Federalinė būsto tarnyba yra didžiausia hipotekų draudikė JAV, jos portfelyje yra daugiau nei 1, 3 trln. Būdamas JAV būsto ir miestų plėtros (HUD) biuro dalimi, jis kiekvienais metais padeda milijonams žmonių visoje šalyje tapti namų savininkais, taip pat palaiko galimybę įsigyti 300 000 nuomos vienetų, suteikiant būsto savininkams prieinamą kainą. Dėl žemų įmokų ir žemų kredito reitingų reikalavimų FHA paskolos tampa daug patrauklesnės nei įprastos hipotekos.
Nors tai gali būti gera žinia kai kuriems namų savininkams, nekilnojamojo turto investuotojams, norintiems pasinaudoti FHA paskolos pranašumais, gali tekti ieškoti kitur. Taip yra todėl, kad šių paskolų sąlygos riboja reikalavimus atitinkančius asmenis.
Skaitykite toliau, kad sužinotumėte daugiau apie FHA paskolas, kam suteikiama teisė ir ar galite jomis naudotis finansuodami nuomojamą turtą.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Federalinė būsto tarnyba draudžia hipotekas, kurioms reikalingos nedidelės įmokos ir liberalios draudimo sutartys. Dėl naudos, susijusios su FHA paskolomis, jos negali būti naudojamos antrajam būstui, nuomai, atostogoms ar kitam investiciniam turtui.FHA skolininkai privalo persikelti į namuose 60 dienų po to, kai hipoteka uždaroma, ir ji turi būti laikoma pagrindine gyvenamąja vieta bent vienerius metus. FHA taip pat draudžia hipoteka būstams, kuriuose yra ne daugiau kaip keturi vienetai, su sąlyga, kad vienas iš jų yra savininko naudojamas.
Kas yra FHA paskolos?
Būsto savininkams buvo sunku įsigyti ir išlaikyti mokėjimus už savo nuosavybę per Didžiąją depresiją. Jie apsiribojo paskolomis, kurių vertė 50% turto rinkos vertės, ir hipotekos sąlygos paprastai buvo labai trumpos. Daugelis paskolų baigėsi labai dideliais mokėjimais, kurių dauguma negalėjo sau leisti. Tai lėmė didžiulį įsipareigojimų neįvykdymą, todėl padidėjo rinkos uždarymo norma. 1934 m. JAV Kongresas nusprendė sudaryti Federalinę būsto administraciją, siekdamas skatinti prieinamą namų nuosavybę. Taip susiklostė Federalinės būsto administracijos (FHA) paskolų programa.
FHA siūlomoms paskoloms taikomi mažesni pradinių įmokų reikalavimai ir liberalesni platinimo standartai nei daugumai įprastų hipotekų. Pavyzdžiui, nuo 2019 m. Būsto savininkams reikalingas tik 580 ar didesnis kredito balas. Patvirtinti pareiškėjai gali finansuoti net 96, 5 proc., Tai reiškia, kad jiems reikia skirti tik 3, 5 proc. Tie, kurių kredito balai yra mažesni nei 579, vis dar atitinka kvalifikaciją, tačiau jiems reikia priskaičiuoti šiek tiek daugiau - 10 proc.
FHA paskolos didžiąja dalimi yra suteikiamos tik pirkėjams, kurie ketina įsigyti namą, kurį perka kaip pagrindinę gyvenamąją vietą. Tai reiškia, kad FHA paskola negali būti naudojama antrajam būstui, būsto nuomai, atostogų namams ar investiciniam turtui finansuoti. Tačiau yra keletas išimčių ir keletas būdų, kaip išvengti šios bendros taisyklės.
FHA užimtumo reikalavimas
Remiantis FHA taisyklėmis ir gairėmis, finansuojamas turtas turi būti savininko naudojamas. Tai reiškia, kad nuoma ir sezoninės savybės netaikomos. FHA naudoja šią taisyklę kaip būdą užkirsti kelią investuotojams gauti naudos iš programos.
Būsto paskolų davėjai, turintys paskolą FHA, privalo naudoti savo namus kaip pagrindinę gyvenamąją vietą bent vienerius metus.
Paskolos gavėjas privalo pasisavinti namus per 60 dienų nuo hipotekos pabaigos ir didžiąją metų dalį turi gyventi namuose. Turtas turi būti naudojamas kaip pagrindinė gyvenamoji vieta mažiausiai vienerius metus. Jei hipotekoje yra daugiau nei vienas skolininkas, FHA reikalauja, kad bent vienas patenkintų užimtumo reikalavimus.
Esamos FHA paskolos refinansavimas
Tarkime, kad kažkas naudojasi FHA paskola pagrindinės gyvenamosios vietos pirkimui finansuoti. Savininkas gali išsikelti iš namų keliu, tačiau jį ir toliau valdo, nuomodamas iš pajamų. Kitaip tariant, namas tampa investiciniu turtu. Palūkanų normos mažėja, o savininkas nori refinansuoti siekdamas geresnio sandorio.
Nors jis nebegyvena name, FHA taisyklės leidžia jam refinansuoti į kitą FHA paskolą. „FHA – FHA“ refinansavimas taip pat žinomas kaip „FHA“ supaprastintas refinansavimas.
Reikalavimai refinansavimui yra keli:
- Nuo to laiko, kai uždarėte savo būsto paskolą, turite praeiti mažiausiai 210 dienų.Jūs turite atlikti bent šešis mėnesinius mokėjimus pagal savo FHA išduotą hipoteką.Jei FHA paskolą turėjote tik mažiau nei metus, negalite turėti jokių paskolų. daugiau nei 30 dienų pradelsti mokėjimai. Jei FHA paskolą turėjote daugiau nei metus, per 12 mėnesių jums gali būti suteiktas vienkartinis 30 dienų pavėluotas mokėjimas, tačiau tas pavėluotas mokėjimas negalėjo būti per pastarąsias 90 dienų. Atliekant refinansavimą turi būti sumažintos jūsų mėnesinės pagrindinės ir palūkanų išmokos, kuri dažnai apibūdinama kaip grynoji apčiuopiama nauda. Pvz., Jei jūsų ankstesnė mėnesinė įmoka buvo 1 100 USD, jūsų nauja mėnesinė įmoka po refinansavimo turėtų būti 1 050 USD arba mažesnė. Refinansavimas į trumpesnį terminą hipoteka taip pat reiškia grynąją apčiuopiamą naudą.
Jei būsto savininkas atitinka aukščiau nurodytus kriterijus, FHA racionalizuotos refinansavimo priemonės yra greičiausiai lengviausia paskola. Jie nereikalauja užimtumo ar pajamų patikrinimo, kredito reitingų patikrinimo ir namų įvertinimo. Svarbiausia, kad būsto savininkas laiku sumokėjo turimas FHA paskolas.
Dviejų tikslų
Kitas būdas naudoti FHA paskolą pajamų turtui įsigyti yra daugiabučio būsto pirkimas. FHA leidžia namų savininkams nusipirkti turtą, turintį ne daugiau kaip keturis vienetus, su sąlyga, kad vienas jų priklauso savininkui. Vis dėlto neribojama, kiek gali būti siuntos dydis. Tokiu būdu savininkas gali gyventi viename vienete, padarydamas jį savininko naudojamu turtu, taigi, tinkamu FHA. Kitas pajamas savininkas gali išsinuomoti.
Įgudęs investuotojas į karštos nuomos rinką kartais uždirba pakankamai pajamų, kad galėtų nemokamai gyventi namuose. Kaip minėta aukščiau, FHA skolina iki 96, 5% įvertintos vertės, tai reiškia, kad pirkėjas gali sumažinti tik 3, 5%.
Ypatingos aplinkybės
FHA turi specialias nuostatas, kurios gali leisti jums uždirbti nuomos pajamų iš savo namų. Jei jūsų darbas reikalauja persikelti ir jums reikalingi antrieji namai, arba jei jūsų namai yra per maži besiplečiančiai šeimai, galbūt galėsite išsinuomoti savo pirmuosius namus įvykdę vienerių metų užimtumo reikalavimą. Jei nedirbate dėl to, kad esate nedarbingas, galbūt galėsite išsinuomoti kambarius savo namuose pasieniečiams, kad kompensuotumėte prarastą atlyginimą.
Žinoma, jūs visada galite anksčiau laiko išmokėti hipoteką. FHA netaiko jokių išankstinio mokėjimo baudų, taigi, jei jūs galite panaikinti visą paskolą, jūs galite laisvai daryti bet ką, ko norite.
