Jungtinių Valstijų hipotekos pramonėje yra dvi didžiulės institucijos: „Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“. Daugelis žmonių apie juos yra girdėję, tačiau tik nedaugelis supranta, ką jie daro ar kokį svarbų vaidmenį jie atlieka finansuodami amerikiečių namų savininkus. Taip pat dauguma žmonių nesupranta galimos sisteminės rizikos, kurią jie kelia visai mūsų finansų sistemai. aptarsime, ką jie daro, jų vyriausybės remiamos įmonės (GSE) statusą, viešąsias misijas ir kaip jie gauna pelną. Tada ištirsime pavojų, kurį šie behemotai gali kelti JAV hipotekų rinkai, jei nesugebės efektyviai valdyti savo rizikos. Atminkite, kad kai milžinai krenta, valstiečiai susigundo.
Ką jie daro
„Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“ perka ir garantuoja hipotekas antrinėje hipotekų rinkoje. Jos nėra hipotekos arba jos netaikomos.
Hipotekos iniciatoriai parduoda hipotekas tiesiogiai „Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“ arba keičiasi su jomis hipotekos fondais mainais į hipoteka užtikrintus vertybinius popierius (MBS), kuriems garantuojamos tos pačios hipotekos, tačiau turinčios papildomą garantiją laiku sumokėti pagrindinę sumą ir palūkanas. apsaugos turėtojas. Kai hipotekos iniciatoriai parduoda hipotekas „Fannie Mae“ ar „Freddie Mac“ arba parduoda jiems grąžintus MBS, tai savo ruožtu atlaisvina lėšas, kurios buvo naudojamos toms hipotekoms sudaryti, kad iniciatoriai galėtų sukurti dar daugiau hipotekų. Fannie Mae ir Freddie Mac taip pat daug investuoja į savo MBS į vadinamuosius neišsaugotus portfelius.
Trumpai tariant, jie palengvina pinigų srautus iš Wall Street į Main Street.
TAIP PAT SKAITYKITE: Jūsų hipotekos scenos
Vyriausybės remiamos įmonės
Fannie Mae ir Freddie Mac yra GSE. Abu buvo sukurti kongreso aktais; Fannie Mae 1938 m. Ir Freddie Mac 1970 m. Abi yra viešosios apyvartos įmonės, užsakomos vykdyti viešąją misiją. Jų akcijos prekiauja NYSE atitinkamai simboliais FNM ir FRE. Nors jos yra bendrovės, kurių akcijomis prekiaujama viešai, dėl įstatų jos palaiko šiuos ryšius su federaline vyriausybe:
- Abi bendrovės turi direktorių valdybą, sudarytą iš 18 narių, iš kurių penkis skiria JAV prezidentas. Norėdami palaikyti jų likvidumą, Iždo sekretoriui leidžiama, bet nereikalaujama, iš kiekvienos bendrovės nusipirkti iki 2, 25 milijardų JAV dolerių vertybinių popierių. Abi įmonės yra atleidžiamos nuo valstybinių ir vietinių mokesčių.
Dėl šių ryšių rinka yra linkusi manyti, kad „Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“ išleisti vertybiniai popieriai reiškia numanomą JAV vyriausybės garantiją. Kitaip tariant, rinka mano, kad jei kas nors nutiktų ne dėl „Fannie Mae“ ar „Freddie Mac“, JAV vyriausybė imsis priemonių juos išgelbėti. Šią numanomą garantiją atspindi tai, kaip pigiai jie gali gauti finansavimą. „Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“ gali išleisti įmonių skolas, žinomas kaip „agentūrų skolos vertybiniai popieriai“, kurių pajamingumas mažesnis nei kitų institucijų.
„Fannie Mae ir Freddie Mac“ viešoji paskirtis ir misija
Remiantis jų įstatais, „Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“ viešas tikslas yra palengvinti nuolatinį pigių hipotekos lėšų srautą.
Jų įstatuose yra:
- Jų išskirtinis dėmesys skiriamas būsto hipotekos rinkai. Jie gali nesiimti nesusijusių verslo krypčių ar nutraukti paramą būsto hipotekos rinkai. Jų perkamos ir garantuojamos hipotekos turi būti mažesnės už Federalinės būsto įmonių priežiūros tarnybos (OFHEO) nurodytą sumą. Jiems draudžiama pradėti kitų būsto finansavimo bendrovių verslą - pavyzdžiui, hipotekos atsiradimą. Jie turi atitikti Būsto ir miesto plėtros departamento (HUD) nustatytus metinius tikslus. Šie tikslai nukreipti į mažų ir vidutinių pajamų būstą bei mažumų būstą. Jiems taikomi rizika pagrįsti ir minimalaus kapitalo reikalavimai, o OFHEO juos kasmet tikrina.
„Freddie Mac“ svetainėje teigiama, kad jos misija yra užtikrinti likvidumą, stabilumą ir įperkamumą būsto rinkoje. „Fannie Mae“ tinklalapyje teigiama, kad jos misija yra išplėsti būstą už prieinamą kainą ir pritraukti pasaulio kapitalą į vietos bendruomenes, kad jie galėtų aptarnauti JAV būsto rinką. (Norėdami nuolat skaityti apie nekilnojamąjį turtą, skaitykite vadovą apie investavimą į nekilnojamąjį turtą , intelektualius nekilnojamojo turto sandorius ir mūsų mokomąją informaciją apie nekilnojamojo turto investicijas .)
Pelno siekiančios įmonės, turinčios viešąją misiją
Nesuklyskite - „Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“ lemia pelnas, kaip reikalauja jų akcininkai. Vykdydami savo viešąją misiją, jie uždirba dviem pagrindiniais būdais: garantuoja pajamas iš mokesčių ir pasiliktus portfelius.
- Pirmiausia padengsime garantinio mokesčio pajamas arba „g-mokesčius“. Fannie Mae ir Freddie Mac pasilieka tam tikrą procentą nuo kiekvienos hipotekos įmokos už kiekvieną hipoteką, kurią garantavo laiku sumokėję pagrindinę sumą ir palūkanas MBS turėtojui (investuotojui). Pavyzdžiui, kiekvieną mėnesinę hipotekos įmoką galima suskirstyti į pagrindinę sumą ir palūkanas. Pagrindinės paskolos sumos ir palūkanos, kurias surinko hipotekos paslaugų teikėjas, perduodamos vienai iš dviejų bendrovių, tarkime, Fannie Mae. Tada Fannie Mae perveda pagrindinę sumą ir palūkanas kartu su hipoteka garantuoto užstato turėtoju; tačiau jis išlaiko tam tikrą palūkanų procentą kaip garantinis mokestis - paprastai nuo 0, 12% iki 0, 50% per metus. Pagalvokite apie tai kaip apie draudimo polisą. Tikimės, kad „Fannie Mae“ surenka daugiau pajamų iš garantinio mokesčio, nei išmoka savo hipoteka užtikrintų vertybinių popierių turėtojams dėl skolininkų įsipareigojimų nevykdymo. Tai labai didelis draudimo polisas. Pasak iždo sekretoriaus Roberto K. Steelo (2007 m. Kovo 15 d. Parodymai JAV rūmų finansinių paslaugų komitete dėl GSE reformos), 2006 m. Pabaigoje abi bendrovės turėjo 2, 9 trilijonų MBS kredito garantijas.
Antra, „Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“ turi didžiulius išsaugotus hipotekų ir MBS portfelius. Jie daug investuoja į savo ir vienas kito vertybinius popierius. Dėl numanomos federalinės garantijos, kaip aptarta anksčiau, jos gali išleisti skolas mažesnėmis nei kitos korporacijos palūkanomis, kad galėtų finansuoti savo pasiliktus portfelius. Kitaip tariant, dėl šio finansavimo pranašumo jie gali uždirbti palūkanų normų skirtumus iš savo portfelio. Negalima pasakyti, kad jų portfeliai yra didžiuliai. Remiantis „Steel“ (2007 m. Kovo 15 d.), 2006 m. Abiejų bendrovių hipotekos portfeliai sudarė 1, 4 trilijono USD.
Priežiūra per Fannie Mae ir Freddie Mac
„Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“ reguliuoja OFHEO ir HUD. OFHEO kontroliuoja „Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“ finansinį saugumą ir patikimumą, įskaitant jų kapitalo standartų įgyvendinimą, vykdymą ir priežiūrą bei ribojamų jų portfelių dydį. OFHEO taip pat nustato metines paskolų ribas. HUD yra atsakinga už Fannie Mae ir Freddie Mac būsto misiją. Visos naujos paskolų programos, kuriose jie gali dalyvauti (pirkimas ir (arba) garantija), turi būti patvirtintos HUD. Be to, HUD nustato metinius tikslus, kuriuos turi Fannie Mae ir Freddie Mac vykdyti savo būsto misiją. Šie tikslai nukreipti į mažų ir vidutinių pajamų būstą bei mažumų būstą.
Per daug rizikos susikaupia dviejose įmonėse, turinčiose federalinius ryšius?
Nekyla abejonių, kad Fannie Mae ir Freddie Mac vaidina svarbų vaidmenį mūsų būsto finansavimo sistemoje. Tačiau kyla pavojus, kad tiek daug rizikos susitelkia tik dviejose įmonėse. Jie valdo didžiulę kredito ir palūkanų normos riziką. Jei dėl jų rizikos valdymo ir (arba) portfelio valdymo praktikos kažkas nutiko, nėra abejonių, kad skausmas ir stresas bus jaučiamas visose pasaulio finansų rinkose. Daugelis kritikų mano, kad dėl savo dydžio ir hipotekos rizikos valdymo sudėtingumo jie kelia per didelę sisteminę riziką mūsų ekonomikai. Be to, kai kurie mano, kad „Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“ turi nesąžiningą pranašumą dėl netiesioginės federalinės garantijos, leidžiančios išleisti skolas tokiomis palūkanomis, kurių negali gauti kitos korporacijos - konkrečiai, kad būtent ši netiesioginė garantija leido „Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“ užauga toks didelis.
Paprasčiau tariant, yra pavojus, kad abiems bendrovėms buvo leista prisiimti per didelę riziką dėl galimo Amerikos mokesčių mokėtojo išlaidų. Pasak perspektyvos, pasak iždo sekretoriaus Steel, 2006 m. Pabaigoje Fannie Mae ir Freddie Mac turėjo apie 4, 3 trilijonus USD hipotekos kredito, tai sudarė apie 40% visos negrąžintos hipotekos skolos JAV (2007 m. Kovo 15 d.).). Arba kitaip, šių dviejų bendrovių skolos ir MBS įsipareigojimai liko neapmokėti 5, 2 trilijono dolerių ir viršija 4, 9 trilijonus JAV dolerių viešai laikomos JAV vyriausybės skolos, teigia Federalinio rezervo direktorių valdybos pirmininkas Benas Bernanke (2007 m. Balandžio mėn.).
Be to, niekas niekada neteigė, kad hipotekos kredito rizika arba palūkanų normos rizika yra lengvai valdoma ar sumažinama naudojant išvestines finansines priemones.
Išvada
2007 m. Vasarą visų hipotekų, išskyrus garantuotas „Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“, rinka visiškai sustojo, pabrėždama abiejų bendrovių vaidmenų svarbą. 2007 m. Rudenį Freddie Mac sukrėtė rinką paskelbdamas didelius su kreditais susijusius nuostolius ir paskatino argumentą, kad abi bendrovės kelia didžiulę riziką visai finansų sistemai. Ar nauda, kurią „Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“ suteiks amerikiečių namų savininkams, bus didesnė už riziką, kurią jie kelia visai mūsų finansų sistemai ir Amerikos mokesčių mokėtojams? Tik laikas parodys.
Norėdami sužinoti apie šias dvi įstaigas, peržiūrėkite pelną iš hipotekos skolų, gaunamų naudojant MBS .
