Kas yra nekilnojamojo turto hipotekos investavimo būdai (REMIC)?
Nekilnojamojo turto hipotekos investicijų kanalas (REMIC) yra specialios paskirties įmonė (SPV), naudojama hipotekos paskoloms kaupti ir hipoteka užtikrintiems vertybiniams popieriams (MBS) išleisti.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Nekilnojamojo turto hipotekos investavimo kanalas (REMIC) yra specialios paskirties įmonė (SPV), naudojama hipotekinėms paskoloms kaupti ir hipoteka užtikrintiems vertybiniams popieriams išleisti. MBZ pirmiausia buvo įgalioti priimant 1986. m. Mokesčių reformos įstatymą. nekilnojamojo turto hipotekos investicijų kanalas (REMIC) gali būti organizuojamas kaip bendrija, patikos fondas, korporacija ar asociacija ir yra atleidžiamas nuo federalinių mokesčių.
Suprasti nekilnojamojo turto hipotekos investavimo būdus (REMIC)
Nekilnojamojo turto hipotekos investiciniai vienetai laiko komercinę ir gyvenamąją hipoteką pasitikėjimo teise ir išleidžia investuotojams šias vertybiniais popieriais pakeistos hipotekos dalis. Panašiai kaip įkeistos hipotekos įsipareigojimai (BRO), REMIC suskirsto daugybę individualių hipotekų į telkinius pagal riziką ir terminą, vėliau išleisdami obligacijas ar kitus vertybinius popierius investuotojams. Tuomet šie vertybiniai popieriai prekiauja antrinėje hipotekos rinkoje.
REMIC pirmą kartą buvo leista priimti priėmus 1986 m. Mokesčių reformos įstatymą. Investicinis nekilnojamojo turto hipotekos kanalas gali būti organizuotas kaip bendrija, patikos fondas, korporacija ar asociacija. REMIC yra federaliniu mastu neapmokestinami subjektai, nors investuotojams vis dar taikomas individualių pajamų apmokestinimas. Neapmokestinamas REMIC statusas gali būti prarastas, jei jo fonde esanti paskola keičiama į kitą paskolą. Federaliniai įstatymai reikalauja, kad paskolos tam tikrame baseine būtų pastovios. Kitaip tariant, paskolos negali būti žymiai pakeistos ar keičiamos į skirtingas paskolas su naujomis sąlygomis.
Fannie Mae ir Freddie Mac yra keli žymiausi REMIC leidėjai.
Nekilnojamojo turto hipotekos investavimo grupės (REMIC) problemos
Komercinio nekilnojamojo turto paskoloms, kurias pakeitė REMICs, gali būti taikomi apribojimai. Jei nekilnojamojo turto savininkas būtų suinteresuotas patobulinti turtą, kuriam taikoma tokia paskola, jis gali susidurti su apribojimais, kurie neleidžia jiems imtis veiksmų. Planuojami renovacijos darbai gali iš esmės pakeisti paskolą užtikrinančio užstato, kuris nebus leidžiamas, vertę. Buvo pateikti pasiūlymai pakeisti reglamentus, kurie riboja ir varžo tokią renovaciją. Tikslas buvo leisti nekilnojamojo turto savininkams, turintiems komercinių paskolų, kuriomis REMICs pakeitė vertybinius popierius, patobulinti ir patobulinti, kad jų turtas taptų patrauklesnis rinkai.
Pavyzdžiui, Kongrese priimtas teisės akto pasiūlymas - 2009 m. Nekilnojamojo turto hipotekos investicijų tobulinimo įstatymas. Tikslas buvo atnaujinti REMIC taisykles, kad problemų turinčio nekilnojamojo turto savininkai galėtų pakeisti savo turtą. Sutrikusio turto paramos programoje (TARP) ji buvo sutelkta į kvalifikuotas hipotekas ir turto uždarymą.
Į siūlomą teisės aktą įtraukta deklaracija, kad turto pakeitimai tokiomis sąlygomis nebus laikomi draudžiamais sandoriais, kaip nurodė Vidaus pajamų tarnyba. Palūkanos REMIC ir toliau bus traktuojamos kaip įprastos palūkanos, o pajamos, gautos pakeitus turtą, bus tvarkomos taip pat, lyg būtų gautos naudojant kvalifikuotą hipoteką.
