškart persikelti į namą. Keletą metų reikia tobulinti savo kredito reitingus ir (arba) taupyti pradinę įmoką prieš bandant gauti hipoteką. Be abejo, turi būti laikomasi tam tikrų sąlygų ir sąlygų, atsižvelgiant į nuomos sutartį. Net jei nekilnojamojo turto agentas padeda šiame procese, prieš pradėdami ką nors pasirašyti, būtina pasitarti su kvalifikuotu nekilnojamojo turto advokatu, kuris gali paaiškinti sutartį ir jūsų teises.