Kas yra būsto administracijos obligacijos?
Būsto administracijos obligacijas arba būsto obligacijas išleidžia valstybės ar vietos valdžios agentūra, kad padėtų finansuoti prieinamų nuomojamų būstų statybą ar reabilitaciją. Pagal tam tikras programas pajamos iš tokių obligacijų taip pat gali būti panaudotos padėti mažas pajamas gaunantiems žmonėms įsigyti namus. Palūkanos, kurias investuotojai uždirba už būsto valdybos obligacijas, nėra atleidžiamos nuo federalinių mokesčių, taip pat gali būti atleidžiamos nuo valstybinių ir vietinių pajamų mokesčių.
Kaip ir dauguma savivaldybių obligacijų, būsto administracijos obligacijos istoriškai buvo vertinamos kaip labai saugios investicijos. Šiuo atveju obligacijas remia federalinė vyriausybė, kuri mano, kad tai yra priemonė, skatinanti mažas pajamas gaunančių žmonių būstą.
Būsto administracijos obligacijų pagrindai
Savivaldybės valdžia gali išleisti skolą obligacijų pavidalu, kad pritrauktų kapitalą projektams finansuoti. Dviejų tipų savivaldybių obligacijos yra bendrosios prievolės ir pajamų obligacijos. Palūkanų mokėjimas ir pagrindinės bendrosios prievolės (GO) obligacijų grąžinimas yra finansuojami iš valstybės ar vietos valdžios institucijų finansinių lėšų. Šios obligacijos yra užtikrintos visišku savivaldybės valdžios, kuri gali būti įgaliota padidinti mokesčius, kad įvykdytų savo įsipareigojimus mokėti „GO“ obligacijas, pasitikėjimu ir kreditu. Kita vertus, pajamų grupės mokėjimo įsipareigojimai yra paremti numatomu projekto, kuriam buvo išleista obligacija, srautais. Viena pajamų obligacijų forma yra būsto obligacijos.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Būsto administracijos obligacijas arba būsto obligacijas išleidžia valstybės ar vietos valdžios agentūra, kad padėtų finansuoti prieinamų nuomojamų būstų statybą ar reabilitaciją. Valstybė ir vietos valdžia išleidžia būsto obligacijas, kad finansuotų įperkamo būsto statybą ar atnaujinimą. Be to, kad grąžina obligacijos pagrindinę sumą, valstybė ar vietovė turi mokėti palūkanas už pinigus, kuriuos skolinasi. Kaip ir dauguma savivaldybių obligacijų, būsto administracijos obligacijos istoriškai buvo vertinamos kaip labai saugios investicijos.
Valstybė ir vietos valdžia išleidžia būsto obligacijas, kad finansuotų įperkamo būsto statybą ar atnaujinimą. Be to, kad grąžina obligacijos pagrindinę sumą, valstybė ar vietovė turi mokėti palūkanas už pinigus, kuriuos skolinasi. Kaip privačios veiklos obligacijos, būsto obligacijos gali būti išleidžiamos kvalifikuotų pelno siekiančių ir ne pelno siekiančių vystytojų vardu, kad būtų galima finansuoti mažas pajamas gaunančius daugiabučius ir senjorų būsto projektus. Be to, pajamos iš būsto obligacijų gali būti išleidžiamos pigių hipotekų finansavimui mažas pajamas gaunančioms šeimoms ar asmenims, kad jie galėtų įsigyti būstą. Hipotekos, suteikiamos per būsto obligacijas, gali būti suteikiamos tik pirmą kartą įsigyjantiems namus, kurie uždirba ne daugiau kaip ploto vidutinės pajamos. Be to, būsto, įsigyto su būsto obligacijomis, kaina yra ne didesnė kaip 90 procentų vidutinės ploto pirkimo kainos.
Būsto obligacijoms paprastai yra žemos palūkanų normos ir jos gali būti išleidžiamos kaip fiksuotos arba kintamos palūkanų normos reikalavimas (VRDO). Pagrindinės sumos ir palūkanų išmokos obligacijų savininkams mokamos iš įkeistų hipotekos grąžinimų ir uždarbio iš investicijų - skolininkų paskolų grąžinimo įmokas surenka būsto obligacijų patikėtinis, kuris investuoja lėšas į trumpalaikes investicijas iki numatyto mokėjimo termino. palūkanos obligacijų savininkams. Iš tikrųjų mokėjimas už būsto obligacijas yra užtikrinamas laiku ir nuosekliai mokant palūkanas ir skolininkų paskolų pagrindinės sumos grąžinimą.
Būsto obligacijos yra naudingos valstybei ir privatiems investuotojams. Viena vertus, vyriausybė gauna prieigą prie didelio pigaus finansavimo. Kita vertus, būsto obligacijų siūlomos mokesčių lengvatos yra labai patrauklios tiems, kurie yra viršutinėse mokesčių skliaustuose. Investuotojams būsto obligacijų mokamos palūkanos yra neapmokestinamos federaliniu ir kartais valstybiniu pajamų mokesčiu. Kuo aukštesnis ribinis mokesčio tarifas, tuo vertingesnė neapmokestinama būsto pajamų obligacija. Nors investuotojams, kuriems taikomas alternatyvus minimalus mokestis (AMT), gali būti taikomi mokesčiai, išimtis reiškia, kad investuotojai, turintys aukšto federalinio mokesčio ribas, naudojasi pajamų obligacijomis ir kitomis savivaldybių obligacijomis. Ši mokesčių lengvata padeda kompensuoti žemą obligacijų palūkanų normą.
Federaliniai mažų pajamų būsto mokesčių kreditai yra dar vienas kapitalo šaltinis, kuris gali būti naudojamas vietoj būsto obligacijų ar jų papildomai finansuoti įperkamo būsto projektus. Kreditai yra negrąžinami federalinio pajamų mokesčio kreditai už dalį hipotekos palūkanų, kurias kvalifikuoti namų pirkėjai moka kiekvienais metais.
Būsto administracijos obligacijų pavyzdys
Dėl būsto administracijos obligacijų pardavimo kartais reikia valdžios rinkėjų pritarimo, nes jie yra valstybės skolos. Pavyzdžiui, 2018 m. Kalifornijos rinkėjai patvirtino balsavimo priemonę parduoti 4 milijardų JAV dolerių būsto valdybos obligacijas mažų pajamų gyventojų, veteranų ir žemės ūkio darbuotojų programoms finansuoti.
