Nuomos turto turėjimas gali būti finansiškai naudingas. Jei tyrinėjate tokio tipo nekilnojamąjį turtą kaip investiciją, žinokite apie riziką ir atsakomybę.
Nuomos savybės: apžvalga
Idėja nusipirkti namą ar butą išsinuomoti siekiant pasipelnyti gali pasirodyti viliojanti. Tačiau, jei perkate nuomojamą turtą, kad gautumėte pajamų ir ilgalaikį kapitalo vertės padidėjimą, tai gali turėti ir nuosmukių. Pavyzdžiui, būsto rinka gali svyruoti priklausomai nuo vietos, pasiūlos ir paklausos bei ekonomikos.
Finansiškai kalbant, norint, kad nuomojamas turtas būtų tikrai pelningas, jūsų gaunama grąža turėtų būti didesnė nei tai, ką galėtumėte uždirbti iš konservatyvių investicijų, tokių kaip obligacijos ir dividendus mokančios „blue-chip“ akcijos, dėl realios rizikos. Ir iš žmogiškosios pusės ne visi turi galimybę valdyti turtą ir nuomininkus.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Nuomojamas turtas gali būti finansiškai naudingas ir turėti daugybę mokesčių lengvatų. Trūkumai yra likvidumo stoka, priežiūros išlaidos, sunkių nuomininkų galimybė ir apylinkės patrauklumas. Investuotojams į bet kokio tipo nekilnojamąjį turtą yra svarbiausia išlikti aukštesnėms nei palūkanų normos ir pasitarti su mokesčių specialistu.
Nuomos savybės
Nuomos nuosavybė turi keletą pranašumų. Jie įtraukia:
Mokesčių lengvatos
Vidaus pajamų tarnyba leidžia jums išskaičiuoti daugybę išlaidų, susijusių su turto nuoma, į šias kategorijas:
- Įprastos ir būtinos išlaidosProgramai
Tai reiškia, kad jūs galite išskaičiuoti savo draudimą, palūkanas už įkeitimą, priežiūros išlaidas ir fizinį jūsų turto nusidėvėjimą.
Nusidėvėjimas gali sukelti nominalų nuostolį, kurį savo ruožtu galite atskaityti iš kitų pajamų. Kitaip tariant, jūs galite pasiekti grynąjį teigiamą grynųjų pinigų srautą iš nuomos pajamų, atėmus išlaidas, ir vis tiek turėsite grynųjų nuostolių mokesčių tikslais. Tačiau atminkite, kad nusidėvėjimas taip pat sumažina turto savikainą apskaičiuojant kapitalo prieaugį, kai parduodate savo turtą.
Be to, 2017 m. Sausio 1 d. Įsigaliojusiame 2017 m. Mokesčių mažinimo ir darbo įstatyme savininkams siūloma nemažai naujų mokesčių lengvatų. Jei jums priklauso tęstinis subjektas (dar žinomas kaip tiesioginio verslo) ir dirbate kaip individuali įmonė, ribotos atsakomybės bendrovė, bendrija ar S korporacija, dabar galite išskaičiuoti sumą, lygią 20% jūsų grynosios nuomos mokesčio. pajamos - tol, kol visos jūsų apmokestinamosios metinės pajamos iš visų šaltinių, atskaičius atskaitymus, yra mažesnės nei 157 500 USD vienišiams arba 315 000 USD susituokusioms poroms, kurios paduoda kartu.
Gera idėja pasikonsultuoti su mokesčių specialistu, jei svarstote galimybę įsigyti nuomojamą turtą, ypač atsižvelgiant į naujausius mokesčių kodekso pakeitimus.
Sezoninė nuoma
1031 birža
1031 biržoje galite parduoti nuomojamą turtą ir investuoti į kitą panašaus pobūdžio turtą nemokėdami kapitalo prieaugio mokesčių.
Papildomos erdvės nuoma
Taip pat kambarį ar savo namų plotą, pavyzdžiui, garažą, rūsį ar papildomą gyvenamąjį būstą, galite traktuoti kaip nuomos mokestį, nurašydami procentą nuo hipotekos palūkanų ir kitas išlaidas nuo jo pajamų, nors turėtumėte žinoti. galimos papildomos patalpos nuomos problemos, įskaitant vietines zonavimo taisykles.
Nuomos turto už ir prieš
Nuomos savybių trūkumai
Nuomos nuosavybė taip pat turi trūkumų. Jie įtraukia:
Likvidumo stoka
Nekilnojamasis turtas nėra likvidus turtas. Net karščiausioje rinkoje pardavimą gali lengvai užtrukti keli mėnesiai. Ir jei jūsų laiką lemia nepaprastosios situacijos ar kiti netikėti įvykiai, jūsų poreikis greitai parduoti gali neturėti geriausios kainos.
Kylantys mokesčiai ir draudimo įmokos
Gali būti fiksuotos jūsų hipotekos palūkanos ir pagrindinė suma, tačiau nėra jokios garantijos, kad mokesčiai nepakils greičiau, nei jūs galite padidinti nuomos mokestį. Draudimo įmokos taip pat gali smarkiai išaugti, nes jos kyla dėl stichinių nelaimių.
Sunkūs nuomininkai
Nepaisant jūsų kruopštumo tikrinant būsimus nuomotojus, galėtumėte sudaryti nuomininkų, kurie nėra idealūs, sąrašą. Pavyzdžiui, jie gali būti reikalingi ar reiklūs, susimokėti pavėluotai, pamiršti išjungti vandenį ir pan. Arba jie gali būti destruktyvūs, tokiu atveju mokesčių kodekse gali būti labai netinkama nusidėvėjimo suma. Vis dėlto visada galite pridėti motociklininką prie standartinės nuomos formos, kurioje išdėstomos apgyvendinimo, augintinių, rūkymo, nuomininkų draudimo ir panašios taisyklės. Čia taip pat gali būti naudingas užstatas.
Kaimynystės nuosmukis
Idealiu atveju jūsų investicinis turtas klestės tarp kitų gerai prižiūrimų būstų, o vietiniai patogumai pagerės. Dėl to jūsų grynųjų pinigų srautas stabiliai didės, o išlaidos išliks stabilios. Tačiau kaimynystė gali pasikeisti ir laikui bėgant jūsų investicijos gali nuvertėti. Jūs turėtumėte atkreipti dėmesį į vietos politiką, kurioje investuojate, lygiai taip pat, kaip ir ten, kur gyvenate. Vykdydami tam tikrą kruopštumą galite sumažinti šį poveikį.
Nepalankūs mokesčių kodekso pakeitimai
Mokesčių kodas nėra apsaugotas nuo pokyčių. Tai galėtų keistis būdais, kurie arba sumažintų, arba panaikintų kai kurias ar visas mokesčių lengvatas namų nuosavybės ir tęstinio verslo įmonėms.
Savininko vaidmuo
Būti savininku ne visiems. Galite jaustis drovūs dėl padidintos nuomos ar būti apsaugoti nuo to, kaip kiti elgiasi su jūsų turtu, o tai gali sukelti konfliktus. Jūs netgi galite tapti draugiški su savo nuomininkais arba jie jau gali būti šeima ar draugais. Jei negalite būti tvirti dėl, pavyzdžiui, nuomos padidinimo ar turto priežiūros, galite baigti rinkti nuomos kainą, kuri yra daug mažesnė už rinkos kainą, arba su turtu, kuris yra nepakankamai įvertintas.
Priežiūra
Prižiūrint turtą, reikia atlikti smulkius ir kapitalinius remontus. Kai kurie nekilnojamojo turto savininkai gali sutaupyti pinigų, atlikdami darbus patys. Tačiau daugumai trūksta laiko, įrankių ar įgūdžių namų remontui. Tikimasi atsisakyti periodinių rangovo mokesčių.
Ypatingos aplinkybės
Nesvarbu, ar perkate pagrindinį būstą, ar nuomojamą turtą, svarbu apgalvoti, kas vyksta su hipotekos palūkanų normomis. Maža fiksuotų palūkanų hipotekos skola paprastai yra gera priemonė apsisaugoti nuo infliacijos. Jei esate nuomininkas, periodiškas nuomos kainų padidinimas yra vienas iš būdų kompensuoti infliacinius nekilnojamojo turto priežiūros išlaidų padidėjimus.
Manoma, kad 2019 m. Palūkanų normos vidutiniškai sieks nuo 4, 8% iki 5, 3% už 30 metų fiksuotą palūkanų normą. Tai yra daugiau nei vidutiniškai 4, 19% 2018 m. Ir 3, 99% 2017 m., Tačiau vis tiek yra palyginti maža. Nors šios normos yra galimybė, taip pat svarbu atsiminti, kad paprastai hipotekos normos yra didesnės investiciniam turtui nei tradiciniams namams.
