Kas yra atsidarymas?
Išpardavimas yra hipotekos finansavimo būdas, kuriuo pirkėjas bando gauti mažesnę palūkanų normą bent jau pirmaisiais hipotekos metais, bet galbūt per visą jos gyvenimą. Turto statytojas ar pardavėjas įmokas paprastai teikia hipotekos kreditavimo įstaigai, o tai, savo ruožtu, sumažina pirkėjo mėnesio palūkanų normą, taigi ir mėnesinę įmoką. Tačiau namų pardavėjas paprastai padidina namo pirkimo kainą, kad kompensuotų išlaidas, susijusias su pirkimo – pardavimo sutartimi.
Buydowns paaiškino
„Buydowns“ lengva suprasti, jei manote, kad jie yra hipotekos subsidija, suteikta namų pirkėjui pardavėjo vardu. Paprastai pardavėjas perveda lėšas į sąlyginio deponavimo sąskaitą, kuri subsidijuoja paskolą pirmaisiais metais, todėl namų pirkėjas moka mažesnes mėnesines įmokas. Ši mažesnė įmoka leidžia namų pirkėjui lengviau įsigyti hipoteką. Statytojai ar pardavėjai gali pasiūlyti atsisakyti pardavimo galimybių, kad būtų padidintos galimybės parduoti turtą, todėl jis tampa pigesnis pirkėjams.
„Buydown“ struktūros kūrimas
Paskolų paskolos terminus galima susisteminti įvairiais būdais. Daugelis paskolų išmoka kelerius metus, o pasibaigus paskolos laikotarpiui hipotekos mokėjimai padidėja iki standartinio dydžio. 3-2-1 ir 2-1 hipotekos paskolos yra dvi bendros struktūros.
3-2-1 „Buydown“
3–2–1 pirkėjas per pirmuosius trejus metus moka mažesnes paskolos įmokas. Šios išmokos yra kompensuojamos iš pardavėjo sumokėto įnašo. Pavyzdžiui, namų pirkėjui, gavusiam 6, 75% fiksuotos palūkanų normos už 150 000 USD paskolą 30 metų, per pirmuosius trejus metus būtų mažesnės įmokos. Pirmaisiais metais jie mokėtų 3, 75% palūkanų, antraisiais metais - 4, 75%, o trečiaisiais metais - 5, 75%. Per pirmuosius trejus metus jų išmokos padidėtų iki standartinės 6, 75% normos arba 973 USD per mėnesį. Nors per pirmuosius trejus metus jie sutaupė iš mažesnių palūkanų normos, skirtumą tarp mokėtojų paskolos davėjas sumokėtų kaip subsidiją.
2-1 „Buydown“
„2-1“ atstatymo struktūra yra tokia pati, tačiau jo nuolaida taikoma tik pirmus dvejus metus. Jei paskolos gavėjas gautų 100 000 USD paskolą 30 metų su 6, 75% fiksuota palūkanų norma, jie per pirmuosius dvejus metus galėtų sumažinti savo įmokas 2-1. 2-1 paskolos atveju pirmaisiais metais jie galėjo sumokėti 4, 75% palūkanų, o antraisiais metais - 5, 75% palūkanų. Vėlesniais metais jų išmokos padidėtų iki standartinio 6, 75% tarifo, o jie mokėtų 649 USD per mėnesį. Sutaupytos lėšos, kurias jie įgijo per pirmuosius dvejus metus, būtų kompensuotos iš subsidijų, kurias pardavėjas sumokėjo skolintojui, suteikdamas jiems dvejų metų nuolaidą.
