Turinys
- Kas yra 1031 skyrius?
- Nusidėvėjusio turto specialiosios taisyklės
- 1031 taisyklės pakeitimai
- „Like-kind“ yra plataus masto
- Galite atlikti „atidėtą“ mainą
- 1031 terminų reglamentai
- Mokesčių poveikis ir hipotekos
- 1031 metai atostogų namams
IRS kodas Skyrius 1031 pamažu eina į kasdienį pokalbį. Šį terminą apibūdina makleriai, nuosavybės teises turinčios bendrovės, investuotojai ir futbolo mamos. Kai kurie žmonės net reikalauja jį paversti veiksmažodžiu, kaip sakoma: „Pateiksime 1031 pastatą kitam“.
IRS skyrius 1031 turi daug judančių dalių, kurias vartotojas turi suprasti prieš bandydamas ją naudoti. Taip pat gali kilti problemų dėl mokesčių ir terminų. Taip pat taisyklė nustato 1031 apsikeitimo panašaus pobūdžio savybes ir apriboja taisyklės naudojimą su atostogų savybėmis.
Kas yra 1031 skyrius?
Plačiai kalbant, 1031 birža (dar vadinama panašaus pobūdžio biržos arba „Starker“) yra vieno investicinio turto mainai į kitą. Nors dauguma apsikeitimo sandorių yra apmokestinami kaip pardavimai, jei jūsų turtas atitinka 1031 reikalavimus, mainų metu jūs neturėsite jokio mokesčio arba riboto mokesčio.
Tiesą sakant, jūs galite pakeisti savo investavimo formą neišmokėdami ir nepripažindami kapitalo prieaugio (kaip tai mato IRS). Tai leidžia jūsų investicijoms ir toliau augti atidėtiems mokesčiams. Negalima apriboti, kiek kartų ar kaip dažnai galite padaryti 1031. Galite perkelti pelną iš vieno investicinio nekilnojamojo turto į kitą, į kitą ir kitą. Nors galite turėti pelno iš kiekvieno apsikeitimo sandorio, vengiate mokesčių, kol po daugelio metų neparduosite grynųjų. Tada, tikėkimės, sumokėsite tik vieną mokestį ir ilgalaikio kapitalo prieaugio tarifu (šiuo metu 15% arba 20%, priklausomai nuo pajamų - 0% kai kuriems mažesnių pajamų mokesčių mokėtojams).
Nuostata yra skirta investiciniam ir verslo turtui, nors taisyklės tam tikromis sąlygomis gali būti taikomos buvusiai pagrindinei gyvenamajai vietai. Yra būdų, kaip galite naudoti 1031 keičiant atostogų namus - vėliau apie tai vėliau, tačiau ši spraga yra daug siauresnė nei ji buvo.
Specialios nusidėvėjusio turto taisyklės
Įspėjimas: keičiantis nusidėvėjusiam turtui, galiojančiam 1031 m., Galioja specialios taisyklės. Tai gali sukelti pelną, vadinamą nusidėvėjimo susigrąžinimu, kuris yra apmokestinamas kaip įprastos pajamos. Apskritai, jei vieną pastatą iškeičiate į kitą, galite jo išvengti. Bet jei pagerintą žemę iškeisite į nepataisytą žemę be pastato, anksčiau sunaikintas pastato nusidėvėjimas bus įtrauktas kaip įprastos pajamos.
Dėl tokių komplikacijų jums reikia profesionalios pagalbos, kai dirbate 1031 m. Vis dėlto, jei galvojate apie 1031 ar jums tiesiog įdomu, čia yra 10 dalykų, kuriuos turėtumėte žinoti.
1031 taisyklės pakeitimai
Prieš priimant naujus mokesčių įstatymus, 2017 m. Gruodžio 22 d., Kai kurie asmeninio turto mainai, tokie kaip franšizės licencijos, orlaiviai ir įranga, galėjo būti keičiami į 1031. Pagal naująjį įstatymą kvalifikuojamas tik nekilnojamasis turtas. Keitimasis bendrovės akcijomis ar partnerystės interesais niekada nebuvo laikomas kvalifikuotu - ir vis dar ne.
Kita vertus, vis dar galioja bendro nekilnojamojo turto (TIC) interesai. Verta paminėti, kad Mokesčių mažinimo ir darbo įstatymas (TCJA) visoms išlaidoms, susijusioms su tam tikru materialiu asmeniniu turtu, padengti gali padėti kompensuoti šį mokesčių įstatymo pakeitimą.
Į TCJA įtraukta pereinamojo laikotarpio taisyklė, leidžianti 2018 m. Pakeisti 1031 kvalifikuotą asmeninį turtą, jei pirminis turtas buvo parduotas arba pakaitinis turtas buvo įgytas iki 2017 m. Gruodžio 31 d. Pereinamojo laikotarpio taisyklė yra būdinga mokesčių mokėtojui ir neleidžia 1031 atvirkštinis keitimas, kai naujas turtas perkamas prieš parduodant seną turtą.
„Like-kind“ yra plataus masto
Dauguma mainų turi būti tik „panašaus pobūdžio“ - mįslinga frazė, kuri dar nereiškia, ką jūs manote. Galite iškeisti daugiabučio namo į neapdorotą žemę arba rančą į prekybos centrų juostą. Taisyklės stebėtinai liberalios. Jūs netgi galite pakeisti vieną verslą į kitą. Bet vėlgi yra spąstų nepageidaujamiems.
Galite atlikti „atidėtą“ mainą
Apskritai mainai reiškia paprastą vieno turto mainą į kitą tarp dviejų žmonių. Tačiau šansai surasti ką nors su tiksliu turtu, kuris nori būtent jūsų turimą turtą, yra menki. Dėl šios priežasties dauguma mainų vėluoja, trečiųjų šalių arba „Starker“ mainai (pavadinti pirmajai mokesčių bylai, kuri juos leido).
Pavėluotai keičiantis, jums reikia kvalifikuoto tarpininko (tarpininko), kuris turėtų grynuosius pinigus po to, kai „pardavėte“ savo turtą, ir panaudotų juos jums „nusipirkti“ pakaitinį turtą. Ši trijų šalių birža traktuojama kaip mainai.
1031 terminų reglamentai
Yra dvi pagrindinės laiko nustatymo taisyklės, kurių turite laikytis pavėluotai pasikeisdami.
- Pirmasis susijęs su pakaitinio turto paskyrimu. Pardavus jūsų turtą, tarpininkas gaus grynuosius pinigus. Jūs negalite gauti grynųjų, nes tai sugadins 1031 gydymą. Be to, per 45 dienas nuo savo turto pardavimo turtui turite raštu paskirti pakeičiamąjį turtą, nurodydamas, kokį turtą norite įsigyti. IRS sako, kad galite priskirti tris savybes tol, kol galiausiai uždarote vieną iš juos. Jūs netgi galite paskirti daugiau nei tris, jei jie patenka į tam tikrus vertinimo testus. Antroji atidėto mainų laiko taisyklė yra susijusi su uždarymu. Naują turtą turite uždaryti per 180 dienų nuo seno pardavimo. Atminkite, kad abu laikotarpiai skaičiuojami tuo pačiu metu. Tai reiškia, kad jūs pradedate skaičiuoti, kai jūsų turtas parduodamas. Jei paskiriate pakaitinę nuosavybę tiksliai po 45 dienų, turėsite tik 135 dienas uždaryti pakaitinę nuosavybę.
Mokesčių poveikis ir hipotekos
Jums gali būti likę grynųjų pinigų, kai tarpininkas įsigijo pakaitinį turtą. Jei taip, tarpininkas jums tai sumokės 180 dienų pabaigoje. Šie pinigai, vadinami „bagažu“, bus apmokestinami kaip dalinės pardavimo pajamos, gautos pardavus jūsų turtą, paprastai kaip kapitalo prieaugis.
Vienas pagrindinių būdų, kaip žmonės susiduria su problemomis dėl šių operacijų, yra paskolų nemąstymas. Turite apsvarstyti hipotekos paskolas ar kitas skolas, kurias atsisakėte, ir visas skolas už pakaitinį turtą. Jei negaunate pinigų, bet jūsų atsakomybė sumažėja, tai taip pat bus laikoma jūsų pajamomis, kaip ir pinigai.
Tarkime, kad jūs turėjote 1 mln. USD hipoteką už seną turtą, tačiau mainais gauto naujo turto hipoteka yra tik 900 000 USD. Jūs turite 100 000 USD pelną, kuris taip pat klasifikuojamas kaip „įkrova“, ir jis bus apmokestintas.
1031 metai atostogų namams
Galite parduoti savo pagrindinę gyvenamąją vietą ir kartu su sutuoktiniu apsaugoti 500 000 USD kapitalo prieaugio, jei ten gyvenate dvejus metus iš praėjusių penkerių.
2004 m. Poilsio namų spragos sugriežtinimas
Galbūt girdėjote pasakojimus apie mokesčių mokėtojus, kurie pasinaudojo 1031 nuostata, kad vienas atostogų namas buvo pakeistas kitu, galbūt net už namą, kuriame jie nori išeiti į pensiją, o 1031 skyrius atidėdavo bet kokį pelno pripažinimą. Vėliau jie persikėlė į naują turtą, pavertę jį pagrindine gyvenamąja vieta ir galiausiai planavo panaudoti 500 000 USD išimtį iš kapitalo įplaukos.
2004 m. Kongresas ištaisė šią spragą. Taip, mokesčių mokėtojai vis dar gali paversti atostogų namus nuomos objektais ir atlikti 1031 mainus. Pavyzdys: jūs nustojate naudotis savo paplūdimio namu, išnuomojate šešiems mėnesiams ar metams ir tada iškeičiate į kitą turtą. Jei jūs priimate nuomininką ir elgiatės dalykiškai, tikriausiai namą pavertėte investiciniu turtu, dėl kurio jūsų 1031 birža gali būti tinkama.
Tačiau jei jūs tiesiog laikote jį nuomojamu, bet iš tikrųjų niekada neturite nuomininkų, greičiausiai tai neleidžiama. Faktai bus svarbiausi, kaip ir laikas. Kuo daugiau laiko praleisite, kai turto naudojimą pakeisite nuoma, tuo geriau. Nors absoliutaus standarto nėra, ko gero, mažiau nei šešis mėnesius nesąžiningai naudojant nuomą, to nepakanka. Metai būtų geresni.
Persikėlimas į 1031 apsikeitimo rezidenciją
- Jūs turite išsinuomoti būstą kitam asmeniui už teisingą nuomą 14 ar daugiau dienų. Savo asmeniniam naudojimui būsto vienetas negali būti didesnis nei 14 dienų arba 10% dienų skaičiaus per 12 mėnesių laikotarpį, kuris yra didesnis. būstas nuomojamas sąžiningai.
Be to, sėkmingai pakeitę vienas atostogas ar investicinį turtą į kitą, negalite iš karto paversti naujo būsto savo pirminiu namu ir pasinaudoti 500 000 USD išimtimi.
Prieš pakeisdamas įstatymą 2004 m., Investuotojas 1031 m. Gali perduoti vieną nuomojamą turtą mainais į kitą nuomojamą turtą, tam tikrą laiką išnuomoti naują nuomojamą turtą, keletą metų persikelti į nekilnojamąjį turtą ir paskui jį parduoti, pasinaudodamas pašalinimas iš pagrindinės gyvenamosios vietos pardavimo. Jei įsigysite turtą 1031 biržoje ir vėliau bandysite parduoti tą turtą kaip savo pagrindinę gyvenamąją vietą, išimtis nebus taikoma penkerių metų laikotarpiu, skaičiuojant nuo dienos, kai turtas buvo įsigytas 1031 panašios rūšies biržoje. Kitaip tariant, turėsite laukti daug ilgiau, kad pasinaudotumėte pagrindinės gyvenamosios vietos kapitalo prieaugio mokesčio lengvata.
