Turinys
- Kas yra svertas?
- Sverto prieigos būdai
- Sverto panaudojimo pavyzdys
- Sverto rizika
- Suvart Daugybė savybių
- Venkite rizikos padidinimo
- Esmė
Investavimas į nekilnojamąjį turtą tapo populiarus būdas įvairinti savo investicinį portfelį. Visur, kur pažvelgsime, mes nuolat primename apie nekilnojamojo turto pirkimo pranašumus, pradedant daugybe informacinių pranešimų apie nekilnojamojo turto seminarus ar namus, kurie rodo neįtikėtiną nekilnojamojo turto valdymo ar apipjaustymo vertę.
Bet tai nėra taip paprasta. Galų gale, nusipirkti nuomojamą turtą nėra taip, kaip investuoti į akcijas - jūs negalite tiesiog šiek tiek nusileisti čia ir ten ir tapti turto savininku. Tam pirkimui reikalingas kapitalas. Ir procesas dažnai gali būti ilgas ir išsitraukti. Jau neminint visos su tuo susijusios rizikos, ypač jei neatliekate savo tyrimų. Bet ar yra būdas patekti į rinką padidinant savo grynąją vertę? Pabandykite pasinaudoti savo naudai. Tai darydami galite šiek tiek nenuleisti pinigų ir panaudoti skolas, kad padėtumėte realizuoti grąžą.
Skaitykite toliau, kad sužinotumėte daugiau apie tai, kaip galite panaudoti svertą, kad padidintumėte savo nekilnojamojo turto grynąją vertę, taip pat apie tam tikrą riziką. (Norėdami daugiau sužinoti, skaitykite „Investopedia“ grynosios vertės stebėtoją.)
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Svertas naudoja pasiskolintą kapitalą ar skolą, kad padidintų galimą investicijos grąžą. Nekilnojamojo turto srityje dažniausiai naudojamas būdas panaudoti savo investicijas iš nuosavų pinigų arba per hipoteką. Svertas veikia jūsų naudai, kai kyla nekilnojamojo turto vertės, tačiau jis padidėja. vertės sumažėjimas taip pat gali sukelti nuostolių. Venkite sverto, priimdami pagrįstus investicinius sprendimus ir apskaitę hipotekų mokėjimus, laisvas darbo vietas ir ekonomiką.
Kas yra svertas?
Svertas yra įvairių finansinių priemonių ar pasiskolinto kapitalo, kitaip tariant, skolos, panaudojimas siekiant padidinti galimą investicijos grąžą. Paprastai jis naudojamas tiek Wall Street, tiek Main Street, kalbant apie nekilnojamojo turto rinką. Svertas yra technika, kuria naudojasi tiek žmonės, tiek įmonės, siekdamos išplėsti grąžos potencialą, tuo pačiu padidindamos bet kokios susijusios rizikos, jei viskas nesiseka, pranašumą.
Nors ir įmanoma geros grąžos galimybė, pavyzdžiui, kai kyla nekilnojamojo turto kainos, svertas gali būti dviašmenis kardas. Taip yra todėl, kad jei investicija juda priešinga kryptimi, ji taip pat gali sukelti nuostolių. Nekilnojamojo turto kainų atveju nuostoliai patiriami, kai kainos mažėja.
Sverto prieigos būdai
Lengviausias būdas pasiekti sverto yra naudoti savo pinigus. Hipotekos atveju standartinė 20% įmoka suteikia jums 100% namo, kuriame norite gyventi. Kai kurios finansavimo programos leidžia sutaupyti dar mažiau pinigų.
Svertas: padidinkite savo nekilnojamojo turto vertę
Sverto panaudojimo pavyzdys
Apsvarstykite bendrą nekilnojamojo turto pirkimo reikalavimą - 20% įmoką. Tai yra 100 000 USD už 500 000 USD turtą. Nuplėšdamas tik 20% pinigų ir pasiskolindamas likusią dalį, pirkėjas iš esmės sunaudoja palyginti nedidelę dalį savo lėšų. Taigi didžiąją dalį teikia skolintojas. Štai kodėl nekilnojamojo turto investuotojai likusius 80% pirkimo kainos dažnai vadina kitų žmonių pinigais.
Tarkime, kad turto vertė per metus padidėja 5%. Tai reiškia, kad skolininko grynoji vertė per 5 mėnesius išauga iki 525 000 USD. Palyginus šį pelną su pelnu, gautu tiesiogiai įsigijus pirkinį be jokios paskolos, išryškėja ta sverto strategijos vertė. Pvz., Tas pats paskolos gavėjas galėjo panaudoti 100 000 USD, kad visiškai sumokėtų 100 000 USD turto.
Darant prielaidą, kad 5 proc. Padidės norma, pirkėjo grynoji vertė, gauta įsigijus 100 000 USD grynaisiais pinigais, per 12 mėnesių padidės 5000 USD, palyginti su 25 000 USD už brangesnį turtą. 20 000 USD skirtumas rodo galimą grynosios vertės padidėjimą, gaunamą naudojant finansinius svertus. Dabar pavaizduokite, kad 20 metų kasmet padidėja 5 proc. Laikui bėgant sverto naudojimas gali turėti labai didelę ir labai teigiamą įtaką jūsų grynajai vertei.
Sverto rizika
Dabar už blogas naujienas. Visa tai skamba puikiai, tačiau yra ir neigiama pusė. Svertas gali veikti prieš jus, lygiai taip pat, kaip jis gali veikti jūsų naudai. Norėdami parodyti kaip, pažiūrėkime į ankstesnį pavyzdį. Jei būstui įsigyti naudojate 100 000 USD įmoką, o nekilnojamojo turto kainos jūsų rajone keletą metų iš eilės mažėja, svertas veikia atvirkščiai. Po vienerių metų jūsų 500 000 USD turto vertė gali būti 475 000 USD, jei jo vertė sumažėja 5%. Jei kainos tęsis ta pačia trajektorija, jūsų turtas gali būti vertas 451 250 USD - 4850 USD vertės nuostolis.
Kaip svertas gali veikti jūsų naudai, jis taip pat gali veikti prieš jus.
Pagal tą patį 5% kainos mažėjimo scenarijų, jei 100 000 USD būtų panaudoti 100 000 USD grynais pinigais, pirkėjas būtų praradęs vos 5000 USD, pirmaisiais metais namo kainos nukrito - daug mažiau nei brangesni namai.
Nekilnojamojo turto rinkose, kur kainos smarkiai krinta, namų savininkai gali uždirbti daugiau pinigų, nei namas iš tikrųjų vertas. Investuotojams mažėjančios kainos gali sumažinti ar net panaikinti pelną. Jei nuoma taip pat krinta, rezultatas gali būti turtas, kurio negalima išsinuomoti už kainą, kuri padengs hipotekos ir kitas išlaidas. Jei ketinate tapti savininku, turite atsižvelgti į daugybę veiksnių.
Suvart Daugybė savybių
Problemos dar labiau padidėja, kai dalyvauja keli investiciniai vienetai, nes komercinio nekilnojamojo turto investuotojai dažnai išleidžia kuo mažiau pinigų. Tikslas yra panaudoti savo pinigus, kontroliuojant 100% turto, o tik sumažinant 20% vertės. Apsvarstykite 500 000 USD mūsų ankstesniame pavyzdyje. tik sakykim, tai mažas daugiabutis. Kadangi jis buvo įsigytas su 100 000 USD įmoka, jei pastato vertė sumažėja 30%, turto vertė siekia tik 350 000 USD, tačiau investuotojas vis tiek turi mokėti palūkanas ir pagrindinę sumą už visą 400 000 USD paskolos vertę.
Jei suma, kurią gauna investuotojas, taip pat mažėja, gali būti, kad turtas bus nevykdytas. Jei investuotojas naudojasi šio turto pinigų srautais, kad sumokėtų hipoteką kitam turtui, negautos pajamos gali sukelti domino efektą, kuris gali pasibaigti tuo, kad uždaromas visas blogas portfelis vienam turtui.
Venkite rizikos padidinimo
Dabar, kai jūs sužinojote apie nekilnojamojo turto skolinimosi pagrindus, taip pat apie kai kurias spąstus, galite pamanyti, kad neįmanoma gerai grąžinti naudojant šią techniką. Nesijaudinkite - tai tiesiog sveiko proto naudojimo dalykas. Kaip ir bet kuri investicija, nekilnojamasis turtas yra rizikingas. Nors jūs galite pasinaudoti svertu savo naudai, yra keletas pagrindinių dalykų, kuriuos norite užtikrinti, kad išvengtumėte geresnio pranašumo rinkoje.
Pirmiausia negalvokite, kas nutiks, kol tai neįvyks. Jūs ne visada galite naudoti praeities rezultatus kaip rodiklį, kas nutiks ateityje, ypač būsto rinkoje. Jei matote, kad turto vertės tam tikroje srityje per tam tikrą laiką padidėjo nuo 5% iki 10%, tai dar nereiškia, kad jie tęsis tuo pačiu keliu.
Toliau sudarykite sau biudžetą ir žinokite, į ką įsitraukiate. Jei sumokėsite mažesnę įmoką, jūsų paskolos suma bus didesnė. Tai reiškia, kad turėsite sumokėti didesnę paskolą. Jums gali tekti atsižvelgti į mažesnį laisvų darbo vietų skaičių, griežtesnę ekonomiką, blogus nuomininkus - visa tai jums priklausys. Galų gale jūs vis dar esate atsakingas už hipotekos mokėjimą, todėl turite įsitikinti, kad bet kurioje situacijoje galite išlikti paviršiuje.
Esmė
Tokių pirkimų su svertu vaizdai atneša mintis apie vėlyvo vakaro informacinius skelbimus, kuriuose sklandžiai kalbantys tremtiniai rodo, kad galite uždirbti milijonus dolerių pirkdami nekilnojamąjį turtą neturėdami pinigų. Nors tai įmanoma, mes nerekomenduojame eiti šiuo maršrutu.
Laimei, jums to nereikia. Yra mažiau egzotiškų svertų panaudojimo būdų, leidžiančių nusipirkti nekilnojamąjį turtą už santykinai nedidelę sumą - net visai neturint pinigų. Tiesą sakant, nors jie net negalvoja apie tai kaip svertą, dauguma žmonių tai daro, jei įsigydami būstą imasi hipotekos. Jie moka paskolą per kelerius metus ar dešimtmečius, tuo pačiu mėgaudamiesi turtu. Pasakojimo moralas yra tas, kad svertai yra įprasta priemonė, kuri gerai veikia, kai naudojama apdairiai.
