Kas yra bendrųjų pajamų koeficientas?
Bendrųjų pajamų daugiklis (GIM) yra apytikslis investicinio turto vertės matas, gaunamas padalijus turto pardavimo kainą iš jo bendrųjų metinių nuomos pajamų. GIM naudojamas vertinant komercinį nekilnojamąjį turtą, pavyzdžiui, prekybos centrus ir daugiabučių kompleksus, tačiau jis yra ribotas tuo, kad jame neatsižvelgiama į tokių veiksnių kaip komunalinės paslaugos, mokesčiai, priežiūra ir laisvos darbo vietos kainą. Kiti, išsamesni, komerciniam turtui įvertinti naudojami metodai yra kapitalizacijos norma (viršutinės ribos norma) ir diskontuotų pinigų srautų metodas.
Paaiškintas bendrųjų pajamų daugiklis
Bendrųjų pajamų koeficientas gali būti naudojamas apytiksliai nustatyti, ar turto pardavimo kaina yra gera kaina. Padauginus GIM iš turto bendrųjų metinių pajamų, gaunama turto vertė arba tai, už ką jis turėtų būti parduodamas.
Bendrųjų pajamų daugiklio apskaičiavimo pavyzdys
Pavyzdžiui, nagrinėjamo turto faktinės bendrosios pajamos yra 50 000 USD. Galima palyginti palyginamą pardavimą, kurio faktinės pajamos yra 56 000 USD, o pardavimo vertė - 392 000 USD (iš tikrųjų, norėdami patobulinti analizę, mes norėtume rasti keletą palyginamų).
Mūsų GIM būtų 392 000 USD / 56 000 USD = 7.
Apibendrinant galima pasakyti, kad šis palyginamas (arba „privalomas“, kaip dažnai vadinamas praktikoje) 7 kartus (7x) parduotas efektyvusis bruto. Naudodami šį daugiklį matome, kad šio turto kapitalo vertė yra 350 000 USD. Kurį randa: V = GIM x EGI, 7 x 50 000 USD = 350 000 USD.
Bendrojo pajamų koeficiento metodo trūkumai
Natūralus argumentas prieš multiplikatoriaus metodą kyla todėl, kad tai yra gana neapdorotas vertinimo metodas. Kadangi palūkanų normų pokyčiai (kurie daro įtaką diskonto normai skaičiuojant pinigų laiko vertę), šaltiniai ar pajamos (kokybė) ir išlaidos nėra aiškiai svarstomi - bendrųjų pajamų daugiklis vargu ar yra praktinis vertinimo modelis, tačiau jis siūlo „ voko atgal “pradžios taškas.
Kiti trūkumai yra šie:
- GIM metodas daro prielaidą, kad panašios klasės yra vienodos. Praktikos specialistai iš patirties žino, kad panašių savybių išlaidų santykis dažnai skiriasi dėl tokių veiksnių kaip atidėta priežiūra, turto amžius ir turto valdytojo kokybė. GIM apskaičiuoja vertę, pagrįstą bendromis pajamomis, o ne grynosiomis veiklos pajamomis (NOI), tuo tarpu turtas perkamas pirmiausia atsižvelgiant į jo grynąsias pajamas. Visiškai įmanoma, kad dvi savybės gali turėti tą patį NOI, net jei jų bendrosios pajamos labai skiriasi. Taigi GIM metodu gali lengvai naudotis tie, kurie neįvertina jo ribų. GIM neatsižvelgia į likusį panašių savybių ekonominį gyvenimą. Nepaisydamas likusio ekonominio gyvenimo, specialistas gali priskirti vienodas vertes naujam ir penkiasdešimties metų senumo turtui, darant prielaidą, kad jie generuoja vienodas pajamas.
