Kas yra ATNAUJINIMAS?
„UPREIT“ reiškia skėtinės bendrijos pasitikėjimą investicijomis į nekilnojamąjį turtą. „UPREIT“ yra unikali REIT struktūra, leidžianti nekilnojamojo turto savininkams pakeisti savo turtą į „UPREIT“ nuosavybės teises. Tačiau UPREIT vertybiniai popieriai paprastai yra keičiami Vidaus mokesčių kodekso (IRC) 721 skyriuje.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- „UPREIT“ yra unikali REIT struktūra, leidžianti nekilnojamojo turto savininkams iškeisti savo turtą į „UPREIT“ nuosavybės teises. „UPREIT“ nuosavybės mainai nuosavybės teise paprastai leidžiami pagal 26 antraštinės dalies „Vidaus pajamų kodeksas“ 721 skyrių. „UPREIT“ turto įmokų mokėtojai gali atidėti. turto pardavimo mokesčiai mainais į UPREIT vienetus, nors UPREIT vienetų kapitalo prieaugio mokesčiai yra apmokestinami standartiniu REIT mokesčiu.
UPREIT supratimas
Dwightas D. Eisenhoweris kaip alternatyvaus nekilnojamojo turto investicinio fondo tipą pristatė nekilnojamojo turto investicinius fondus (REIT). REIT sukuriamos kaip nekilnojamojo turto portfelio rūšis, apimanti nekilnojamąjį turtą ir nekilnojamojo turto finansavimo kapitalą. REIT yra subjektas, leidžiantis investuotojams investuoti į verslo nuosavybės vienetus ar akcijas.
Rinkoje vystantis REIT, buvo sukurtos kelios alternatyvios struktūros, skirtos įvairaus tipo investuotojams. „UPREIT“ yra viena iš tokių struktūrų, visų pirma žinoma dėl to, kad ji suteikia įmokas už turtą mainais už nuosavybės teises į akcijas. „DownREIT“ ir kai kurios kitos alternatyvos taip pat buvo sukurtos kaip atotrūkis.
Kurdami savo veiklą, REIT gali pasirinkti bet kokios rūšies verslo struktūrą. Viešai parduodamos REIT bus struktūros kaip korporacijos. Privatūs REIT paprastai pasirenka struktūrą kaip patikos fondas arba asociacija, nors jie taip pat gali pasirinkti kitas būsenas. Kaip ir dauguma ne korporacijų, privatūs subjektai taip pat gali būti apmokestinami kaip korporacija.
Bet kuriam REIT ypač svarbu, kad jie atitiktų IRC 26 antraštinės dalies 856–859 skirsnių reikalavimus. Vykdydamas šiuos reikalavimus, REIT visas savo pajamas gali perduoti akcininkams. Iš esmės pajamos, gautos iš apyvartos, laikomos išskaičiavimais, o REIT moka labai mažai mokesčių. Pagrindinis reikalavimas yra tai, kad daugiau kaip 90% verslo yra susijusi su nekilnojamojo turto turtu.
Ypatingos aplinkybės
Užuot pardavęs turtą, savininkas gali jį įnešti į UPREIT mainais į vienetus. Akcijų vienetų vertė paprastai yra tokia pati kaip įnešto turto. Kadangi REIT parduotas turtas yra įtrauktas į IRC 721 skyrių, sandoris neapmokestinamojo įvykio nesudaro.
Konvertuojant nuosavybę į akcijas, UPREIT gali diktuoti specialias nuostatas. Dažnai mainų biržoje pardavėjui pateikiami specialūs padaliniai, kurie leidžia turto pardavėjui pasirinkti, kaip jis nori perduoti REIT. Nekilnojamojo turto pardavėjams gali būti leista nedelsiant konvertuoti vienetus į REIT akcijas. Taip pat gali būti kitų pasirinkimo galimybių, tokių kaip akcijų turėjimas mažiausiai vienerius metus ir tada pinigų gavimas.
Kai investuotojas parduoda savo turtą UPREIT, UPREIT priklauso turtas ir visa su tuo susijusi administracija. „UPREIT“ valdymas gali būti šiek tiek sudėtingesnis nei pagrindiniai REITs dėl 721 skyriaus keitimo galimybės ir visų nuostatų, susijusių su naujuoju investicinių vienetų savininku. „UPREIT“ vadovai yra atsakingi už savo REIT portfelio valdymą, kad galėtų generuoti grąžą.
UPREIT akcijos gali svyruoti atsižvelgiant į valdymo veiklą, nekilnojamojo turto vertinimą, finansavimo sandorius ir kitus įvykstančius sandorius. Tai gali sukelti nepastovumą akcininkams. „UPREIT“ akcininkai paprastai turi lankstų likvidumą, leidžiantį jiems lengvai konvertuoti savo akcijas į grynuosius pinigus, kai tik jie pasirenka.
UPREIT pranašumai
UPREIT gali būti perspektyvus pasirinkimas bet kuriam turto savininkui, norinčiam parduoti savo turtą. Iš esmės jis gali kreiptis tiek į individualius, tiek į komercinio turto savininkus. Kiekvienas nekilnojamojo turto savininkas, nusprendęs 721 skyrių pakeisti į UPREIT, gali gauti turto vertę UPREIT vienetų pavidalu.
721 skyriaus pakeitimas į UPREIT neapmokestinamą įvykį. Tačiau investicinių vienetų savininkai yra apmokestinami remiantis bendraisiais REIT apmokestinimo standartais. Kai kurie nekilnojamojo turto savininkai gali pasirinkti šio tipo investicijas planuodami nekilnojamąjį turtą, nes tai gali visiškai apeiti mokesčius.
Reikalavimai UPREIT
UPREIT yra REIT pagal visas standartines apskaitos ir mokesčių gaires. UPREIT buvo sukurti tam, kad būtų galima įnešti turtą į REIT mainais į nuosavybės teises. Todėl šis struktūros sudarymas grindžiamas IRC 721 skyriaus standartais, kuriuose aptariami nuosavybės, kuria prekiaujama biržoje, mokesčių skydai. Apskritai, bet kuris REIT, leidžiantis atlikti keitimąsi 721 skyriumi per REIT, gali būti laikomas UPREIT.
Dauguma REIT daugiausia dėmesio skirs konkrečiam nekilnojamojo turto rinkos segmentui, nors pagrindiniai standartai tik nurodo, kad nekilnojamasis turtas ir su juo susijęs finansavimas turi sudaryti daugiau kaip 90% verslo. UPREIT paprastai vykdys tą pačią investavimo strategiją, daugiausia dėmesio skirdama tikslinei nekilnojamojo turto nišai.
721 skyriuje pateikiami pagrindiniai akcininkų vienetų išleidimo mainais už nuosavybę standartai. 721 skyrius gali būti IRC 1031 skyriaus mainų alternatyva. 1031 skyriaus mainai leidžia turto savininkui parduoti savo turtą ir investuoti pajamas į panašaus pobūdžio mainus, kad būtų išvengta mokesčių.
1031 skyriaus mainai neleidžiami UPREIT, nes jie reikalauja tokio paties pobūdžio mainų ir neleidžia nuosavybės dalintis nuosavybės mainais. Todėl 721 skyriaus keitimas į UPREIT gali būti patrauklus. Tiek 721, tiek 1031 mainai leidžia turto savininkui atidėti mokesčius.
„UPREIT“ ir „DownREIT“
„UPREIT“, „DownREIT“ ir visi kiti specialūs „REIT“ subjektai yra tiesiog „REIT“ esmė su specialiomis nuostatomis, leidžiančiomis jiems suteikti papildomo lankstumo. „DownREIT“ leidžia nekilnojamojo turto investuotojui sudaryti bendrą įmonę su REIT. „DownREIT“ vieneto mainai visų pirma grindžiami bendros įmonės turto verte, kuri gali suteikti geresnės grąžos bendros įmonės savininkui.
