Turinys
- Tinkama turto IRA
- Kas yra ir kas ne tavo
- Pirkimo atlikimas IRA
- Turto turėjimas IRA
- Nekilnojamojo turto pardavimas IRA
- Turto privalumai ir trūkumai IRA
- Esmė
Kalbant apie IRA, finansinis turtas - akcijos, obligacijos ir investiciniai fondai arba biržoje prekiaujami fondai (ETF) - yra įprasti investuotojai. Vis dėlto, esant tam tikroms sąlygoms, Roth IRA yra įmanoma laikyti nekilnojamąjį turtą. Galite nusipirkti vienos šeimos ar daugiabučių namų, daugiabučių namų, komercinės paskirties objektų, tokių kaip mažmeninės prekybos parduotuvės, viešbučiai ar biurų kompleksai, neapdorotos žemės ir sklypų ar net valčių paslydimo.
Vis dėlto tai nėra taip paprasta, kaip įsigyti kelis šimtus akcijų. Jei norite pasinerti į nekilnojamojo turto pirkimą per savo pačių nukreiptą IRA, turite žinoti taisykles - jų yra daugybė.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Savo IRA galite laikyti nekilnojamąjį turtą, tačiau tam reikės savarankiško IRA. Bet kuris jūsų perkamas nekilnojamasis turtas turi būti griežtai skirtas investuoti: jūs ir šeimos nariai negalite jo naudoti.Nekilnojamojo turto pirkimas IRA paprastai reikalauja sumokėti grynaisiais, o visas nuosavybės išlaidas turi padengti IRA. Nekilnojamojo turto laikymas IRA gali būti sudėtingas, turint mokesčių problemų ir biurokratijos. Tačiau, kita vertus, turtas gali suteikti jums gerą (arba didelę) grąžą ir paįvairinti jūsų portfelį.
Tinkama IRA perkant investicinį turtą
Visų pirma, jūsų IRA turi būti nukreipta į save. Terminas „savarankiškas“ reiškia, kad IRA saugotojas, finansų įstaiga ar įmonė, atsakinga už apskaitos tvarkymą ir IRS atskaitomybės reikalavimus, priima arba siūlo alternatyvias investicijas. Savarankiška IRA yra nepriklausoma nuo bet kurios tarpininkavimo, banko ar investicinės bendrovės, kuri priimtų sprendimus už jus (dauguma tarpininkų sąskaitų vis tiek neleidžia turėti nekilnojamojo turto).
Norėdami nusipirkti nuosavybę per savo IRA, jums vis tiek reikės saugotojo, subjekto, kurio specializacija yra savarankiškos sąskaitos, kurios valdys operaciją, susijusius dokumentus ir finansinę atskaitomybę. Viskas vyksta per saugotoją, kad nepažeistumėte griežtų taisyklių dėl šių nekilnojamojo turto operacijų rūšių.
Kaip ir galima tikėtis, saugotojas ims mokestį už paslaugą. Tačiau tai nepatars, kaip geriausiai organizuoti savo valdas. Ši saugotojo užduotis yra tvarkyti „back-office“ darbą.
Prieš peržiūrėdami likusias taisykles, supraskite šį pagrindinį faktą: Jūs ir jūsų IRA esate du atskiri subjektai. Jūsų IRA priklauso nuosavybė - jūs neturite. Tiesą sakant, nuosavybės pavadinimas bus toks: „XYZ Trust Company Custodian (FBO) IRA“.
Kas yra ir kas ne tavo
Jūsų nekilnojamasis turtas turi būti tik investicija. Negalite jo naudoti kaip atostogų namo, gyvenamosios vietos savo vaikams, antrųjų namų ar biuro jūsų verslui. Šios taisyklės galioja jums ir žmonėms, kuriuos IRS laiko „diskvalifikuotais“. Taigi kas laikomas diskvalifikuotu asmeniu?
- Jūsų sutuoktinisJūsų tėvai, seneliai ir proseneliaiJūsų vaikai ir jų sutuoktiniai, vaikaičiai ir proseneliaiPagalbos teikėjai jūsų IRAAJie subjektai, kuriems priklauso daugiau nei 50% turto
Jūs taip pat negalite nusipirkti turto iš vieno iš šių diskvalifikuotų asmenų - tai vadinama savarankiško pirkimo operacija - taip pat negalite IRA nusipirkti nuosavybės, kuri jums jau priklauso. Daugiau apie draudžiamas operacijas galite sužinoti Vidaus pajamų vadovo 4.72.11.2.1 skyriuje.
Pirkimo atlikimas
Jūsų IRA likutis turės būti gana didelis, nes gauti hipoteką norint įsigyti turtą IRA nėra lengva. Greičiausiai turėsite sumokėti grynaisiais, o tai ne tik pašalins didelę sumą iš sąskaitos, bet ir turės įtakos jūsų grąžos rodikliui.
Nekilnojamojo turto investuotojai dažnai pasideda nedidelę sumą ir pasinaudoja vis dar santykinai žemomis palūkanų normomis, kad pasinaudotų pirkiniu, manydami, kad jie gali uždirbti daugiau pinigų už turtą, nei sumokės už palūkanas. Jei negalite finansuoti savo nekilnojamojo turto pirkimo, prarasite galimybę gauti didelę investicijų grąžą (IG).
Kai kurie bankai svarstys paskolas tokio tipo sandoriams, tačiau tai kelia dar vieną problemą: Bet kokios pajamos iš turto gali būti laikomos nesusijusiomis verslo apmokestinamosiomis pajamomis (UBTI). Daugiau apie UBTI galite sužinoti iš IRS vidaus pajamų kodekso (IRC) 511 404 skyriaus.
Turto valdymas
Kadangi jūsų IRA nemoka mokesčių, negalite pasinaudoti atskaitymais, kurie gaunami turint nekilnojamąjį turtą. Kadangi jūs sumokėjote grynaisiais, hipotekos palūkanų mokėjimai neturi būti išskaičiuoti. Jūs taip pat negaunate naudos iš turto mokesčio atskaitymų ar nusidėvėjimo. Jei jūsų turtas generuoja pajamas iš nuomos, visa jo dalis grįžta į jūsų IRA. Kadangi jūs neturite turto, negalite kišti jokių pajamų. (Žinoma, pinigus gausite galiausiai, kai išeisite iš sąskaitos išeidami į pensiją.)
Iš žvilgsnio nė viena iš išlaikymo ar kitų su tuo susijusių nekilnojamojo turto išlaidų neišeina iš jūsų kišenės. IRA moka už viską. Tačiau tai nėra be trūkumų. Kiekvienas doleris, išeinantis iš jūsų IRA, yra doleris, kurio nebetenka porą dešimtmečių, kad jis būtų vertinamas neapmokestinant.
Viena didžiulė rizika: priežiūros išlaidos, kurios sunaikina jūsų IRA grynuosius pinigus ir užtraukia brangias baudas, jei „pervedate“ sąskaitą, kad padengtumėte jas.
O kas nutinka, jei turtui kyla didelių išlaidų, kurios sumažina jūsų IRA balansą tiek, kad sąskaitoje nėra pakankamai pinigų už jį sumokėti? Atminkite, kad iš savo kišenės negalite mokėti už nieką, susijusį su šiuo turtu, o IRA įmokos yra ribotos: 2020 m. Galite įnešti tik 6000–7000 USD, jei esate 50 ar vyresnis.
Jei tai netaikoma remontui ir jūs turite sumokėti daugiau pinigų, jūs esate ant kabliuko nuobaudų, susijusių su per dideliu įnašu. Tai yra reikšminga rizika, nes gana dažnai nuosavybė gali reikalauti brangios priežiūros, o pajamos, kurias gausite iš nuomos, gali nepadengti to, ką jums reikia išleisti brangios priežiūros metais.
Nekilnojamojo turto pardavimas IRA
Norėdami parduoti savo turtą, apskaičiuokite pardavimo kainą taip, kaip tai darytumėte su bet kokiu kitu nekilnojamojo turto valdymu. Kai abi šalys susitars dėl kainos ir sąlygų, paprašykite, kad jūsų saugotojas parduotų turtą jūsų IRA vardu. Visi pinigai bus grąžinti į jūsų IRA arba atidedant, arba neapmokestinant, atsižvelgiant į jūsų IRA struktūrą.
Paskutinis aspektas: likvidumas. Kaip jums lengva atsikratyti investicijų? Su atsargomis tai gana lengva. Kartais jūs galite susigrąžinti pinigus per kelias sekundes. Nekilnojamasis turtas, priešingai, yra labai nelikvidi investicija. Gali prireikti daug laiko atsisakyti, o pakeliui galite prarasti pinigus. Kaip aštuoni milijonai žmonių sužinojo per didelę 2008 m. Recesiją, jūs galite atsidurti turto, kurio vertė yra mažesnė už jums skolingų pinigų sumą.
Turto privalumai ir trūkumai IRA
Mes minėjome tiek daug rūpesčių ir trūkumų, jums gali kilti klausimas, ar nėra prasmės turtą pateikti IRA. Istoriškai nekilnojamasis turtas buvo gera ilgalaikė investicija, nes laikui bėgant turto vertė didėjo, o ilgalaikis vertės padidėjimas eina kartu su ilgalaikio investavimo į pasitraukimo sąskaitą horizontu. Trumpalaikėje perspektyvoje IRA neapmokestinamos visos pajamos, kurias uždirba turtas. Galiausiai, kaip sunkus turtas, nekilnojamasis turtas padeda diversifikuoti portfelį, kitaip investuojamą į akcijas ir kitus vertybinius popierius - ne pati blogiausia idėja pasaulyje.
Argumentai už
-
Nekilnojamasis turtas padeda diversifikuoti portfelį, dažnai prieštaraudamas finansų rinkoms.
-
Ilgainiui nekilnojamasis turtas vertėjo kaip idealus IRA ilgalaikio investavimo horizontas.
-
Nekilnojamasis turtas gali užtikrinti pastovų pajamų iš nuomos mokestį, o visos jūsų gaunamos nuomos pajamos IRA neapmokestinamos.
-
Galite nusipirkti, parduoti, apversti ir kaupti nuosavybes.
Minusai
-
Turite įsteigti savarankišką IRA su saugotoju.
-
Jūs negalite reikalauti išskaitymų už nekilnojamojo turto mokesčius, hipotekos palūkanas, nusidėvėjimą ir kitas su turtu susijusias išlaidas.
-
Visos išlaidos, remontas ir priežiūra turi būti apmokėtos IRA lėšomis, o jūs turite sumokėti kitiems, kad jas padarytų ir valdytų turtą.
-
Jūs ir jūsų artimieji negalite gyventi ar valdyti verslo iš turto.
Esmė
Naudojimasis IRA investiciniam turtui pirkti nėra silpnas ir niekam nepažįstamas įvairaus tipo individualios išėjimo į pensiją sąskaitos. Bet kokio tipo nekilnojamojo turto investavimas yra gana rizikingas arba geriausiu atveju reikalauja aukšto lygio; IRA nekilnojamasis turtas yra ypač rizikingas pasirinkimas. Turto vertės gali ne tik kristi, bet ir kilti; už dideles priežiūros išlaidas per metus taip pat gali būti taikomos baudos, jei jūsų pajamos ir IRA įmokų riba neapima remonto, kurio negalite leisti ignoruoti.
Jei neturite nei laiko, nei žinių valdyti nekilnojamojo turto, jums tikriausiai geriausia yra daugiau bendrųjų savo IRA strategijų. Arba apsvarstykite vertybiniais popieriais pakeisto nekilnojamojo turto galimybes, tokias kaip nekilnojamojo turto investiciniai fondai (REIT) arba investiciniai fondai ir ETF, kurie investuoja į turtą. Tai yra netiesioginė nuosavybės forma, tačiau jie yra paprastesnis, skystesnis pasiūlymas ir jie gali būti laikomi ir įprastose IRA.
