Kas yra tinkama paskola?
Tinkama paskola yra hipoteka, lygi ar mažesnė už dolerio sumą, nustatytą pagal Federalinės būsto finansų agentūros (FHFA) nustatytą limitą ir atitinkanti Freddie Mac ir Fannie Mae finansavimo kriterijus. Skolininkams, turintiems puikų kreditą, paskolos yra naudingos dėl joms pritvirtintų žemų palūkanų normų.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Tinkama paskola yra hipoteka, kurios pagrindinės sąlygos atitinka „Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“ finansavimo kriterijus - daugiausia paskolos dydžio ribą doleriu. Pradinis paskolos limitas yra koreguojamas kasmet. Tai yra 510 400 USD 2020 m., Kai dauguma „USLenders“ įmonių pirmenybę teikia atitinkamoms paskoloms, nes tai yra vienintelė rūšis, kurią „Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“ garantuoja ir perka antrinėje hipotekos rinkoje.
Kaip veikia tinkama paskola
Federalinė nacionalinė hipotekų asociacija (FNMA arba „Fannie Mae“) ir federalinė būsto paskolų korporacija (FHLMC arba „Freddie Mac“) yra vyriausybės remiami subjektai, kurie skatina būsto paskolų rinką. Šios pusiau vyriausybinės agentūros sukūrė standartizuotas taisykles ir gaires, kurias turi atitikti hipotekos už vieną nekilnojamąjį turtą (dar žinomos kaip vienos šeimos būstas), kad jos galėtų remti agentūras. („Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“ patys neišduoda hipotekų. Vietoj to jie draudžia kreditorių išduodamas hipotekas ir veikia kaip antrinės rinkos formuotojai, jei skolintojai nori parduoti šias hipotekas.)
Terminas „atitinkantis“ dažniausiai naudojamas kalbant konkrečiai apie hipotekos sumą, kuriai turi būti taikoma tam tikra riba, vadinama atitinkančia paskolos limitą, nustatytą Federalinės būsto finansų agentūros (FHFA).
2020 m. Didžiojoje JAV dalyje ši pradinė riba yra 510 400 USD, tai padidėja nuo 484 350 USD 2019 m. Kai kuriose brangių prekių rinkose, tokiose kaip San Franciskas ir Niujorkas, ši riba yra didesnė. Nauja šių sričių viršutinė riba yra 7765 600 USD arba 150% nuo 510 400 USD. Specialios įstatymų nuostatos nustato skirtingus paskolų limito skaičiavimus Aliaskai, Havajams, Guamui ir JAV Mergelių saloms. Šiose teritorijose pradinė paskolos riba yra 765 600 USD už vieno nekilnojamojo turto objektus 2020 m.
Būsto ir ekonomikos atkūrimo įstatyme (HERA) reikalaujama, kad bazinę paskolą atitinkanti riba kiekvienais metais būtų koreguojama Fannie Mae ir Freddie Mac, kad atspindėtų vidutinės JAV būsto kainos pokyčius.
Išskyrus paskolos dydį, turi būti laikomasi kitų paskolų gairių, nurodančių paskolos gavėjo paskolos ir vertės santykį (ty įmokos dydį), skolos ir pajamų santykį, kredito rezultatą ir istoriją, dokumentacijos reikalavimus ir kt..
Atitinkamų paskolų pranašumai
Vartotojams tinkamos paskolos yra naudingos dėl mažų palūkanų normų. Pavyzdžiui, pirmą kartą būsto pirkėjams imantiems Federalinės būsto administracijos (FHA) paskolas, pradinė įmoka gali siekti 3%. Tačiau tokioms paskoloms, kai mokama tokia maža įmoka, reikalingas maždaug 1, 05% privataus hipotekos draudimas (PMI) per metus 30 metų paskoloms iki 510 400 USD. Dalis ar visos draudimo išlaidos yra atskaitomos nuo mokesčių, jei skolininko namų ūkio pakoreguotos bendrosios pajamos (AGI) yra ne didesnės kaip 109 000 USD.
Skolintojai taip pat nori dirbti su reikalavimus atitinkančiomis paskolomis, nes jas galima lengvai sudėti į investicinius paketus ir parduoti antrinėje hipotekos rinkoje. Šis procesas atlaisvina finansų įstaigos galimybes išduoti daugiau paskolų ir paskolinti daugiau pinigų būsto pirkėjams.
Neatitiktinos paskolos ir netinkamos paskolos
Hipotekos, viršijančios atitinkamą paskolos limitą, yra klasifikuojamos kaip neatitinkančios hipotekos. Kadangi „Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“ perka tik atitinkančias paskolas, kad galėtų perpakuoti į antrinę rinką, netinkamos paskolos paklausa yra kur kas mažesnė. Neatitinkančių hipotekų sąlygos gali skirtis priklausomai nuo skolintojo iki skolintojo, tačiau palūkanų normos ir minimali įmoka už trumpalaikes paskolas paprastai yra didesnės, nes jos kelia didesnę riziką skolintojui. Vyriausybė remia ne tik tai, kad reikia daugiau pinigų, bet ir paskolos negarantuoja.
Namų pirkėjai, kuriems reikalinga hipoteka, viršijanti atitinkamas paskolos ribas, gali išspręsti šią problemą vietoje vienos paskolos imdami du mažesnius įkeitimus.
Atitinkamos paskolos palyginti su įprastinėmis paskolomis
Atitinkamos paskolos dažnai painiojamos su įprastomis paskolomis / hipoteka. Nors abu tipai sutampa, jie nėra tas pats. Įprastinė hipoteka yra žymiai platesnė kategorija. Tai yra bet kuri paskola, kurią siūlo per privačią skolintoją, priešingai nei vyriausybinės agentūros, tokios kaip FHA ar JAV veteranų reikalų departamentas (VA), ir (arba), kurias remia Fannie Mae ar Freddie Mac, - tai yra tas atvejis, kai sutampa ir kyla painiavos., kyla. Paskolos dydis neturi įtakos jos tradiciškumui, tik jos atitikimui. Iš tikrųjų, nors visos reikalavimus atitinkančios paskolos yra įprastos, ne visos įprastinės paskolos yra laikomos atitinkančiomis.
Specialios paskolų laikymo sąlygos
FHFA, nustatanti atitinkamas paskolų ribas kiekvienais metais, kontroliuoja norėdama užtikrinti, kad Fannie Mae ir Freddie Mac vykdytų savo įstatus ir misijas skatinti namų valdymą mažesnes pajamas gaunantiems ir vidutinės klasės amerikiečiams. Mėnesio palūkanų normos tyrime (MIRS) FHFA naudoja spalio – spalio mėn. Procentinį vidutinių būsto kainų padidėjimą / sumažėjimą, kad pakoreguotų atitinkamus paskolų limitus kitiems metams.
Norėdami atlikti šią apklausą, FHFA prašo hipotekos kreditorių imties pranešti apie visų vienintelės šeimos, visiškai amortizuojančių, įsigyjančių pinigų, ne žemės ūkio paskolų, kurias jie uždarė per paskutines penkias mėnesio darbo dienas, sąlygas. Tyrime kas mėnesį pateikiama informacija apie palūkanų normas, paskolų sąlygas ir būsto kainas pagal turto tipą, paskolos tipą (fiksuota arba reguliuojama norma) ir skolintojo tipą, taip pat informaciją apie 15 ir 30 metų fiksuotų palūkanų paskolas.
