Kas yra kartojimo-pardavimo metodas?
Kartotinio pardavimo metodas yra būdas apskaičiuoti to paties nekilnojamojo turto pardavimo kainos pokyčius per nustatytą laiką.
Būsto rinkos analitikai naudoja šį palyginti paprastą metodą būsto kainų pokyčiams įvertinti laikotarpiais nuo mėnesių iki metų. Įvairūs būsto kainų indeksai patvirtino pakartotinio pardavimo metodą, kad namų pirkėjai pateiktų informaciją apie nekilnojamojo turto rinką pardavėjai, investuotojai į nekilnojamąjį turtą ir būsto bei būsto finansavimo pramonėje dirbantys asmenys.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Pakartotinio pardavimo metodas įvertina, kaip keičiasi namo vertės bėgant laikui, sutelkiant dėmesį į skirtingas to paties nekilnojamojo turto pardavimo kainas. Įvairūs būsto kainų indeksai patvirtino pakartotinio pardavimo metodą, kad pašalintų kainų skirtumų apskaitos problemą namuose su skirtingos savybės. Kartotinio pardavimo metodas nėra be trūkumų, ribojantis duomenis apie namus, kurie per pavyzdį buvo parduoti daugiau nei du kartus, ir neatsižvelgiant į tai, kad tas pats turtas laikui bėgant gali pasikeisti.
Kartojimo-pardavimo metodo supratimas
Būsto rinka laikoma vienu iš pagrindinių JAV ekonominių rodiklių. Būsto rinkos padėtis ir bendra ekonomika yra susijusios viena su kita. Kylant nekilnojamojo turto kainoms, namų savininkai pasitiki savimi ir dažnai atlaisvina savo piniginės stygas, dėl ko padidėja vartotojų išlaidos. Kūrėjus taip pat vargina padidėjusios paklausos ženklai, kurie padidina bendrąjį vidaus produktą (BVP) daugiau investuodami į naują žemę, medžiagas ir darbo vietas naujiems namams statyti.
Būsto kainų indeksams pavedamas svarbus ir sudėtingas darbas įvertinti nekilnojamojo turto tendencijas. Daugelis jų siekia to pasiekti stebėdami vertinimus konkrečiame regione per tam tikrą laikotarpį. Deja, kai kurie skaičiavimai, kuriuos naudoja šie indeksai, gali sudaryti netikslų būsto kainų tendencijų vaizdą.
Klaidingi skaičiavimai apima atsitiktinių namų pavyzdžių atrinkimą. Šios savybės gali būti neparduodamos arba jų struktūros bei tipai gali būti labai skirtingi. Indeksas, kuris stebėjo vidutinę būsto kainą tam tikroje srityje, pavyzdžiui, Nacionalinės nekilnojamojo turto asociacijos (NAR) vidutinis indeksas arba Surašymo biuro vidutinis indeksas, neidentifikuotų namų struktūros pokyčių, palyginti su išorės rinkos veiksniais, kurie gali turėti įtakos kainai.
Pakartotinio pardavimo metodas įėjo į sceną, kad išspręstų šias struktūrines problemas. Jis buvo sukurtas siekiant stebėti nekilnojamojo turto kainos pokytį tarp dabartinio ir ankstesnio pardavimo, padedant užtikrinti, kad panašumas būtų lyginamas su panašiu.
Kartojimo-pardavimo metodo pranašumai ir trūkumai
Pakartotinio pardavimo metodai apskaičiuoja būsto kainų pokyčius remiantis to paties turto pardavimu ir taip išvengiama problemos, susijusios su skirtingais požymiais pasižyminčių namų kainų skirtumais. Pakartotinio pardavimo metodai taip pat siūlo tikslesnę alternatyvą regresinei analizei arba vidutinės pardavimo kainos apskaičiavimui pagal geografinę vietovę.
Pakartotinio pardavimo metodo sąvoką iš pradžių pristatė Martinas Bailey, Richardas Mutas ir Hugh Nourse 1963 m., O vėliau devintojo dešimtmečio pabaigoje juos pakeitė Karlas Case'as ir Robertas Shilleris.
Tačiau pakartotinio pardavimo metodas jokiu būdu nėra nepriekaištingas. Vienas iš pagrindinių jo trūkumų yra tas, kad jis neapima namų, kurie per ataskaitinį laikotarpį buvo parduoti tik vieną kartą.
Kita yra tai, kad turtas, parduodamas dviem skirtingais laikotarpiais per pavyzdinį laikotarpį, nebūtinai gali būti identiškas. Tie patys namai galėjo labai pablogėti arba būti kapitališkai atnaujinti, o tai turėjo įtakos jų palyginamumui.
Kartojimo-pardavimo metodo pavyzdžiai
Turbūt labiausiai žinomas būsto indeksas, kuris remiasi pakartotinio pardavimo metodu, yra „S&P CoreLogic Case-Shiller“ nacionalinis namų kainų indeksas. „Case-Shiller“ indeksas matuoja JAV gyvenamojo būsto rinkos vertės pokyčius, stebėdamas vienos šeimos namų, kuriuose buvo sudaryti bent du nesusijusių šalių sandoriai, pirkimo kainą ir perpardavimo vertę.
Indeksas neatsižvelgia į naujų statybų, daugiabučių namų pirkimą ir bendradarbiavimą, taip pat neapima su ginklais nesusijusių sandorių, tokių kaip šeimos narių pardavimas namuose mažesnėmis nei rinkos kainomis.
Kiti indeksai, kuriuose naudojamas pakartotinio pardavimo metodas, apima Federalinės būsto finansų agentūros (FHFA) mėnesinį būsto kainų indeksą (HPI), kuris remiasi Fannie Mae ir Freddie Mac duomenimis apie vienos šeimos namų pardavimo kainas ir refinansavimo vertinimus bei „First American“. „CoreLogic“ „LoanPerformance“ namų kainų indeksas, apimantis platesnę geografinę sritį nei „Case-Shiller“ ar FHFA indeksai. Pagrindinis Kanados būsto kainų indeksas - Nacionalinis kompozitinių namų kainų indeksas - taip pat naudoja pakartotinio pardavimo metodą.
Tokie indeksai kaip šie paprastai rodo būsto kainų pokyčius, palyginti su ankstesniu mėnesiu, ketvirčiu ir metais. Kylančios būsto kainos rodo didėjančią paklausą, o mažėjančios kainos reiškia mažėjančią paklausą.
