Turinys
- Paskolų rūšys
- Nuosavo kapitalo ir pajamų reikalavimai
- Privatus hipotekos draudimas
- Fiksuotos ir kintamos palūkanų normos
- Esmė
Daugybė finansavimo galimybių, galimų įsigyti pirmą kartą įsigijusių namų pirkėjus, gali atrodyti nepaprastai. Tačiau skirdami laiko nekilnojamojo turto finansavimo pagrindų tyrimui, galite sutaupyti nemažai laiko ir pinigų. Suprasti rinką, kurioje yra turtas, ir tai, ar ji siūlo paskolas kreditoriams, gali reikšti jums papildomų finansinių privilegijų. Pažvelkite į savo finansus ir įsitikinkite, kad gaunate hipoteką, kuri geriausiai atitinka jūsų poreikius.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Hipotekos gavimas bus lemiamas žingsnis įsigyjant pirmąjį būstą. Yra keletas veiksnių, leidžiančių išsirinkti tinkamiausią.Lenderiai įvertins jūsų kreditingumą ir jūsų galimybes grąžinti pagal jūsų pajamas, turtą, skolas ir kredito istoriją.In pasirinkdami hipoteką, turėsite nuspręsti, ar pasirinkti fiksuotą ar kintamą palūkanų normą, metų skaičių, per kurį turite sumokėti hipoteką, ir įmokos dydį. Įprastinės paskolos yra hipotekos, kurios nėra apdraustos ar garantuojamos federalinės federacijos. vyriausybė. Priklausomai nuo jūsų aplinkybių, jums gali būti suteikiamos palankesnės sąlygos suteikiant FHA ar VA paskolą ar kitą valstybės garantuojamą paskolą.
Paskolų rūšys
Įprastinės paskolos yra hipotekos, kurios nėra apdraustos ir negarantuoja federalinė vyriausybė. Paprastai tai yra fiksuotų palūkanų hipotekos. Nors jų griežtesni reikalavimai didesnei įmokai, aukštesni kreditai, mažesni pajamų ir skolos santykiai bei galimybė reikalauti privataus hipotekos draudimo daro juos sunkiausiai įvykdomus, hipotekos paprastai yra pigesnės nei garantuotos hipotekos.
Įprastinės paskolos yra apibrėžtos kaip reikalavimus atitinkančios arba neatitinkančios paskolos. Tinkamos paskolos atitinka gaires, tokias kaip paskolų limitai, kuriuos nustato vyriausybės remiamos įmonės (GSE) „Fannie Mae“ ar „Freddie Mac“, nes jie ar įvairūs skolintojai dažnai perka ir pakuoja šias paskolas ir parduoda kaip vertybinius popierius antrinėje rinkoje. 2019 m. Paskolos riba įprastam hipotekos kreditui iš viso yra 484 350 USD, nors ji gali būti didesnė nurodytoms brangioms sritims.
Paskola, viršijanti šią sumą, vadinama trumpalaike paskola, kuriai paprastai taikoma šiek tiek didesnė palūkanų norma, nes šios paskolos priskiriamos didesnei rizikai (nes jos apima daugiau pinigų), todėl jos tampa mažiau patrauklios antrinei rinkai. Neatitinkančioms paskoloms paskolą teikianti įstaiga, paprastai paskolos portfelio davėja, nustato savo gaires.
FHA paskolos
Federalinė būsto administracija (FHA), priklausanti JAV būsto ir miesto plėtros departamentui, teikia įvairias hipotekų paskolų programas. FHA paskolai taikomi mažesni įmokų reikalavimai ir ją lengviau gauti nei įprastinę paskolą. FHA paskolos puikiai tinka pirmą kartą įsigyjantiems namus, nes be mažesnių išankstinių paskolų išlaidų ir ne tokių griežtų kredito reikalavimų, jūs galite atlikti net 3, 5% įmoką. FHA paskolos negali viršyti aukščiau aprašytų įstatymų nustatytų ribų.
Laimikį? Visi FHA skolininkai turi sumokėti hipotekos draudimo įmoką (MIP), įskaičiuotą į hipotekos įmokas (žr. Žemiau privataus hipotekos draudimą).
VA paskolos
JAV veteranų reikalų departamentas (VA) garantuoja VA paskolas. VA pati neskolina paskolų, bet garantuoja kvalifikuotų kreditorių hipotekas. Šios garantijos leidžia veteranams ir aptarnaujantiems žmonėms gauti būsto paskolas palankiomis sąlygomis, paprastai be įmokos. Daugeliu atvejų VA paskolas lengviau gauti nei įprastas paskolas. Kreditoriai paprastai riboja maksimalią VA paskolą iki įprastų hipotekos paskolų limitų. Prieš kreipdamiesi dėl paskolos, kreipkitės į VA. Jei būsite priimtas, VA išduos tinkamumo pažymėjimą, kurį galėsite panaudoti teikdami paskolą.
Be šių federalinių paskolų rūšių ir programų, valstybės ir vietos valdžios institucijos ir agentūros remia pagalbos programas, siekdamos padidinti investicijas ar namų valdymą tam tikrose srityse.
Nuosavo kapitalo ir pajamų reikalavimai
Būsto būsto paskolos įkainį skolintojas nustato dviem būdais - abu pagrįsta paskolos gavėjo kreditingumu. Kreditoriai ne tik patikrins jūsų FICO balą iš trijų pagrindinių kredito biurų, bet ir apskaičiuos paskolos ir vertės santykį (LTV) bei skolos ir aptarnavimo padengimo santykį (DSCR), kad nustatytų sumą, kurią jie jums paskolins, ir palūkanas norma.
LTV yra faktinės ar numanomos nuosavybės suma, kuria galima skolintis užstatą. Įsigyjant būstą, LTV nustatoma dalijant paskolos sumą iš namo pirkimo kainos. Skolintojai daro prielaidą, kad kuo daugiau pinigų išleisite (pradinio įnašo forma), tuo mažesnė tikimybė, kad neteksite paskolos. Kuo didesnė LTV, tuo didesnė įsipareigojimų nevykdymo rizika, todėl skolintojai ims daugiau mokesčių.
Skolos paslaugų padengimo santykis (DSCR) lemia jūsų galimybes sumokėti hipoteką. Skolintojai padalija jūsų mėnesines grynąsias pajamas iš hipotekos išlaidų, kad įvertintumėte tikimybę, kad neįvykdysite hipotekos. Daugeliui skolintojų reikės didesnių nei vienas DSCR. Kuo didesnis santykis, tuo didesnė tikimybė, kad sugebėsite padengti skolinimosi išlaidas ir tuo mažesnė rizika prisiims skolintojas. Kuo didesnė DSCR, tuo didesnė tikimybė, kad skolintojas derėsis dėl paskolos normos, nes net esant mažesnei palūkanų normai, skolintojas gauna geresnę riziką atitinkančią grąžą.
Dėl šios priežasties į derybų su hipotekos kreditoriumi turėtumėte įtraukti bet kokias tinkamas pajamas. Kartais papildomas darbas ne visą darbo dieną ar kitas pajamas gaunantis verslas gali padaryti skirtumą tarp to, ar turite teisę gauti paskolą, ar gauti geriausią įmanomą normą.
Privatus hipotekos draudimas
LTV taip pat nustato, ar jums reikės įsigyti privačios hipotekos draudimą (PMI). PMI izoliuoja skolintoją nuo įsipareigojimų nevykdymo, pervesdama dalį paskolos rizikos hipotekos draudikui. Daugelis skolintojų reikalauja PMI bet kokiai paskolai, kurios LTV yra didesnė nei 80%, ty bet kuri paskola, kurios nuosavas turtas namuose yra mažesnis nei 20%. Draudimo suma ir hipotekos programa nustatys hipotekos draudimo kainą ir kaip ji bus surenkama.
Didžioji dalis hipotekos draudimo įmokų yra surenkama kas mėnesį kartu su mokesčių ir turto draudimais. Kai LTV yra lygi 78% ar mažesnė, turėtų būti automatiškai pašalintas PMI. Galėsite atšaukti PMI, kai namai pakankamai padidins savo vertę ir suteiks jums 20% nuosavo kapitalo ir praėjo nustatytas laikotarpis, pavyzdžiui, dveji metai. Kai kurie skolintojai, tokie kaip FHA, hipotekos draudimą įvertins kaip vienkartinę sumą ir kapitalizuos ją į paskolos sumą.
Paprastai tarkite, kad išvengtumėte privataus hipotekos draudimo, nes tai yra išlaidos, kurios jums neturi jokios naudos.
Yra būdų, kaip išvengti mokėjimo už PMI. Pirkdami būstą nereikia skolintis daugiau kaip 80% turto vertės; kitas būdas yra panaudoti būsto nuosavybės finansavimą arba antrą hipoteką, kad būtų sumažinta daugiau kaip 20 proc. Dažniausiai pasitaikanti programa vadinama 80-10-10 hipoteka. 80 reiškia pirmosios hipotekos LTV, pirmosios 10 reiškia antrosios hipotekos LTV, o trečiosios 10 reiškia nuosavybę, kurią turite namuose.
Nors antrosios hipotekos palūkanos bus didesnės nei pirmosios, atsižvelgiant į mišrią palūkanų normą, ji neturėtų būti daug didesnė už 90% LTV paskolos normą. 80-10-10 įkeitimas gali būti pigesnis nei sumokėti už PMI, be to, tai leidžia jums paspartinti antrosios hipotekos mokėjimą ir greitai pašalinti tą skolos dalį, kad galėtumėte anksčiau laiko atsiskaityti už savo namus.
Fiksuotos ir kintamos palūkanų paskolos
Kitas svarstymas - ar gauti fiksuotos, ar kintamos palūkanų (ar kintamos palūkanų normos) hipoteką. Fiksuoto dydžio hipotekoje norma nesikeičia per visą paskolos laikotarpį. Akivaizdus pranašumas gaunant fiksuoto dydžio paskolą yra tas, kad jūs žinote, kokios bus mėnesinės paskolos išlaidos per visą paskolos laikotarpį. Ir jei vyraujančios palūkanų normos yra žemos, jūs pakankamai ilgai užsidarėte.
Kintama palūkanų norma, tokia kaip hipoteka tik su palūkanomis arba reguliuojamos palūkanos (ARM), skirta padėti pirmą kartą įsigyjantiems namus ar žmonėms, kurie tikisi, kad jų pajamos per paskolos laikotarpį žymiai padidės. Pastovios palūkanų normos paskolos paprastai suteikia galimybę gauti mažesnius įvadinius procentus per pirmuosius kelerius paskolos metus, leidžiant jums gauti daugiau pinigų nei tuo atveju, jei būtumėte bandę gauti brangesnę fiksuotų palūkanų paskolą. Žinoma, ši galimybė gali būti rizikinga, jei jūsų pajamos neauga kartu su padidėjusia palūkanų norma. Kitas neigiamas aspektas yra tas, kad rinkos palūkanų normų kelias yra neaiškus: Jei jos smarkiai pakils, jūsų paskolos sąlygos su jomis smarkiai išaugs.
Kaip veikia ginklai
Dažniausiai pasitaikantys ARM tipai yra vienerių, penkerių ar septynerių metų laikotarpiai. Pradinė palūkanų norma paprastai nustatoma tam tikram laikotarpiui, o paskui nustatoma periodiškai, dažnai kiekvieną mėnesį. Kai tik ARM nustatomas iš naujo, jis prisitaiko prie rinkos kurso, paprastai prie vyraujančios JAV iždo normos pridedamas tam tikras iš anksto nustatytas skirtumas (procentas). Nors paprastai padidėjimas yra ribojamas, ARM koregavimas gali būti brangesnis nei vyraujanti fiksuoto dydžio hipotekos paskola, kad kompensuotų skolintojui už mažesnį tarifą įvadiniu laikotarpiu.
Paskolos, kurių palūkanos yra tik palūkanos, yra tokios rūšies ARM, kai įmokos laikotarpiu jūs mokate tik už hipotekos palūkanas, o ne už pagrindinę sumą, kol paskola grąžinama į fiksuotą pagrindinę paskolą. Tokios paskolos gali būti labai naudingos pirmą kartą besiskolinantiems asmenims, nes tik mokėdami palūkanas smarkiai sumažėja mėnesinės skolinimosi išlaidos ir galėsite pretenduoti į kur kas didesnę paskolą. Kadangi pradiniu laikotarpiu nemokėsite pagrindinės sumos, paskolos likutis nesikeis, kol nepradėsite grąžinti pagrindinės sumos.
Esmė
Jei pirmą kartą ieškote būsto hipotekos, jums gali būti sunku rūšiuoti visas finansavimo galimybes. Skirkite laiko nuspręsti, kiek namų galite sau leisti, tada atitinkamai finansuokite. Jei galite sau leisti nemažą sumą sumažinti ar turite pakankamai pajamų, kad sukurtumėte žemą LTV, turėsite daugiau derybinės galios su kreditoriais ir daugiausiai finansavimo galimybių. Jei reikalaujate didžiausios paskolos, jums gali būti pasiūlyta didesnė rizika, pakoreguota pagal riziką, ir privačios hipotekos draudimas.
Pasverti didesnės paskolos pranašumą rizikingai. Palūkanų normos paprastai kinta tik palūkanų laikotarpiu ir dažnai keičiasi reaguodamos į rinkos palūkanų normų pokyčius. Taip pat atsižvelkite į riziką, kad nedidės jūsų disponuojamos pajamos kartu su galimu skolinimosi išlaidų padidėjimu.
Geras hipotekos makleris ar hipotekos bankininkas turėtų padėti jums valdyti visas įvairias programas ir galimybes, tačiau niekas jums nepasitarnaus geriau, nei žinoti būsto paskolos prioritetus.
