Kai kurie hipotekos skolininkai turi omenyje tik du dalykus: „Kiek galiu sau leisti?“. ir „Kokios bus mano mėnesinės išmokos?“ Jie padidina hipotekos skolų finansus ir naudoja tik palūkanas arba neigiamos amortizacijos hipoteką, kad sumažintų mėnesines įmokas. Tada jie pasikliauja būsto kainos padidėjimu, kad pašalintų riziką, susijusią su nuolatiniu ar didėjančiu hipotekos balansu.
Daugeliu atvejų, jei šiems būsto savininkams pasisekė sukaupti dalį nuosavo kapitalo savo namuose, jie vėl padidina savo finansus naudodamiesi būsto paskolos arba grynųjų pinigų išmokėjimo refinansavimo priemonėmis, o tada pajamas panaudoja papildomiems pirkimams atlikti, sumokėti vartotojų skolas. ar net papildomai investuoti. Ar gerai rizikinga? Tai yra., jums parodysime, kaip įsitikinti, ar turite hipoteką, kurią galite sau leisti, ir sukursite nuosavą kapitalą, greitai išmokėdami.
Hipotekos matematikos priskyrimas
Kiekviena hipoteka turi amortizacijos grafiką. Amortizacijos grafikas yra lentelė, kurioje chronologine tvarka išdėstomi visi numatyti hipotekos mokėjimai chronologine tvarka, pradedant nuo pirmo mokėjimo ir baigiant galutiniu mokėjimu. (Norėdami sužinoti apie amortizaciją, skaitykite skyriuje „Hipotekos mokėjimo struktūros supratimas ir sprendimas dėl hipoteka pagrįstos rizikos .“)
Amortizacijos grafike kiekviena išmoka yra suskaidyta į palūkanų mokėjimą ir pagrindinę išmoką. Amortizacijos grafiko pradžioje didelė visos sumos dalis yra palūkanos, o nedidelė visos įmokos dalis yra pagrindinė suma. Kai mokate hipoteką, sumažėja palūkanoms skirta suma ir padidėja pagrindinei sumai.
Amortizacijos skaičiavimą lengviausia suprasti suskaidžius ją į tris dalis:
1 dalis - 5 skiltis: Bendros mėnesinės išmokos
Visos mėnesinės įmokos apskaičiavimas parodytas pagal žemiau pateiktą formulę.
Visiem, kas noklusina, tacu A = 1− (1 + i) −nPi, kur: A = periodinės įmokos sumaP = likęs hipotekos likutis = periodinė palūkanų norma
2 dalis - 6 skiltis: periodinės palūkanos
Autorinės teisės © 2017 Investopedia.com
figūra 1
Priskaičiuojamos periodinės palūkanos apskaičiuojamos taip:
Periodinė palūkanų norma (3 skiltis) x likęs pagrindinis balansas (4 skiltis)
Pastaba: 3 skiltyje nurodyta palūkanų norma yra metinė palūkanų norma. Norint gauti periodinę palūkanų normą, ją reikia padalyti iš 12 (mėnesių).
3 dalis - 7 skiltis: Pagrindinės išmokos
Periodinės pagrindinės įmokos apskaičiavimas parodytas pagal šią formulę.
Visa įmoka (5 skiltis) - periodinis palūkanų mokėjimas (6 skiltis)
Autorinės teisės © 2017 Investopedia.com
2 pav
2 paveiksle parodytas 30 metų 8% fiksuotų palūkanų hipotekos amortizacijos grafikas. Dėl erdvės rodomi tik pirmieji penki ir paskutiniai penki mėnesiai.
Amortizacijos grafikas parodo, kaip kiekvieną mėnesį mokant papildomus 300 USD tos pačios hipotekos pagrindiniam likučiui, hipotekos trukmė sutrumpės iki maždaug 21 metų ir 10 mėnesių (262 mėnesiai iš viso palyginti su 360) ir sumažės bendra suma. palūkanų, sumokėtų per hipotekos galiojimo laiką 209 948 USD.
Kaip matote, pagrindinis hipotekos likutis sumažėja daugiau nei papildomi 300 USD, kuriuos įmesite į jį kiekvieną mėnesį. Sutaupysite daugiau pinigų, nes sumažinsite palūkanų, mokamų už likusį terminą, mėnesius.
Pavyzdžiui, jei 30 mėnesių hipotekos pradžioje kiekvieną mėnesį 24 mėnesiams buvo mokami papildomi 300 USD, papildoma suma, kuria sumažinamas pagrindinis likutis, yra didesnė nei 7 200 USD (arba 300 USD x 24). Faktinė sutaupyta suma, mokant papildomus 300 USD per mėnesį iki antrųjų metų pabaigos, yra 7 430, 42 USD. Jūs sutaupėte sau 200 USD per pirmuosius dvejus hipotekos metus - ir nauda tik didėja, nes jie keičiasi visą hipotekos galiojimo laiką!
Taip yra todėl, kad kai papildomi 300 USD yra mokami pagrindiniam hipotekos likučiui kiekvieną mėnesį, didesnis procentas numatytos hipotekos įmokos yra taikomas pagrindiniam hipotekos likutiui vėlesniais mėnesiais. (Sužinokite daugiau apie hipotekos mokėjimus mūsų vadove „ Hipotekos pagrindai“ .)
Tikri pagreitintų hipotekos mokėjimų pranašumai
Tikroji pagreitintų mokėjimų nauda nustatoma apskaičiuojant sutaupytą, palyginti su tuo, kas atiduota. Pvz., Užuot sumokėjus papildomus 300 USD per mėnesį į aukščiau nurodytą hipoteką, 300 USD gali būti panaudota kitam veiksmui atlikti. Tai vadinama sąnaudų ir naudos analize.
Tarkime, kad vartotojas, turintis hipoteką, nurodytą aukščiau esančiuose amortizacijos planuose, bando nuspręsti, ar mokėti 300 USD per mėnesį pagreitintus hipotekos mokėjimus. Vartotojas svarsto tris pasirinkimus, kaip parodyta žemiau. Kiekvienai galimybei apskaičiuosime išlaidas palyginti su nauda arba tai, ką galima sutaupyti, palyginti su tuo, kas atiduota. (Dėl šio pavyzdžio mes manysime, kad bet kokio būsto kapitalo panaudojimas suteikiant paskolą būstui įsigyti nėra išeitis. Mes taip pat nepaisysime hipotekos palūkanų mokesčių atskaitymo, nes tai gali pakeisti skaičių Lengvai.)
Trys būsto savininko variantai:
- Gaunant 14 000 USD vartojimo paskolą penkeriems metams su 10% palūkanų norma, norint nusipirkti valtį. Išmokant 12 000 USD kredito kortelės skolą, kurios metinė norma yra 15% (skaičiuojama kiekvieną dieną).Investicijos vertybinių popierių rinkoje.
1 variantas: valties pirkimas
Sprendimas pirkti valtį yra ne tik malonumo, bet ir ekonomikos dalykas. Laivas - panašiai kaip daugelis kitų „žaislų“ - yra nuvertėjantis turtas. Pridedant namų ūkio skolą perkant nelikvidų, nusidėvėjusį turtą, namų ūkio balansas padidėja. Šis vartotojas turi pasverti naudingumą (malonumą), gautą turint valtį, palyginti su tikrąja sprendimo ekonomika.
Galime apskaičiuoti, kad 14 000 USD paskola už valtį su 10% palūkanų norma ir penkerių metų laikotarpiui kas mėnesį mokės 297, 46 USD.
