Investavimas į nekilnojamąjį turtą ir toliau yra vienas iš geriausių būdų sukurti turtą ir sumažinti mokesčius. Privalumai apima galimybę susigrąžinti pajamas gaunančio turto sąnaudas dėl nusidėvėjimo, naudoti 1031 mainus, kad atidėtų pelną iš investicijų į nekilnojamąjį turtą, ir pasiskolinti iš nekilnojamojo turto nuosavybės papildomoms investicijoms ar kitiems tikslams. Be to, būsto savininkams gali būti taikoma išimtis dėl asmeninės gyvenamosios vietos, kuri apsaugo asmeninio gyvenimo pardavimo pelną nuo kapitalo prieaugio mokesčių, taip pat už hipotekos palūkanas. Perskaitykite toliau ir sužinokite, ar viena iš šių strategijų ar jų derinys jums tinka. (Norėdami gauti papildomos informacijos, skaitykite skyriuje „ Investavimas į nekilnojamąjį turtą“ .)
Nusidėvėjimas
Jūs galite susigrąžinti pajamas gaunančio nuomos turto sąnaudas naudodamiesi metinėmis mokesčių atskaitomis, vadinamomis nusidėvėjimu. Vidaus pajamų kodeksas nusidėvėjimo atskaitą apibrėžia kaip pagrįstą nuolaidą nusidėvėjimui ar nusidėvėjimui, įskaitant pagrįstą pašalpą už pasenimą.
Nekilnojamojo turto investuotojai paprastai naudoja nusidėvėjimo metodą, vadinamą modifikuota pagreitinto išlaidų susigrąžinimo sistema (MACRS), kai gyvenamojo būsto nuomos turtas ir konstrukcijų patobulinimai yra nudėvimi per 27, 5 metus, o prietaisai ir kiti įrenginiai - 15 metų. Nusidėvėjimo išlaidos dažnai sukelia grynąjį investicinio turto nuostolį, net jei turtas iš tikrųjų duoda teigiamą grynųjų pinigų srautą. Šis nuostolis, taip pat išlaidos, tokios kaip komunalinės paslaugos ir draudimas, yra pateikiamos E priede, federalinio pajamų mokesčio forma 1040, ir atimamos iš įprastų pajamų.
1031 mainai
1031 birža, pavadinta Vidaus pajamų kodekso 1031 skyriumi, leidžia investuotojams atidėti mokesčius parduodant vieną investicinį turtą ir naudojant nuosavą kapitalą kitam ar tokios pačios ar didesnės vertės turtui įsigyti. Šis keitimasis turi vykti per nustatytą laikotarpį. Nors 1031 m. Mainai iš esmės gali apimti įvairių rūšių turtą, didžioji dauguma sandorių yra susiję su nekilnojamuoju turtu. (Norėdami sužinoti apie šio tipo mainus, skaitykite „ Smart Real Estate“ sandoriai .)
Nuosavybės nuostatai
Norėdami sėkmingai užbaigti 1031 mainus, savybės turi atitikti šiuos kriterijus:
- Bendra pakeičiamųjų savybių vertė turi būti lygi ar didesnė nei atsisakytų nuosavybės vertybių. Sandoris turi būti panašaus pobūdžio, ty nekilnojamasis turtas negali būti pakeistas kito tipo turtu, pavyzdžiui, nekilnojamuoju turtu. investicijų pasitikėjimas (REIT). (Norėdami gauti daugiau informacijos apie REIT, skaitykite REIT apmokestinimo pagrindus. ) Pasikeičiamas turtas turi būti laikomas „produktyviais verslo ar prekybos tikslais“ (investicija).
Bet kurie grynieji pinigai arba turtas, gautas vykdant sandorį, kuris nėra laikomas natūra natūra, yra laikomas bagažu ir apmokestinamas. Į grynųjų pinigų sąskaitą įeina ne tik grynieji pinigai, bet ir fizinis turtas, toks kaip armatūra. Hipotekos įnašas reiškia bet kokį skolos sumažinimą, kuris pasiekiamas vykdant sandorį. Taigi prisiimtos skolos, susijusios su pakaitiniu turtu, suma turi būti lygi arba didesnė už skolos, kuri buvo panaikinta, kai parduodamas atsisakytas turtas, vertę. (Norėdami sužinoti daugiau apie panašius mainus, skaitykite „ Prekių ypatybės“, jei norite, kad taksistas būtų įlankoje .)
Investuotojų nuostatai
Investuotojas privalo naudoti kvalifikuotą tarpininką. Kvalifikuotas tarpininkas yra agentas, palengvinantis 1031 mainų procesą, daugiausia turėdamas grynąsias pajamas iš atsisakyto turto, prieš jas vėl investuodamas į pakaitinį turtą. Tik kvalifikuotas tarpininkas gali turėti šias lėšas mainų metu. Biržos dalyvių federacija detalizuoja vaidmenį, kurį vaidina kvalifikuotas tarpininkas 1031 m. Mainų procese.
Investuotojui taikomi du terminai:
- Praėjus keturiasdešimt penkioms dienoms po atsisakyto turto pardavimo, jis turi pateikti kvalifikuoto pakaitinio turto rašytinį sąrašą kvalifikuotai mainų šaliai, paprastai tarpininkui. Taip pat yra keletas taisyklių, kurios riboja identifikuojamų savybių skaičių. Be to, jis turi nusipirkti reikalavimus atitinkančio pakaitinio turto bendrą vertę per 180 dienų nuo atsisakyto turto pardavimo arba per 180 dienų nuo tų metų mokesčių deklaracijos pateikimo datos., atsižvelgiant į tai, kas įvyksta anksčiau.
1031 mainai, žingsnis po žingsnio
Įprasto sandorio metu investuotojas nusprendžia parduoti investicinį turtą ir gautas pajamas investuoti į kitą turtą.
- Siekdamas tai padaryti mokesčių požiūriu efektyviu būdu, investuotojas sudaro 1031 mainų sutartį su kvalifikuotu tarpininku ir pateikia originalų turtą pardavimui. Tuo pačiu metu investuotojas pradeda ieškoti pakaitinių savybių. Tą dieną, kai investuotojas parduoda pradinį turtą (atsisakytą turtą), grynosios pajamos, sumokėjusios visas išlaidas, yra siunčiamos į specialią sąskaitą, kurią nustato kvalifikuotas tarpininkas. Investuotojas tada įeina į identifikavimo laikotarpį ir turi tiksliai 45 dienas, kad sudarytų kvalifikuotų pakaitinių savybių sąrašą, ir 180 dienų, kad galėtų pakeisti pakaitinį turtą mainų laikotarpiu. Panaudodamas visas pajamas, gautas pardavus atleistą turtą, investuotojas užsidaro naujas investicinis turtas ar nuosavybės. Kvalifikuotas tarpininkas perveda šias lėšas į nuosavybės teisę turinčią įmonę, specialioji sąskaita uždaroma ir operacija baigta.
Pasiskolinimas prieš namų kapitalą
Investuotojai, sukaupę nemažą kapitalą asmeniniame būste ar investiciniame turte, gali tiesiog nuspręsti refinansuoti savo turtą ir pasitraukti nuosavo kapitalo, kad galėtų investuoti papildomai, pagerinti namus ar kitais tikslais. Kiekvienoje valstybėje skirtingos taisyklės.
Įprastu atveju skolintojas paskolins 80% bendros paskolos vertės arba 50% tikrosios turto rinkos vertės, atsižvelgiant į tai, kuri iš jų yra mažesnė. Pavyzdžiui, turtui, kuriame yra 240 000 USD, su 100 000 USD paskola, paskolos gavėjas gali išieškoti daugiausia 92 000 USD (240 000 USD x 80% - 100 000 USD).
Galimybė skolintis taip pat priklausys nuo skolininko kredito reitingo, esamo skolos ir nuosavo kapitalo santykio bei skolos ir pajamų santykio. Nors ši strategija yra šiek tiek rizikingesnė, tiems, kurie sugeba susitvarkyti su papildoma skola, ji gali padėti sukurti turtą net neįsileidžiant į 1031 biržą ar neparduodant turto. (Norėdami sužinoti daugiau apie būsto paskolą, skaitykite „Namų kapitalo paskola: kas tai yra ir kaip tai veikia“ .)
Atidėti mokesčiai už būsto pardavimą
Pelnas, gautas pardavus pagrindinę mokesčių mokėtojo gyvenamąją vietą, neapmokestinamas kapitalo prieaugio apmokestinimu iki 500 000 USD susituokusioms poroms ir 250 000 USD pavieniams asmenims, jei mokesčių mokėtojas gyvena namuose dvejus iš pastaruosius penkerius metus. Be to, jei nauda, gauta pardavus pagrindinę mokesčių mokėtojo gyvenamąją vietą, yra didesnė už šias išimtis, mokesčių mokėtojas tą dalį taip pat gali investuoti per 1031 biržą.
Investuotojai, gyvenantys tose vietose, kur vertinamos namų vertybės, gali naudoti prekybos strategiją, siekdami kartu susikurti savo asmeninius turtus ir sumažinti mokesčius. (Norėdami sužinoti daugiau apie jūsų būsto pardavimo mokestines pasekmes, skaitykite Ar jūsų namų pardavimas paliks jus mokesčių šokui? )
Hipotekos palūkanų išskaitymas
Būsto savininkai iš savo mokesčių deklaracijų gali išskaičiuoti dalį hipotekos, priskiriamos palūkanų mokėjimui. Šios išmokos yra didesnės pirmaisiais hipotekos metais ir palaipsniui mažėja, kai hipoteka yra išmokėta. (skiltyje „Hipotekos palūkanų mokesčio atskaitymas“ )
Esmė
Nekilnojamojo turto savininkui, kuris nori parduoti, yra daug variantų, tuo pačiu sumažinant mokesčių prievolę.
- 1031 mainai suteikia galimybę grąžinti iš pardavimo gaunamas pajamas reinvestuojant į panašios rūšies turtą. Paskolos būstui įsigyti tiesiogiai nustatomos pagal turto vertę ir gali būti naudojamos įvairiems tikslams. Parduodant pagrindinę gyvenamąją vietą, galima gauti specialus mokesčių režimas. Hipotekos palūkanos gali būti išskaičiuojamos apmokestinimo metu.
Jūsų asmeninė padėtis nulems, kuris iš šių variantų jums tinka, tačiau bet kuris iš jų padės jums maksimaliai išnaudoti investicijas į nekilnojamąjį turtą.
Susijusią informaciją skaitykite mokesčių deklaracijoje namų savininkams .
