Dėl vis didėjančio spaudimo hipotekos kreditoriams dėl veiklos rezultatų, susirūpinimo kredito rinkose ir nesutarimų dėl hipotekinių kreditų skolinimo, vis daugiau hipotekos brokerių ir grobuoniškų skolintojų naudojasi apgaulinga praktika, kad padidintų paskolų kiekį. Ši praktika prasideda nuo įtikinančių skolininkų elgesio su sveiku protu iki apgaulingų ar nelegalių hipotekos sukčiavimų.
Sustabdykite sukčiavimą jų vėžėse
Šios apgavystės dažniausiai yra nukreiptos į žmones, kurie bando refinansuoti esamą hipoteką, nors kelios apgaulės yra skirtos pasiskolinti pirmą kartą besiskolinantiems asmenims ir pardavėjams. Nors jų visiems spręsti yra per daug, kai kurių labiau paplitusių spąstų aprašymas gali padėti nustatyti praktikas, kurias reikia žinoti dirbant skolinimo rinkoje. Be šios praktikos supratimo, yra keletas būdų, kaip skolininkai ir pardavėjai gali atsiriboti nuo grobuoniškos praktikos ir sumažinti riziką, kad jus imsis viena iš šių sukčiavimų.
Nesąžiningas skolinimas Finansų įstaigos, vykdančios veiksmus, kurie laikomi nesąžiningais skolininkų atžvilgiu, nėra naujiena hipotekos rinkoje. Įvairūs įstatymai, tokie kaip Lygių kreditinių galimybių įstatymas, Sąžiningo būsto įstatymas, Sąžiningo kredito ataskaitų įstatymas, Teisės į paskolą įstatymas, Nekilnojamojo turto atsiskaitymo procedūrų įstatymas, Namų nuosavybės ir nuosavybės apsaugos įstatymas ir Federalinės prekybos komisijos įstatymas, keletas jų buvo įvardyti siekiant apsaugoti vartotojus. Šie aktai vartotojams leidžia priimti pagrįstus sprendimus, skatina kreditorių konkurenciją ir maksimaliai padidina komercijos teikiamą naudą.
Kartu su šiuo reglamentu jas įgyvendinančios institucijos yra tokios, kaip Federalinė prekybos komisija (FPK), kuri atskleidžia ir įgyvendina teisės aktus, draudžiančius nesąžiningą ar apgaulingą elgesį ar praktiką hipotekos paskolų srityje arba turinčius įtakos. Naujienos buvo užpildytos daugybe aukšto rango atvejų, kai skolintojai skelbia neamortizuojančias paskolas kaip pigias, įtikina skolininkus naudoti ilgalaikes būsto paskolos būstui įsigyti trumpalaikėms skoloms padengti arba neinformuoja skolininkų apie koreguojamų paskolų subtilybes. - hipotekos (ARM) ir kitos įvadinės kainos.
Būsto pakilimo metu grobuoniškos paskolos davėjai naudojasi apgaule siekdami didesnės hipotekos vamzdyno dalies. Priešingai, esant kredito krizei, nesąžininga praktika naudojama siekiant apeiti griežtesnes draudimo sutartis. Tai leidžia skolintojams skirti kuo daugiau kapitalo hipotekams, kad likus grynaisiais pinigai negautų nepatenkinamos grąžos.
Tačiau net jei skolintojai gali elgtis nesąžiningai, skolininkai nėra visiškai kalti. Skolininkams turėtų būti suteikta galimybė atsiriboti nuo šios praktikos tiriant siūlomų paskolų struktūrą ir kai kurias iš šių pasenusių taktikų.
Nesąžiningos paskolos nukreiptos į apgaulę Didelė dalis nesąžiningos veiklos nukreipta į žmones, kurie jau yra pasistatę kapitalą savo namuose ir turi kapitalą. Tai ypač pasakytina apie žmones, patekusius į finansinius sunkumus ir beviltiškai ieškančius būdo, kaip palengvinti trumpalaikes skolas, pavyzdžiui, kreditines korteles ir kredito linijas. Pirmą kartą besiskolinantiems asmenims skirtos gudrybės paprastai sukasi apie tam tikrų rūšių paskolų pateikimą neatskleidžiant visų faktų. Kitais atvejais ši taktika susijusi su pažadais, kurių iš tikrųjų nesilaikoma. Keletas dažniausiai pasitaikančių gudrybių, susijusių su šiais skolininkais:
„Masalas ir jungiklis“, „Masalas ir atsimink“ bei „Paskolas valdantis masalas ir jungiklis“, kurie taip pat yra įprasti mažmeninės prekybos parduotuvėse, reiškia, kai hipotekų bendrovė reklamuoja paskolą tokiomis sąlygomis, kurios atrodo pernelyg geros, kad būtų tikros, ir tada, kai skolininkas bando gauti paskolos, sužino, kad jos neturi. Vietoje to skolininkui siūloma kita paskola žemesnėmis sąlygomis.
„Masalas ir atminkite“ reiškia, kad skolintojas apgaulingai pamiršta paskolos mokesčius ar kitas reikšmingas paskolos sąlygas, kol skolininkas per daug neatsilieka ir pasibaigia brangia ar problemine paskola. Kita taktika yra pažadėti fiksuotą tarifą iš anksto nustatytam laikotarpiui, tačiau vėliau to nepavyks užtikrinti. Skolininkai taip pat turėtų būti atsargūs dėl skolintojų, kurie bando įtikinti skolininkus didinti palūkanų normą ir prisiimti palūkanų normos riziką, kol paskola gaminama.
Paskolų valdymas reiškia, kai grobuoniškas skolintojas arba hipotekos makleris kvalifikuotam skolininkui praneša, kad jis negali gauti tam tikros paskolos dėl pajamų, kredito ar daugybės kitų priežasčių (arba kad tai darant gali būti pažeisti sąžiningo skolinimo įstatymai) ir tuo metu nukreipkite skolininką į kitas paskolas, kurios yra naudingesnės skolintojui.
ARM, tik palūkanos ir neigiamos amortizacijos paskolos Reguliuojamos palūkanos jokiu būdu nėra neteisėtos paskolos. Tačiau, parduodami ARM, skolintojai privalo informuoti skolininkus apie tai, kokią paskolos normą ateityje galima pritaikyti. Skolininkai turi žinoti, ko jie gali atsisakyti ateityje, kad gautų tai, kas šiandien gali būti laikoma didele įžangine kaina.
Tai pasakytina ir apie tik palūkanas teikiančias paskolas, kurios iš tikrųjų yra ARM, kurioms pradiniu paskolos laikotarpiu nereikia mokėti pagrindinės sumos. Nors skolininkai taupo pradiniu laikotarpiu, jie gali būti skolingi tai pačiai sumai, kaip ir tada, kai iš pradžių paėmė paskolą.
Neigiamos amortizacijos paskolos (kartais vadinamos „1% hipoteka“) daugelyje valstijų yra nelegalios. Šios paskolos paprastai reklamuojamos kaip leidimas skolininkams pasiskolinti daugiau nei 100% savo namų vertės. Šios paskolos rūšies nereikėtų painioti su reabilitacijos paskola (kuria įplaukos reinvestuojamos į turtą), pagal kurią skolintojai leidžia skolintis didesnę nei turto vertė vertę, jei papildomas kapitalas naudojamas turtui pagerinti ir jo vertei padidinti.. Neigiamos amortizacijos paskolos atveju paskolos gavėjas privalo mokėti mažiau nei mokėtina suma kiekvieną mėnesį; likutis yra priskaičiuojamas prie pagrindinės sumos, kuri galiausiai tampa mokėtina kaip „vienkartinė išmoka“. Plėšikai skolintojai vis tiek atsisako parduoti šias paskolas neinformuotiems skolininkams, turėdami nedidelę baudžiamojo persekiojimo riziką.
Grynųjų pinigų refinansavimas, sunkių pinigų skolinimas ir nuosavybės vertybinių popierių išpardavimas Ši skolinimo praktika yra skirta žmonėms, turintiems nuosavą kapitalą savo namuose, kurie paprastai turi finansinių sunkumų. Nors grynųjų pinigų refinansavimas gali būti prasmingas pačiomis baisiausiomis aplinkybėmis, daugeliu atvejų jis reklamuojamas žmonėms, kurie per daug padidino savo trumpalaikes skolas. Parduodamos refinansavimo galimybės arba nuosavybės vertybinių popierių linijos, leidžiančios savininkams prieiti prie dalies savo nuosavybės akcijų, prekiaujant ilgalaikėmis skolomis trumpalaikiam kreditui padengti. Skolininkus galima lengvai priversti imti šias paskolas, nes naujos mėnesinės išlaidos yra daug mažesnės nei mėnesinės išlaidos už visas jų kreditines korteles, automatines paskolas, mažmeninį kreditą ir kitas trumpalaikes skolas. Daugelis skolininkų nesuvokia, nepaisant išlaidų ir mokesčiai už paskolą, kad pratęsiant įmokas (iki 30 metų), faktinės finansavimo išlaidos yra daug didesnės nei jų pradinės skolos.
Kada (ir kada ne) refinansuoti savo hipoteką
Skolintų paskolų davėjai teikia paskolas iki ribinės vertės procento (paskolos ir vertės santykis iki 50%), nes jų tikslas yra užkirsti kelią turtui. Jie randa bet kokią priežastį ir greitai atsitraukia, skolininko kapitalą imdami kaip pelną. Kiekvienas, turintis finansinių sunkumų arba norintis finansuoti nedidelę namo vertės dalį, kad galėtų gauti nuosavą kapitalą, turėtų būti labai išrankus renkantis skolintoją.
Nuosavybės vertybinių popierių išpardavimas arba fantominė pagalba įvyksta tada, kai finansinius sunkumus patiriančiam skolininkui yra siūloma neprašyta pagalba, o tai reiškia dideles išlaidas ir nereikalauja jokios pagalbos už paslaugas, kurias paskolos gavėjas galėjo atlikti be pagalbos. Tai paaiškina, kaip tai veikia blogiausiais atvejais: kažkas įgyja paskolos gavėjo pasitikėjimą ir turi skolininkui laikinai perleisti nuosavybės teises, kad būtų galima padėti paskolos gavėjui gauti paskolą arba pigiai parduoti namą, o paskui jį išnuomoti išperkamosios nuomos būdu. Problema yra grąžinimas pirminiam savininkui - jei taip neatsitiks, savininkas praranda nuosavybės teisę į namą. Tais atvejais, kai hipotekos atsakomybė yra visiškai perduota, pirminis savininkas gali prarasti būstą ir vis tiek likti skolingas už pradinę hipoteką.
Sukčiavimai, orientuoti į savininkus ir pardavėjus Keletas sukčiavimų, nukreiptų į namų savininkus, svyruoja nuo įtikinimo juos atlikti nereikalingą ar netinkamą remontą savo namuose iki sukčiavimo.
Namų gerinimo sukčiavimas Šiose apgaulėse neįtariantis asmuo reikalauja tam tikrų didelių namų remonto darbų arba nori atlikti didelį reabilitacijos projektą. „Rangovas“ prašo ir įtikina namo savininką leisti rangovui atlikti darbus ir suteikti finansavimą. Paprastai finansavimas yra vykdomas nepalankiomis sąlygomis, tačiau jo suma lygi ar didesnė, nei reikalauja projektas, ir yra baigta ir parduodama grobuoniškam skolintojui. Dažnai blogas ir brangus darbas užbaigiamas prieš standartinį trijų dienų atsisakymo periodą, kol paskolą galima „grąžinti“ skolintojui. Skolininkas nesuvokia prastesnio darbo, kol už jį nėra sumokėta, ir per vėlu ką nors padaryti dėl prastesnės paskolos.
Milijonų dolerių sąvartynas Šiuo sukčiavimu menininkas, pasinaudodamas melaginga tapatybe, sutinka pirkti namą iš norinčio pardavėjo, sutikdamas su nedidele palankumu. Pirkėjas atskleidžia, kad jam reikia didesnės hipotekos, nei jam gali būti suteikta pagal esamą rinkos kainą. Taigi, manydamas, kad pirkėjas ketina atnaujinti turtą, savininkas sutinka perrašyti namus tam tikru pradinės vertės kartotiniu, kad pirkėjas galėtų gauti didesnę hipoteką. Sandoris įvykdytas, pardavėjas sumokėjo už pradinę kainą, o likęs dalyvis susideda į kišenę. Namas paprastai uždaromas, o pirminiam savininkui gresia nuteisimas už sukčiavimą - pardavėjas negauna nieko daugiau, nei jei namą būtų pardavęs teisėtam pirkėjui.
Šių sukčiavimų sąrašas tęsiasi. Visose jose nesąžiningas ženklas pažadamas kaip nepaprastas pelnas atsižvelgiant į įplaukas ar kai kuriais atvejais tik į paskolą. Kaip daugeliu šių atvejų, jei atrodo, kad tai tiesa, yra taip.
Izoliuokite save nuo hipotekos klastotės Geriausias būdas sumažinti bet kokio sukčiavimo riziką yra žinoti apie apgaulingą praktiką ir atlikti tyrimus su visais, su kuriais tikimasi užsiimti verslu. Kalbant apie sukčiavimo finansavimą, reikia laikytis šių taisyklių:
- Niekada nepasirašykite jokio sutarties dokumento neatlikę teisinės peržiūros. Niekada neperduokite nuosavybės teisės, neatleisdami jokios hipotekos ar finansinės atsakomybės.
Padidėjęs kruopštumas yra būtinas, kai kyla finansinių sunkumų arba gresia galimybė patekti į rinką. Plėšrūs skolintojai ir sukčiai turi galimybę tiksliai nustatyti tuos, kurie dėl skaudžios padėties lengvai manipuliuojami ar pažeidžiami. Be įtariamojo žvilgsnio į bet kokį pažadą ar pasiūlymą, kuris atrodo per geras, taip pat turite būti atsargūs dėl to, kas per daug ar per daug stengiasi, siūlydami kredito ar hipotekos problemų sprendimus. Į neprašytus pasiūlymus ar telefono skambučius iš pradžių reikėtų žiūrėti atsargiai, o tiems, kurie nepriima pirminio „ne“ atsakymo į savo pasiūlymą, turėtų būti atsisakyta.
