Investiciniai į nekilnojamąjį turtą fondai (REIT) tapo priemone mažesniam investuotojui tiesiogiai dalyvauti užtikrinant didesnę nekilnojamojo turto grąžą. Anksčiau šie patikos fondai buvo laikomi nedideliais investicinių vienetų patikėjimo fondo nuostoliais toje pačioje kategorijoje kaip ir energetikos ar kiti su sektoriais susiję patikos fondai, tačiau kai visuotinis pramonės klasifikavimo standartas suteikė REIT statusą kaip atskirą turto klasę, taisyklės pasikeitė ir jų populiarumas išaugo.
, paaiškinsime, kaip veikia REITs, ir išnagrinėsime unikalias mokesčių pasekmes ir santaupas, kurias jie siūlo nuolatiniams investuotojams.
Pagrindinės REIT savybės
REIT yra nekilnojamojo turto ir hipotekų fondas, sujungtas kartu ir siūlomas kaip vertybinis popierius kaip investiciniai fondai. Kiekvienas REIT vienetas sudaro proporcingą nuosavybės dalį kiekvienoje iš pagrindinių savybių. Nuo 2019 m. Kovo mėn. NYSE REITs rinkos riba viršijo 1 trilijoną USD. 2019 m. Niujorko vertybinių popierių biržoje ir kitose rinkose buvo aktyviai prekiaujama 226 REIT.
Paprastai REITs yra labiau vertingos nei orientuotos į augimą ir jas daugiausia sudaro mažos ir vidutinės kapitalizacijos įmonės.
IRS reikalauja, kad REIT išmokėtų ne mažiau kaip 90% savo pajamų vienetų savininkams. Tai reiškia, kad REIT suteikia didesnį pajamingumą, nei paprastai būna tradicinėse fiksuotų pajamų rinkose. Jie taip pat linkę būti mažiau nepastovūs nei tradicinės akcijos, nes keičiasi nekilnojamojo turto rinkoje.
Trys REIT tipai
REIT galima suskirstyti į tris kategorijas:
- Nuosavybės vertybiniai popieriai: šie patikos fondai valdo ir (arba) nuomoja nekilnojamąjį turtą ir renka nuomos pajamas, dividendus ir kapitalo prieaugį iš turto pardavimo. Dėl trijų pajamų šaltinių šis tipas labai populiarus. Hipotekos REIT: šie patikos fondai rizikuoja labiau, nes susiduria su palūkanų normomis. Jei padidės palūkanų normos, hipotekos REIT vertė gali smarkiai sumažėti. Hibridiniai REIT - šie instrumentai sujungia dvi pirmąsias kategorijas. Jie gali būti atviri arba uždari (panašūs į atvirojo ir uždarojo tipo investicinius fondus), turėti ribotą ar neterminuotą gyvenimą ir investuoti į vieną projektų grupę arba į kelias grupes.
Apmokestinimas patikos lygiu
REIT turi vadovautis tomis pačiomis taisyklėmis kaip ir visi kiti investiciniai vienetai. Pirmiausia REIT turi būti apmokestintos patikėjimo lygmeniu, tada naudos gavėjams. Bet jie turi vadovautis tuo pačiu savęs vertinimo metodu, kaip ir korporacijos. Taigi, REIT turi tas pačias vertinimo ir apskaitos taisykles kaip ir korporacijos, tačiau užuot pervedusios pelną, jos perduoda pinigų srautus tiesiogiai vienetų savininkams.
Yra keletas papildomų REIT taisyklių, be kitų investicinių vienetų patikėjimo taisyklių:
- Nuomos pajamos REITs yra traktuojamos kaip verslo pajamos, nes vyriausybė nuomą laiko REITs verslu. Tai reiškia, kad visos su nuomos veikla susijusios išlaidos gali būti išskaičiuojamos taip pat, kaip verslo išlaidas gali nurašyti įmonė. Be to, dabartinės pajamos, paskirstytos vienetų savininkams, nėra apmokestinamos REIT, tačiau jei pajamos paskirstomos naudos gavėjui nerezidentui., šioms pajamoms turi būti taikomas 30% išskaičiuojamasis mokestis už paprastus dividendus ir 35% tarifas už kapitalo prieaugį, nebent ši norma yra mažesnė pagal sutartį.
Visiems praktiniams tikslams REIT paprastai neapmokestinamos patikėjimo lygmeniu, jei jie paskirsto ne mažiau kaip 90% savo pajamų savo vienetų savininkams. Tačiau net ir REIT, laikydamiesi šios taisyklės, vis tiek apmokestinami pelno mokesčiu už bet kurias nepaskirstytas pajamas.
Apmokestinimas investicinių vienetų savininkams
REIT sumokėti dividendai yra apmokestinami investicinių vienetų savininkui kaip paprastosios pajamos, išskyrus tuos atvejus, kai jie laikomi kvalifikuotais dividendais, kurie yra apmokestinami kaip kapitalo prieaugis. Priešingu atveju dividendai bus apmokestinami pagal aukščiausią vienetų turėtojo ribinį mokesčio tarifą.
Taip pat dalis REIT sumokėtų dividendų gali būti neapmokestinama kapitalo grąža, kuri ne tik sumažina investicinių vienetų savininko apmokestinamąsias pajamas tais metais, kai gaunami dividendai, bet ir atideda tos dalies mokesčius, kol bus parduotas ilgalaikis turtas. Šios išmokos taip pat sumažina investicinių vienetų savininko išlaidas. Neapmokestinamosios dalys tada apmokestinamos kaip ilgalaikis arba trumpalaikis kapitalo prieaugis / nuostolis.
Kadangi REIT yra retai apmokestinamos patikėjimo lygmeniu, jie gali pasiūlyti palyginti didesnį pajamingumą nei akcijos, kurių emitentai privalo sumokėti mokesčius įmonių lygiu prieš apskaičiuodami dividendų išmokėjimą.
Pavyzdys - Investicinio vieneto savininko mokesčio apskaičiavimas
Jennifer nusprendžia investuoti į REIT, kurio prekyba šiuo metu siekia 20 USD už vienetą. REIT turi lėšų iš operacijų, kurių vieneto vertė yra 2 USD, ir paskirsto 90% (1, 80 USD) šios sumos vienetų savininkams. Tačiau 0, 60 USD už vienetą šių dividendų gaunama dėl nusidėvėjimo ir kitų išlaidų ir yra laikoma neapmokestinama kapitalo grąža. Todėl tik 1, 20 USD (1, 80 USD - 0, 60 USD) šio dividendo gaunama iš faktinio uždarbio. Ši suma Jennifer bus apmokestinama kaip įprastos pajamos, jos išlaidų pagrindas bus sumažintas 0, 60 USD iki 19, 40 USD už vienetą. Kaip minėta anksčiau, šis bazinės vertės sumažinimas bus apmokestinamas kaip ilgalaikis arba trumpalaikis pelnas / nuostolis, kai vienetai bus parduodami.
Esmė
Unikalūs mokesčių pranašumai, kuriuos teikia REITs, gali suteikti didesnį pelną investuotojams, siekiantiems didesnės grąžos ir santykinio stabilumo. Teoriškai investicinių vienetų turėtojas gali pasiekti neigiamų sąnaudų bazę, jei vienetai yra laikomi pakankamai ilgą laiką. Nors tai vargu ar yra įprasta, investuotojai turėtų aiškiai suvokti potencialų pelną ar nuostolį tokiu būdu.
