Kaip jie dirba
Turėdamas atvirkštinę hipoteką, paskolos davėjas moka įmokas namo savininkui pagal procentą nuo namo vertės procentų. Būsto savininkui mirus ar pasitraukus iš turto, gali atsitikti vienas iš trijų dalykų: 1) Būsto savininkas arba jo įpėdiniai gali parduoti būstą, kad sumokėtų paskolą “(2) namo savininkas arba įpėdiniai gali refinansuoti turimą paskolą. išlaikyti namus; arba 3) skolintojui gali būti suteikta teisė parduoti būstą, kad būtų galima sumokėti paskolos likutį.
Nors yra keletas atvirkštinių hipotekų rūšių, įskaitant tas, kurias siūlo privatūs skolintojai, jos paprastai pasižymi šiomis savybėmis:
- Vyresnio amžiaus namų savininkams siūlomos didesnės paskolų sumos nei jaunesniems namų savininkams. Brangesniems namams gali būti suteikiamos didesnės paskolos. Pagrindinė skola namui turi būti atvirkštinė hipoteka. Kiti paskolos davėjai turi būti grąžinti arba sutikę paversti savo paskolas pagrindiniam hipotekos turėtojui. Finansavimo mokesčiai gali būti įskaičiuoti į paskolos kainą. Skolintojas gali pareikalauti grąžinti paskolą tuo atveju, jei būsto savininkas neišlaiko turto, neišlaiko paskolos. turtas apdraustas, nesumoka savo turto mokesčių, paskelbia bankrotą, apleidžia turtą ar vykdo sukčiavimą. Kredito davėjas taip pat gali reikalauti grąžinti, jei namas yra pasmerktas arba jei namo savininkas prideda naują savininką prie turto nuosavybės, subnuomoja visą ar jo dalį turto, keičia turto zonavimo klasifikaciją arba imasi papildomų paskolų turtui.
HECM paskolos
Atvirkštinės hipotekos buvo sukurtos nuo 1960 m., Tačiau labiausiai paplitusi atvirkštinė hipoteka yra federaliniu mastu apdrausta būsto nuosavybės konvertavimo hipoteka (HECM). Pirmą kartą šios hipotekos buvo pasiūlytos 1989 m., Jas teikia JAV Būsto ir miesto plėtros departamentas (HUD).
HECM yra vienintelės atvirkštinės hipotekos, kurias išduoda federalinė vyriausybė ir kurios riboja išlaidas skolininkams ir garantuoja, kad skolintojai įvykdys įsipareigojimus. Pagrindinis HECM trūkumas yra tas, kad maksimali paskolos suma yra ribota.
Ne HECM paskolos
Ne HECM hipotekas galima įsigyti iš įvairių skolinimo įstaigų. Pagrindinis šių atvirkštinių hipotekų pranašumas yra tas, kad jie siūlo paskolas didesnėmis nei HEMC riba. Vienas iš HECM paskolų trūkumų yra tas, kad jos nėra federaliniu draudimu ir gali būti žymiai brangesnės nei HECM paskolos.
Bendros metinės paskolos išlaidos
Nors HECM hipotekos palūkanų normą nustato vyriausybė, o HECM paskolos pradinė kaina yra ne didesnė kaip 2% namo vertės, bendros paskolos kainos vis tiek gali skirtis priklausomai nuo skolintojo. Be to, ieškodami skolintojo, skolininkai turi atsižvelgti į trečiųjų šalių uždarymo išlaidas, hipotekos draudimą ir aptarnavimo mokestį.
Padėdamas skolininkams palyginti hipotekos išlaidas, federaliniame paskolų tiesos įstatyme reikalaujama, kad hipotekos teikėjai pateiktų paskolos gavėjams išlaidas, nurodytas kaip bendros metinės paskolos išlaidos (TALC). Naudokite šį skaičių, kai lyginate skirtingų pardavėjų paskolas; tiesiog atminkite, kad faktinės atvirkštinės hipotekos išlaidos daugiausia priklausys nuo pasirinktų pajamų variantų
Pajamų galimybės
HECM atvirkštinės hipotekos teikia pačias įvairiausias pajamas gaunančias galimybes, įskaitant vienkartines išmokas, kredito linijas, mėnesinius grynųjų pinigų avansus ar bet kurį iš jų derinį.
Kredito linija yra bene įdomiausia HECM paskolos savybė, nes paskolos gavėjui prieinama pinigų suma laikui bėgant padidėja dėl palūkanų sumos. Ne HECM paskolos siūlo mažiau pajamų pasirinkimo galimybių. (Norėdami sužinoti apie kitas būsto finansavimo galimybes, skaitykite būsto nuosavybės paskolos: ką reikia žinoti .)
Palūkanų normos
HECM atvirkštinių hipotekų palūkanų norma yra susieta su vienerių metų JAV iždo vertybinių popierių norma. Skolininkai gali pasirinkti palūkanų normą, kuri gali keistis kiekvienais metais, arba tokią, kuri gali keistis kiekvieną mėnesį. Metinė reguliuojama palūkanų norma kinta taip pat, kaip ir padidėjant ar sumažinant vienerių metų JAV iždo saugumo normą. Ši metinė koreguojama norma yra 2% per metus arba 5% paskolos galiojimo laikotarpiu. Mėnesio reguliuojamos palūkanų normos hipoteka (ARM) prasideda mažesne palūkanų norma nei ARM ir koreguojama kiekvieną mėnesį. Per visą paskolos trukmę ji gali pakilti arba sumažėti 10%. (Norėdami sužinoti daugiau apie ginklus , skaitykite skyrelyje „ ARMed ir pavojingi“ .)
Kaip gali padėti atvirkštinės hipotekos: realiojo pasaulio tyrimas
Beveik pusė 70 metų ir vyresnių senjorų, turinčių kreditinę kortelę, kiekvieną mėnesį visiškai neišmoka savo likučio, tačiau atvirkštinės hipotekos gali padėti išspręsti šią problemą. Straipsnyje „Kaip būsto įsigijimas ir atvirkštinės hipotekos įtakoja senelių namų ūkių kredito rezultatus“ - darbo dokumentas, finansuotas JAV socialinės apsaugos administracijos ir paskelbtas 2016 m. Rugsėjo mėn. Mičigano universiteto Mičigano pensijų tyrimo centro, tyrėjai Stephanie Moulton, Donaldas Haurinas, Samuelis Dodini ir Maximilianas D. Schmeiseris nustatė, kad atnaujinamos kreditinės kortelės skolos mažėja, kai senjorai imasi atvirkštinės hipotekos.
Rinkos atėmimas ir skolų mokėjimas taip pat tampa retesni, bent jau per trejus metus nuo atvirkštinės hipotekos priėmimo. Senjorams, kurie per dvejus metus prieš imdamiesi atvirkštinės hipotekos patyrė kredito šoką, buvo naudingiausia. (Tyrėjai apibrėžė kredito šoką kaip kredito balų sumažėjimą 25 ar daugiau punktų.) Šie senjorai dėl savo kredito galėjo neatitikti kitos rūšies būsto paskolos; atvirkštinės hipotekos kvalifikacija nepriklauso nuo seniūno kreditų.
Tyrimo metu nustatyta, kad atvirkštiniai hipotekos paskolų gavėjai sumažino savo kreditinės kortelės skolas nei skolininkai, kurie ėmėsi kitų rūšių būsto paskolų (uždarojo būsto paskolos, būsto kapitalo kredito linijos ir grynųjų pinigų refinansavimas). Išankstinės sumos ir padidėję mėnesiniai grynųjų pinigų srautai, kuriuos suteikė atvirkštinės hipotekos, padėjo senjorams susimokėti kredito kortelės skolas.
Tyrimo duomenimis, senjorai, kurie iš pradžių atsiėmė 10 000 USD naudodamiesi atvirkštiniu įkeitimu, pirmaisiais metais pasiskolinę šią sumą, kreditinės kortelės skolą sumažino 2364 USD. Dėl papildomo skolinimosi buvo išmokėtos minimalios papildomos skolos: už kiekvieną papildomą 10 000 USD išėmimą senjorai sumokėjo dar 166 USD, o už kiekvieną papildomą 100 USD per mėnesį gaudama atvirkštinę hipoteką, senjorai už visus metus sumokėjo papildomą 45 USD skolą.
Verta paminėti, kad šis tyrimas apima skolininkus, kurie 2008–2011 m. Ėmėsi atvirkštinės hipotekos - nepaprastai blogo laikotarpio finansų istorijoje. Panašaus tyrimo, atlikto ekonominio klestėjimo laikotarpiu, išvados gali būti skirtingos.
Senjorai, vertinantys atvirkštinę hipoteką kaip kreditinės kortelės skolos sprendimą, turėtų įvertinti, ar verta įsigyti būsto kapitalo, kurį jie praras, naudodamiesi atvirkštinės hipotekos mokesčiais ir palūkanomis, atsižvelgiant į kredito kortelės palūkanų sumą, kurią jie sutaupys. Tai sudėtingas skaičiavimas, kurį geriausiai atlieka buhalteris arba finansų planuotojas. Grįžtamieji hipotekos konsultantai gali būti nepakankamai išmanantys atsakyti į šį klausimą
Esmė
Pasiimti paskolą savo namams yra didelis sprendimas, kuris turės įtakos dabartiniams jūsų finansams ir turtui, kurį paliksite savo įpėdiniams. Reikia didelių išlaidų, įskaitant paskolos išdavimą, aptarnavimą ir palūkanas. Jūs taip pat turite atsiminti, kad turint atvirkštinę hipoteką, jūsų skola laikui bėgant padidėja dėl paskolos palūkanų. Jei apsigalvojate dėl paskolos arba dėl sveikatos priežasčių reikia išsikraustyti iš turto, pajamos, gautos pardavus turtą, yra naudojamos atvirkštiniam įkeitimui sumokėti. Atsižvelgiant į paskolos dydį ir turto vertę, grąžinus paskolą pinigų gali likti mažai arba jų nebus visai.
Prieš imdamiesi atvirkštinės hipotekos, turėtumėte nuodugniai ištirti šią temą, palyginti įvairių skolintojų išlaidas ir perskaityti visus informacijos atskleidimo dokumentus. Nors paprastai nerekomenduojama investuoti įplaukų iš atvirkštinės hipotekos, nes reikia susigrąžinti paskolos išlaidas ir palūkanas, pajamos iš atvirkštinės hipotekos gali suteikti galimybę perorientuoti kitus savo investicinio portfelio elementus. Prieš prisiimdami hipoteką, pagalvokite apie grynųjų pinigų srautus, kuriuos suteiks atvirkštinė hipoteka, ir peržiūrėkite, kokį poveikį šis naujas pajamų šaltinis turės jūsų bendrajai investavimo strategijai.
Norėdami gauti daugiau įžvalgos, skaitykite Grįžtamieji hipotekos sunkumai .
