Periodinėje „MFS Investments“ 1998–2017 m. Investicijų grąžos diagramos versijoje nekilnojamojo turto investiciniai fondai (REIT) buvo geriausi turto klasė per šešerius iš tų metų. Be to, per tą laiką REITs, kaip parodyta NAREIT Equity REIT indekse, sudarė vidutinę 8, 67% metinę grąžą, kuri buvo antra geriausia turto klasė per tą patį laikotarpį po nedidelio vidutinės kapitalizacijos turto, kurio vidutinė metinė grąža iš 9, 12%.
Ankstesni rezultatai negarantuoja būsimos grąžos. Taigi ar dabartinėje aplinkoje REIT vis dar yra perspektyvios investicijos individualiems investuotojams, taip pat finansiniams patarėjams ir jų klientams? (Apie tai skaitykite: REIT ETF pasiūlymo stabilumas.)
Palūkanų normos + REITAI
Pasak „Yahoo!“ „Finance“, „Vanguard REIT Index Adm“ (VGSLX), kuris stebi „MSCI US REIT Index“, dabartinis pajamingumas siekia 4, 3%. Dabartinėje žemų palūkanų normų aplinkoje tai tikrai patrauklu daugeliui investuotojų. Kylančios palūkanų normos paprastai yra neigiamas REIT faktorius; jų srautai padidėja dėl didesnių palūkanų mokėjimų, dėl to sumažėja grynųjų pinigų, kuriuos jie gali išmokėti dividendams investuotojams.
REIT, kurių skolų lygis yra per didelis, arba tie, kuriems reikia refinansuoti turtą artimiausiu metu, yra labiau linkę į palūkanų normos padidėjimą nei kiti.
2018 m. „Vanguard REIT ETF“ (VNQ) kaina nukrito daugiau nei 12% nuo aukščiausio lygio 2015 m. Sausio mėn. Iš dalies dėl netikrumo dėl FED laiko ir noro didinti palūkanų normas.
REITs ankstesni rezultatai
„Cohen & Steers“, investicijų valdytojas, siūlantis daugybę REIT fondų, kaip pavyzdį nurodo atvejus, kai aukštesnės palūkanų normos iš pradžių kenkia REIT veiklos rezultatams, kaip paskutinį Fed griežtinimo ciklą nuo 2004 m. Birželio mėn. Iki 2006 m. Birželio mėn. Tačiau laikui bėgant stipri ekonomika padėjo padidinti REIT grąžą.
Remiantis šios įmonės duomenimis, per šį laikotarpį REIT vertybinių popierių grąža buvo 57, 9%, palyginti su 15, 5% akcijų ir 5, 9% obligacijų.
Firma savo tinklalapio straipsnyje sako: „Kai ekonomika gerėja ir pagrindai yra stiprūs, pajamingumą lemiančios korekcijos istoriškai suteikė patrauklias pirkimo galimybes ilgalaikiams investuotojams. Aiškėjant stipresnio ekonomikos augimo pranašumams, vertinimai paprastai tampa normalūs. Manome, kad investuotojai, kurie yra pasirengę pasinaudoti šiomis galimybėmis, gali būti apdovanoti ilgainiui. “
REITs siūlo diversifikacijos pliusus
Remiantis S&P 500 indekso ir NAREIT Equity REIT indekso palyginimu per 10 metų iki 2015 m. Pabaigos, REITs nėra didelis diversifikatorius iš akcijų, tai patvirtina apytiksliai 78% koreliacija su atsargomis. Tačiau REIT vis dėlto teikia gerų rezultatų. diversifikacija, susijusi su žemomis arba neigiamomis pagrindinių obligacijų, prekių ir valiutų koreliacijomis.
Be palūkanų normų, REIT efektyvumas priklausys nuo to, kaip veiks ekonomika ir akcijų rinka. Neseniai paskelbtame CNBC straipsnyje Džozefas Smithas, „CBRE Clarion Securities“, valdančio apie 22 milijardus dolerių nekilnojamojo turto turtą, vyriausiasis investicijų pareigūnas teigė: „Ištisus metus vyko atotrūkis tarp ekonomikos augimo lūkesčių ir palūkanų normų. Tas neapibrėžtumas sukuria nepastovumą, o nepastovumo metu didėja REIT koreliacija su platesne akcijų rinka “. Pono Smitho citata buvo paskelbta 2015 m. Pabaigoje. (Apie tai skaitykite: Nekilnojamasis turtas, investuojantis į didelių palūkanų normų aplinką. )
Veiksniai, darantys įtaką individualiems REIT
Kaip ir bet kuris investicinis fondas ar ETF, šiuose fonduose yra pagrindinės REIT. Atskiri REIT gali apimti tuos, kurie turi komercinių, gyvenamųjų patalpų ir viešbučių ar kurortų pagrindą. Be to, susiduriama su konkrečiais sektoriais, tokiais kaip sveikatos priežiūra ir specializuotos sritys, pavyzdžiui, mediena ir hipotekos REIT.
Esmė ta, kad dalis šių REIT veiklos rezultatų bus susieti su akcijų rinkos ir verslo sektorių, su kuriais jie yra susiję, rezultatais. Tai reiškia, kad šių REIT rezultatai viršija visos akcijų rinkos ir (arba) ekonomikos rezultatus. Tai nepanašus į posakį apie nekilnojamąjį turtą, kuriame nurodoma, kaip visas nekilnojamasis turtas yra vietinis.
Individualiems REIT taip pat daro įtaką juos valdantys žmonės. Kaip ir bet kuri kita vertybinių popierių ar panaši priemonė, valdymas yra svarbus. Kokia jų patirtis? Ar jie orientuojasi į akcininkus? Ar jie turi savo pinigų, investuotų kartu su tavo?
2017 m. Mokesčių mažinimo ir darbo vietų įstatymas yra naudingas investuotojams, norintiems įsigyti nekilnojamojo turto. Kai kurie pakeitimai, įtraukti į naują mokesčių įstatymą, turi įtakos REIT. Pavyzdžiui, REITs gauna naudos iš 20% išskaitymo iš pereinamojo laikotarpio įmonės pajamų.
Esmė
Kaip ir daugelis kitų šiandieninių investicijų, REIT gali bent jau iš pradžių nukentėti nuo palūkanų normos pakilimo laikotarpio. REIT, kurios turi didelę skolą, ir tos, kurioms gali prireikti refinansuoti skolą didėjant palūkanų normoms, gali būti labiau pažeidžiamos nei kitos. Tie, kurie žvelgia į atskiras REIT, turi pažvelgti į įmonės valdymą ir jos pagrindinį investicijų portfelį. Yra daugybė savitarpio pagalbos fondų ir ETF, kurie taip pat suteikia tvirtą poziciją šioje srityje. Laikui bėgant pasirodė, kad REIT yra svarbi daugelio portfelių sudedamoji dalis ir gali tęstis toliau. (Apie tai skaitykite: 5 REIT tipai ir kaip į juos investuoti. )
