Nuomos nuosavybė turi savo privilegijas. Jei pasirinksite tinkamą nuomojamą turtą, galite gauti įprastą pajamų srautą, kuris padengtų hipoteką ir kiekvieną mėnesį teiktų jums garbingą pelną. Parduodant nekilnojamąjį turtą, jums gali tekti sulaukti didelių negalavimų.
Tačiau tas pajamas gaunantis aparatas gali jums kainuoti, kai jūs parduodate. Taip yra todėl, kad jūs sumokėsite mokesčius už kapitalo prieaugį (pelną), kai turtas bus parduotas. 2018 m. Ilgalaikio kapitalo prieaugio mokesčio tarifas yra 15%, jei esate susituokę kartu pateikdami apmokestinamąsias pajamas nuo 77 201 USD iki 479 000 USD. Jei jūsų pajamos yra 479 001 USD ar daugiau, kapitalo prieaugio procentas yra 20%.
Parduodant nuomojamą turtą, gali atsirasti reikšmingas mokestis už mokestį, atsižvelgiant į pelną, kurį jūs gaunate iš pardavimo. Pavyzdžiui, susituokusiai porai kartu pateikiant 480 000 USD apmokestinamąsias pajamas ir 100 000 USD kapitalo prieaugį, mokesčiai už tą nuomos turto prieaugį būtų 20 000 USD. Tačiau yra būdų, kaip sumažinti naštą parduodant nuomojamą turtą; Žemiau yra trys strategijos.
Pelnas kompensuojamas nuostoliais
Kas tai yra: mokesčių nuostolių surinkimas
Kam jis skirtas: Kiekvienas asmuo, turintis kapitalo nuostolių tam tikrais mokestiniais metais
Ką jūs gaunate: Galimybė atimti tuos nuostolius iš kapitalo prieaugio, gauto pardavus nuomojamą turtą
Veiksmingas būdas sumažinti mokestinę riziką parduodant nuomojamą turtą yra sujungti pardavimo pelną su nuostoliais kitoje jūsų investicijų srityje. Tai vadinama mokesčių nuostolių surinkimu. Metų pabaigoje daugelis žmonių naudojasi šia strategija, kad sumažintų skolos dėl akcijų padidėjimo sumą, tačiau ji taip pat gali būti naudojama nekilnojamojo turto nuomai. Taip yra todėl, kad Vidaus pajamų tarnyba leidžia susieti pelną su nuostoliais, kad sumažintumėte skolą vyriausybei.
Tarkime, jūs uždirbote 50 000 USD už buto nuomą, bet nusiprausėte akcijų rinkoje ir praradote 75 000 USD. Galite kompensuoti visą 50 000 USD vertės kapitalo prieaugį, todėl pelnas, gautas pardavus nuomojamą turtą, prausiasi.
Pasinaudokite mokesčių kodekso 1031 straipsniu
Kas tai yra: IRS 1031 skyrius „Panašūs“ mainai
Kam jis skirtas: kas gali reinvestuoti pajamas, gautas pardavus investicinį nekilnojamąjį turtą (ty nuomojamą turtą) į naują nekilnojamąjį turtą
Ką jūs gaunate: Galimybė atidėti kai kuriuos ar visus mokesčius už kapitalo prieaugį
Nekilnojamojo turto investuotojai, kurie nesiekia išgryninti pinigų, gali sumokėti kapitalo prieaugio mokesčius mokesčių kodekso 1031 skyriaus dėka. 1031 skyriaus keitimas leidžia jums parduoti savo nuomojamą turtą, nusipirkti „panašaus pobūdžio“ turtą ir atidėti mokesčių mokėjimą keitimo metu. Galite atlikti 1031 mainus tiek kartų, kiek norite, tačiau, kai tikėsite gauti pelną, reikės sumokėti mokesčius. Prieš priimant 2017 m. Mokesčių mažinimo ir darbo įstatymą, jūsų 1031 skyriaus keitimas gali apimti net tam tikras asmeninio turto rūšis. Pagal naująjį įstatymą mainai turi apimti nekilnojamąjį turtą.
Paprasčiausias būdas atidėti mokesčius yra pakeisti vieną turtą į kitą. Sudėtingesnė strategija, vadinama atidėtu keitimu, leidžia parduoti turtą ir tada įsigyti vieną ar daugiau panašių pakaitinių savybių. Sąvoka „panašaus pobūdžio“ aiškinama labai plačiai. Nereikia keisti vieno buto į kitą ar vieno verslo į kitą. Pagrindinis reikalavimas su turtu yra tas, kad jis turi būti skirtas nuomai ir turi gauti pajamas. Jūsų asmeniniai namai, atostogų namai ar kitas turtas neskaičiuojami.
Svarbus laikas. Jūs turite 45 dienas nuo pardavimo dienos, kad nustatytumėte galimas pakaitines savybes, ir jūs turite uždaryti pakaitinį turtą per 180 dienų. Jei mokesčių deklaracija turi būti sumokėta anksčiau nei tas 180 dienų laikotarpis, turite uždaryti anksčiau. Praleiskite terminus ir turėsite sumokėti mokesčius už pradinio nuomos turto pardavimą.
Paverskite savo nuomojamą turtą pagrindine gyvenamąja vieta
Kas tai yra: Nuomos turto pavertimas pagrindine gyvenamąja vieta
Kam jis skirtas: bet kas, galintis parduoti nuomojamą turtą į savo pagrindinę gyvenamąją vietą, kad būtų geriau apmokestinamas
Ką jūs gaunate: galimybė iš mokesčių neįtraukti 500 000 USD kapitalo prieaugio
Parduodant namą, kuriame gyvenate, yra geresnės mokestinės lengvatos nei išnuomojant nekilnojamąjį turtą siekiant pelno, todėl kai kurie žmonės konvertuoja nuomos objektus į savo pagrindinę gyvenamąją vietą, kad išvengtų kapitalo prieaugio mokesčio. Pagal IRS 121 skyrių galite išskirti iki 250 000 USD pelno, gauto pardavus pagrindinę gyvenamąją vietą, jei esate vieniši, ir iki 500 000 USD, jei esate susituokę kartu pateikdami prašymą. Norėdami gauti kvalifikaciją, namas turėjo būti penkerius metus ir jame gyventi bent dvejus metus iš penkerių. Išskaitymo suma priklauso nuo to, kiek laiko turtas buvo naudojamas nuomai, palyginti su pagrindine gyvenamąja vieta.
Tarkime, pavyzdžiui, prieš penkerius metus nusipirkote namą už 200 000 USD ir išnuomojote jį pirmuosius trejus metus. Prieš dvejus metus jūs persikėlėte, o vėliau namą pardavėte už 300 000 USD. Būsite sukaupę 100 000 USD kapitalo prieaugio, tačiau iš šios sumos galėsite atskaityti tik du penktadalius (40%), nes namuose gyvenote tik dvejus iš penkerių metų. Likę 60 000 USD kapitalo prieaugis bus apmokestinami kapitalo prieaugio mokesčiais.
Mokesčių atskaitymai nuomojamo turto savininkams
Esmė
Kapitalo prieaugio mokestis gali užtrukti iš jūsų pelno, gauto pardavus nekilnojamojo turto investicijas, tačiau laimei yra būdų tai išvengti. Nesvarbu, ar jūs keičiatės vienu turtu prieš kitą, ar investicinius nuostolius susiejate su padidėjimu, kad kompensuotumėte mokestį, ar pakeisite nuomos mokestį į pagrindinę gyvenamąją vietą, šios strategijos padės atidėti kai kuriuos ar visus kapitalo prieaugio mokesčius arba jų nemokėti. Be jų, kapitalo prieaugis gali kainuoti net 15% arba 20% jūsų pelno, atsižvelgiant į jūsų apmokestinamas pajamas.
