Žemiausios kainos nekilnojamojo turto kainos vilioja naujus rinkos investuotojus. Tačiau prieš prisijungdami prie savininkų gretos įsitikinkite, kad gerai suprantate finansinę informaciją, kuri gali padaryti skirtumą tarp tapusio kitu Donaldu Trumpu ir atsidūrus bankroto teisme. Čia yra aštuoni investavimo į nekilnojamąjį turtą numeriai, kuriuos turite žinoti. (Norėdami gauti daugiau informacijos apie būsto pirkimą, skaitykite: Pirmojo namų pirkėjo vadovas)
1. Jūsų hipotekos mokėjimas
Įprasto savininko naudojamo namo atveju skolintojai dažniausiai renkasi 36% skolos ir pajamų santykį, tačiau kai kurie padidės iki 45%, atsižvelgiant į kitus kriterijus, tokius kaip jūsų kredito balas ir grynųjų pinigų atsargos. Šis santykis palygina jūsų bendras bendras mėnesio pajamas su jūsų mėnesio skolos mokėjimo įsipareigojimais. Mokėdami už būstą skolintojai renkasi nuo 28 iki 33% bendrųjų išmokų už būstą, atsižvelgiant į kitus veiksnius. Freddie Mac gairėse teigiama, kad didžiausias skolos ir pajamų santykis yra 45% investicinio turto. (Norėdami daugiau sužinoti apie paprastus būdus, kaip investuoti į nekilnojamąjį turtą. )
2. Pradinių įmokų reikalavimai
Nors savininkų naudojamas nekilnojamasis turtas gali būti finansuojamas hipoteka ir tik 3, 5% sumažinant FHA paskolą, investuotojams už hipoteką paprastai reikia mokėti 20–25%, o kartais net 40%. Nė viena iš pradinių įnašų ar uždarymo išlaidų už investicinį turtą negali būti iš dovanų fondų. Atskiri skolintojai nustatys, kiek turite sumokėti, kad galėtumėte gauti paskolą, atsižvelgiant į jūsų skolos ir pajamų santykį, kredito rezultatą, turto kainą ir tikėtiną nuomą.
8 skaičiai, skirti įvertinti investiciją į nekilnojamąjį turtą
3. Nuomos pajamos norint gauti kvalifikaciją
Nors galite manyti, kad, kadangi jūsų nuomininko (tikiuosi) padengs jūsų hipotekos nuomos įmokos, jums nereikės papildomų pajamų norint gauti būsto paskolą. Tačiau norint, kad nuoma būtų laikoma pajamomis, turite turėti dvejų metų investicinio turto valdymo istoriją, įsigydami ne mažiau kaip šešių mėnesių bendros nuomos nuostolių draudimo išmoką ir turėdami bet kokias neigiamas nuomos pajamas iš bet kurio nuomos turto, turite būti skolos ir pajamų santykyje laikoma skola. (Nekilnojamasis turtas ne tik sukuria nuolatines pajamas ir padidina kapitalą, bet ir leidžia atskaityti mokesčius, kurie gali sumažinti jūsų pelno pajamų mokestį. Peržiūrėkite nuomojamo turto savininkų mokesčių atskaitymus .)
TUTORIAL: Investicijų į nekilnojamąjį turtą tyrimas
4. Kainos ir pajamų santykis
Šis santykis palygino vidutinę namų ūkio kainą rajone su namų ūkio vidutinėmis pajamomis. Iki būsto burbulo sprogimo kainų ir pajamų santykis JAV buvo 2, 75, o 2010 m. Pabaigoje - 1, 71. „Fiserv, Inc.“, Federalinės būsto finansų agentūros, „Moody's Analytics“ duomenimis, 1989–2003 m. Vidurkis yra 1, 92.
5. Nuomos kainos santykis
Kainos ir nuomos santykis yra skaičiavimas, kuriame lyginamos vidutinės būsto kainos ir vidutinės nuomos kainos tam tikroje rinkoje. Tiesiog sukurkite santykinę būsto kainą iš vidutinės metinės nuomos kainos. JAV rinkos viršūnėje 2006 m. JAV santykis buvo 18, 46. Šis santykis sumažėjo iki 11, 34 iki 2010 m. Pabaigos. Ilgalaikis vidurkis (nuo 1989 iki 2003 m.) Buvo 9, 56. Paprastai pirkėjai turėtų apsvarstyti galimybę pirkti, kai santykis yra mažesnis nei 15, o nuomoti, kai jis yra didesnis nei 20. Rinkos, kuriose aukštas kainos ir nuomos santykis, paprastai nesiūlo tokios geros investavimo galimybės. (Galvojate apie būsto pirkimą? Mes atsižvelgiame į pradines ir einamąsias išlaidas, taip pat į naudą. Peržiūrėkite norėdami išsinuomoti ar nusipirkti? Finansinės problemos .)
6. Bendras nuomos pajamingumas
Bendras atskiro turto nuomos pajamingumas gali būti apskaičiuojamas dalijant metinę nuomos mokestį iš bendrų turto išlaidų, tada padauginus iš skaičiaus 100, gaunamas procentas. Į bendrą turto kainą įeina pirkimo kaina, visos uždarymo ir renovacijos išlaidos.
7. Kapitalizacijos norma
Vertingesnis skaičius nei bendras nuomos pajamingumas yra kapitalizacijos koeficientas, dar žinomas kaip viršutinė riba arba grynasis nuomos pajamingumas, nes šis skaičius apima turto eksploatavimo išlaidas. Tai galima apskaičiuoti pradedant nuo metinės nuomos ir atimant metines išlaidas, tada padalijus šį skaičių iš visų turto išlaidų ir gautą skaičių padauginant iš 100 procentine dalimi. Bendras nekilnojamojo turto nuomos išlaidas sudaro remonto išlaidos, mokesčiai, savininko draudimas, laisvos darbo vietos ir agento mokesčiai.
8. Grynųjų pinigų srautas
Esmė
Atlikę visus šiuos skaičiavimus, galite priimti pagrįstą sprendimą, ar tam tikras turtas bus vertinga investicija.
