Komercinio nekilnojamojo turto apibrėžimas

Turinys

• Kas yra komercinis nekilnojamasis turtas?
• CRE pagrindai
• Nuomos mokesčio sumažinimas
• Komercinio nekilnojamojo turto valdymas
• Investavimas į CRE
• CRE pranašumai
• CRE trūkumai
• CRE realaus pasaulio pavyzdys

Kas yra komercinis nekilnojamasis turtas - CRE?

Komercinis nekilnojamasis turtas (CRE) yra turtas, naudojamas išimtinai verslo tikslams arba darbo vietai, o ne gyvenamajam plotui suteikti. Dažniausiai komercinis nekilnojamasis turtas nuomojamas nuomininkams, norint vykdyti verslą. Šios kategorijos nekilnojamasis turtas svyruoja nuo vienos degalinės iki didžiulio prekybos centro. Komercinį nekilnojamąjį turtą sudaro visų rūšių mažmenininkai, biurų patalpos, viešbučiai, prekybos centrai, restoranai ir būtiniausių prekių parduotuvės.

Komercinio nekilnojamojo turto pagrindai

Komercinį nekilnojamąjį turtą ir gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą sudaro dvi pagrindinės turto kategorijos. Gyvenamasis namas apima struktūras, skirtas naudoti tik žmonėms, o ne komerciniam ar pramoniniam naudojimui. Kaip rodo jo pavadinimas, komercijoje naudojamas komercinis nekilnojamasis turtas.

Kai kurios teritorijų planavimo ir leidimus išduodančios institucijos toliau naikina pramonines savybes - aikšteles, skirtas prekėms, ypač sunkiosioms prekėms, gaminti ir gaminti, tačiau dauguma mano, kad tai yra komercinio nekilnojamojo turto pogrupis.

Komercinis nekilnojamasis turtas skirstomas į keturias klases, atsižvelgiant į jų paskirtį: biurų, pramoninį, daugiabutį ir mažmeninį. Taip pat suskirstomos atskiros erdvės. Pavyzdžiui, biurų patalpos apibūdinamos kaip A, B arba C klasės.

• A klasė apibūdina geriausius pastatus pagal estetiką, amžių, infrastruktūros kokybę ir vietą. B klasės pastatai paprastai yra senesni ir nėra tokie konkurencingi - kainos atžvilgiu - kaip A klasės pastatai. Investuotojai dažnai nukreipia šiuos pastatus į restauravimą. C klasės pastatai yra seniausi, paprastai vyresni nei 20 metų, esantys ne tokiose patraukliose vietose, kuriems reikalinga priežiūra.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Komercinis nekilnojamasis turtas yra turtas, naudojamas tik verslo tikslams, palyginti su gyvenamuoju nekilnojamuoju turtu, kuris yra gyvenamosios patalpos. Į keturias komercinio nekilnojamojo turto klases įeina biurų, pramonės, daugiabučių ir mažmeninė prekyba. Komercinis nekilnojamasis turtas teikia pajamas, taip pat kai kurias Investicijų į komercinį nekilnojamąjį turtą investuotojams reikia daugiau rafinuotumo ir lėšų, palyginti su gyvenamosios paskirties nekilnojamuoju turtu. Investicijų į nekilnojamąjį turtą trestai (REIT) yra įmanomas būdas asmenims investuoti į komercinį nekilnojamąjį turtą.

Nuomos mokesčio sumažinimas

Kai kuriems verslams priklauso pastatai, kuriuose jie gyvena. Tačiau būdingesnis scenarijus yra tas, kad turtas yra nuomojamas. Paprastai investuotojas turi pastatą ir renka nuomą iš kiekvieno jame veikiančio verslo. Komercinės nuomos įkainiai - kaina užimti vietą per nurodytą laikotarpį - paprastai nurodomi metinėmis nuomos doleriais už kvadratinę pėdą. Priešingai, gyvenamojo nekilnojamojo turto kainos nurodomos kaip metinė suma arba mėnesinė nuoma.

Komercinė nuoma gali būti vykdoma nuo vienerių iki 10 metų ar ilgiau, paprastai biurų ir prekybos patalpų nuoma vidutiniškai yra nuo penkerių iki 10 metų.

Nekilnojamojo turto rinkos analitiko įmonės „CBRE Group, Inc.“ 2017 m. Atliktame tyrime analitikas Aleksas Krasikovas nustatė, kad nuomos terminas „trukmė“ buvo proporcingas nuomojamo ploto dydžiui. Be to, duomenys parodė, kad nuomininkai sudarys ilgas nuomos sutartis, kad užfiksuotų kainas augančioje rinkos aplinkoje. Tačiau tai nėra vienintelis jų varomasis faktorius. Kai kurie nuomininkai, kuriems keliami reikalavimai didelėms patalpoms, sudarys ilgas nuomos sutartis dėl riboto jų poreikius atitinkančio turto prieinamumo.

Yra keturi pagrindiniai komercinio turto nuomos tipai, kiekvienas iš jų reikalauja skirtingo lygio savininko ir nuomininko atsakomybės.

• Dėl vieno nuomos mokesčio nuomininkas yra atsakingas už turto mokesčių mokėjimą. Dviguba neto (NN) nuoma verčia nuomininką sumokėti turto mokesčius ir draudimą. Dėl trigubo tinklo (NNN) nuomos nuomininkas yra atsakingas už turto mokesčių mokėjimą, draudimas ir priežiūra. Pagal bendrą nuomos mokestį nuomininkas moka tik nuomą, o nuomotojas sumoka už pastato turto mokesčius, draudimą ir priežiūrą.

Komercinio nekilnojamojo turto valdymas

Žinoma, bet kurio savininko tikslas yra nuolatos nuomoti CRE. Dažnai nuomotojas turi rasti balansą tarp kuo didesnio nuomos mokesčio ir kuo mažiau laisvų darbo vietų bei nuomininkų apyvartos. Apyvarta gali brangiai kainuoti CRE savininkams, nes erdvė turi būti pritaikyta konkretiems skirtingų nuomininkų poreikiams - tarkime, jei restoranas persikelia į nuosavybę, kurią kadaise užėmė jogos studija.

Turto savininkai gali norėti įdarbinti komercinio nekilnojamojo turto valdymo įmonę, kuri padėtų jiems susirasti, valdyti ir išlaikyti nuomininkus, prižiūrėti nuomos ir finansavimo galimybes bei koordinuoti turto priežiūrą ir pardavimą. Komercinio nekilnojamojo turto valdymo įmonės specialios žinios yra naudingos, nes tokį turtą reglamentuojančios taisyklės ir reglamentai skiriasi priklausomai nuo valstijos, apskrities, savivaldybės ir pramonės, taip pat pagal dydį.

Investicijos į komercinį nekilnojamąjį turtą

Investicijos į komercinį nekilnojamąjį turtą gali būti pelningos ir apsidrausti nuo akcijų rinkos nepastovumo. Investuotojai gali užsidirbti pinigų įvertindami turtą, kai parduoda, tačiau daugiausia grąžos gauna iš nuomininkų nuomos.

Tiesioginės investicijos

Investuotojai gali naudoti tiesiogines investicijas ten, kur jie tampa savininkais, turėdami nuosavybės teisę į fizinę nuosavybę. Žmonės, labiausiai tinkami tiesioginėms investicijoms į komercinį nekilnojamąjį turtą, yra tie, kurie turi daug žinių apie pramonę arba gali įdarbinti įmones, kurios tai daro. Komercinis turtas yra labai rizikinga ir labai naudinga nekilnojamojo turto investicija. Tikėtina, kad toks investuotojas yra didelis grynosios vertės asmuo, nes CRE investuoti reikia nemažo kapitalo.

Idealus turtas yra toje vietoje, kur mažai CRE pasiūlos ir didelė paklausa, o tai suteiks palankias nuomos kainas. Vietos ekonomikos stiprumas taip pat turi įtakos CRE pirkimo vertei.

Netiesioginės investicijos

Be to, investuotojai gali investuoti į komercinę rinką netiesiogiai, turėdami nuosavybės teises į įvairius rinkos vertybinius popierius, tokius kaip nekilnojamojo turto investiciniai fondai (REIT), fondai, kuriais prekiaujama biržoje, arba investuodami į įmones, kurios rūpinasi komercinio nekilnojamojo turto rinka, pavyzdžiui, bankais ir maklerių.

Komercinio nekilnojamojo turto pranašumai

Vienas didžiausių komercinio nekilnojamojo turto pranašumų yra patrauklios nuomos kainos. Vietose, kuriose naujų statybų apimtį riboja žemė arba įstatymai, komercinis nekilnojamasis turtas gali turėti įspūdingą grąžą ir nemažus mėnesinius pinigų srautus. Pramoninių pastatų nuoma paprastai yra mažesnė, tačiau, palyginti su biurų bokštais, jie taip pat turi mažesnes pridėtines išlaidas.

Komerciniam nekilnojamajam turtui taip pat naudingos palyginti ilgesnės nuomos sutartys su nuomininkais nei gyvenamojo nekilnojamojo turto atveju. Ši ilga nuomos trukmė suteikia komercinio nekilnojamojo turto savininkui nemažą pinigų srautų stabilumą, jei pastatą užima ilgalaikiai nuomininkai.

Komercinis nekilnojamasis turtas ne tik siūlo stabilų, turtingą pajamų šaltinį, bet ir suteikia galimybę padidinti kapitalą, jei turtas yra gerai prižiūrimas ir atnaujinamas. Kaip ir visas nekilnojamasis turtas, jis dažnai juda priešinga vertybinių popierių rinkai kryptimi, todėl tai yra veiksminga akcijų portfelio diversifikavimo galimybė.

Argumentai už

• Apsidraudimas nuo akcijų rinkos

• Aukšto pajamingumo pajamų šaltinis

• Stabilūs ilgalaikių nuomininkų pinigų srautai

• Kapitalo vertės padidėjimo potencialas

Minusai

• Norint tiesiogiai investuoti, reikia daugiau kapitalo

• Geresnis reglamentavimas

• Didesnės renovacijos išlaidos

• Nelikvidus turtas

Komercinio nekilnojamojo turto trūkumai

Taisyklės ir nuostatos yra pagrindinės atgrasančios priemonės daugumai žmonių, norinčių tiesiogiai investuoti į komercinį nekilnojamąjį turtą. Komercinio nekilnojamojo turto mokesčiai, pirkimo mechanika ir priežiūros atsakomybė yra palaidoti legalų sluoksniuose. Šie reikalavimai keičiasi atsižvelgiant į valstiją, apskritį, pramonę, dydį, zoną ir daugelį kitų pavadinimų. Dauguma investuotojų į komercinį nekilnojamąjį turtą turi specialių žinių arba turi atlyginimą žmonių, kurie tai daro.

Kita kliūtis yra padidėjusi rizika, kurią kelia nuomininkų apyvarta, ypač aktuali ekonomikoje, kur netikėtai uždarydami mažmeninę prekybą nekilnojamaisiais objektais iš anksto nepranešę apie laisvą vietą.

Gyvenant gyvenamosiose vietose, vieno nuomininko patalpų reikalavimai paprastai atspindi ankstesnių ar būsimų nuomininkų reikalavimus. Tačiau turint komercinį turtą, kiekvienas nuomininkas gali turėti labai skirtingų poreikių, kuriuos reikia brangiai atstatyti. Tada pastato savininkas turi pritaikyti erdvę, kad ji atitiktų kiekvieno nuomininko specializuotą prekybą. Komercinis nekilnojamasis turtas, kuriame yra mažai laisvų vietų, tačiau didelė nuomininkų kaita, vis tiek gali prarasti pinigus dėl atvykstančių nuomininkų renovacijos išlaidų.

Tiems, kurie nori tiesiogiai investuoti, komercinio turto pirkimas yra daug brangesnis pasiūlymas nei gyvenamasis turtas. Be to, nors nekilnojamasis turtas yra vienas iš nelikvidiausių turto klasių, komercinių pastatų sandoriai paprastai juda ypač lėtai.

Tikrojo pasaulio CRE prognozės pavyzdys

JAV komercinio nekilnojamojo turto rinka smogė per 2008–2009 m. Recesiją, tačiau nuo 2010 m. Ji patyrė metinį pelną. Šis pelnas padėjo susigrąžinti beveik visus nuosmukio eros nuostolius.

CBRE paskelbtoje metinėje „2019 m. JAV nekilnojamojo turto rinkos perspektyvoje“ tikima:

Nors ekonomikos ciklas vėluoja, visų keturių pagrindinių komercinio nekilnojamojo turto rūšių perspektyvos išlieka labai geros. Vertės bus minimaliai vertinamos, tačiau pajamos turėtų išlikti geros.

Tačiau kiti rodikliai rodo, kad komercinio nekilnojamojo turto rinka pasiekė aukščiausią tašką augimo laikotarpiu po recesijos. Kalifornijos nekilnojamojo turto firmos „Ten-X Growth“ duomenimis, komercinio turto kainos 2018 metais baigėsi tik 1% nuo 2017 m.

„Ten-X“ ataskaitoje pažymėta, kad galutinė 2018 m. Komercinės nuosavybės suma patvirtina jų požiūrį į vėlyvojo ekonominio ciklo kainodarą. Firmos tyrimais nustatyta, kad laisvų darbo vietų skaičius auga, nuomos augimas lėtėja, o rinkos palūkanų normos auga

Kaip pranešė „ Forbes“ , ypač mažmeninės prekybos sektorius pasirodė esąs skaudus taškas platesnėje komercinio nekilnojamojo turto rinkoje, nes plataus masto parduotuvių uždarymas sustiprėjo 2017 m. Ir tęsėsi iki 2018 m. Pavyzdžiui, populiarus prekybos centras „REIT Westfield Corporation“ pastebėjo, kad jų akcijų kaina smuko apie 30% nuo 2016 m. Vidurio iki 2017 m. Pabaigos, prieš panaikinant kai kuriuos nuostolius iki 2018 m. Sausio mėn. „Unibail-Rodamco SE“ už 15, 8 milijardo JAV dolerių įsigijo „Westfield“, sukurdama „Unibail-Rodamco-Westfield“ (URW).

Tačiau dauguma firmų tvirtina, kad nekilnojamojo turto rinka išlieka gera. „JP Morgan“ savo „2019 m. Komercinėje nekilnojamojo turto perspektyvoje“ iš esmės pakartojo CBRE požiūrį, kuriame teigiama, kad 2018 m. Buvo devintieji komercinio turto nuomos ir įvertinimų padidėjimo metai. Morganas prognozuoja, kad šis tempas lėtės, tačiau tęsis ir nuosmukio nepastebės tik po 2019 m.