Norint įvertinti nekilnojamojo turto vertę, būtina atlikti įvairius veiksmus, įskaitant finansavimą, pardavimų sąrašą, investicijų analizę, turto draudimą ir apmokestinimą. Tačiau daugumai žmonių nekilnojamojo turto gabalo pirkimo ar pardavimo kainos nustatymas yra pats naudingiausias nekilnojamojo turto vertinimo būdas. Šis straipsnis pateiks pagrindines nekilnojamojo turto vertinimo sąvokas ir metodus, ypač susijusius su pardavimu.
Nekilnojamojo turto vertinimas: ką turėtumėte žinoti
Pagrindinės vertinimo sąvokos
Vertė
Techniškai kalbant, turto vertė yra apibrėžiama kaip dabartinė būsimų naudos, atsirandančios dėl nuosavybės, vertė. Skirtingai nuo daugelio vartojimo prekių, kurios greitai naudojamos, nekilnojamojo turto pranašumai paprastai realizuojami per ilgą laiką. Todėl vertinant turto vertę reikia atsižvelgti į ekonomines ir socialines tendencijas, taip pat į vyriausybės vykdomą kontrolę ar teisės aktus ir aplinkos sąlygas, kurios gali turėti įtakos keturiems vertės elementams:
Vertė, palyginti su savikaina ir kaina
Vertė nebūtinai lygi savikainai ar kainai . Išlaidos reiškia faktines išlaidas, pavyzdžiui, medžiagoms ar darbo jėgai. Kita vertus, kaina yra suma, kurią kažkas už kažką moka. Nors kaina ir kaina gali turėti įtakos vertei, jie nenustato vertės. Namo pardavimo kaina gali būti 150 000 USD, tačiau vertė gali būti žymiai didesnė ar mažesnė. Pvz., Jei naujas savininkas aptinka rimtą namo trūkumą, pavyzdžiui, sugedusį pagrindą, namo vertė gali būti mažesnė už kainą.
Rinkos vertė
Įvertinimas yra nuomonė arba įvertinimas dėl konkretaus turto vertės konkrečią dieną. Vertinimo ataskaitas įmonės, vyriausybinės agentūros, asmenys, investuotojai ir hipotekų bendrovės naudojasi priimdamos sprendimus dėl nekilnojamojo turto sandorių. Įvertinimo tikslas yra nustatyti turto rinkos vertę - labiausiai tikėtiną kainą, kurią turtas atneš konkurencingoje ir atviroje rinkoje.
Rinkos kaina, kaina, kuria nekilnojamasis turtas iš tikrųjų parduodamas, ne visada gali atspindėti rinkos vertę. Pvz., Jei pardavėjas yra prievartinis dėl rinkos uždarymo grėsmės arba jei vyksta privatus pardavimas, turtas gali parduoti mažesnę nei jo rinkos vertė.
Vertinimo metodai
Tikslus įvertinimas priklauso nuo metodinio duomenų rinkimo. Tam tikri duomenys, apimantys išsamią informaciją apie konkretų turtą, ir bendrieji duomenys apie tautą, regioną, miestą ir kaimynystę, kurioje yra turtas, yra renkami ir analizuojami, kad būtų nustatyta vertė. Vertinant turto vertę naudojami trys pagrindiniai metodai.
1 metodas: Pardavimų palyginimo metodas
Pardavimų palyginimo metodas dažniausiai naudojamas vertinant vienos šeimos namus ir žemę. Kartais vadinamas rinkos duomenų metodu - tai vertės įvertinimas, gaunamas palyginus nekilnojamąjį turtą su neseniai parduotais panašių savybių nekilnojamaisiais objektais. Šios panašios savybės yra vadinamos palyginamosiomis , ir, norint pateikti pagrįstą palyginimą, kiekviena turi:
- Būkite kiek įmanoma panašesnis į nagrinėjamą turtą. Per pastaruosius metus buvo parduota atviroje, konkurencingoje rinkoje.
Vertinimo procese turėtų būti naudojami mažiausiai trys ar keturi palyginamieji elementai. Svarbiausi veiksniai, į kuriuos reikia atsižvelgti renkantis palyginamus daiktus, yra dydis, palyginamos savybės ir, galbūt, svarbiausia, vieta, kurie gali turėti didžiulį poveikį turto rinkos vertei.
Palyginamųjų savybės
Kadangi nė viena iš dviejų savybių nėra visiškai vienodos, palyginamųjų prekių pardavimo kainos bus koreguojamos atsižvelgiant į skirtingas savybes ir kitus veiksnius, turinčius įtakos vertei, įskaitant:
- Pastatų amžius ir būklėPardavimo data, jei nuo palyginamosios prekės pardavimo dienos iki įvertinimo dienos įvyksta ekonominiai pokyčiaiPardavimo sąlygos ir sąlygos, pavyzdžiui, jei turto pardavėjas buvo prievartinis arba turtas buvo parduotas tarp giminaičių (kaina su nuolaida), nes panašios savybės gali skirtis pagal kaimynystę pagal kaimynystę. Fizinės ypatybės, įskaitant sklypo dydį, kraštovaizdžio dizainą, statybos tipą ir kokybę, kambarių skaičių ir tipą, gyvenamojo ploto kvadratines pėdas, kietmedžio grindis, garažą, virtuvę atnaujinimai, židinys, baseinas, centrinis oras ir kt.
Tiriamo turto rinkos vertės įvertinimas pateks į intervalą, kurį sudaro pakoreguotos palyginamųjų prekių pardavimo kainos. Kadangi kai kurie palyginamų gaminių pardavimo kainų pakeitimai bus subjektyvesni nei kiti, paprastai svertinis dėmesys skiriamas tiems palyginamiesiems, kurie turi mažiausiai koregavimų.
2 metodas: Išlaidų metodas
Išlaidų metodas gali būti naudojamas vertinant savybių, kurias pagerino vienas ar keli pastatai, vertę. Šis metodas apima atskirus pastato (-ų) ir žemės vertės įvertinimus, atsižvelgiant į nusidėvėjimą. Įverčiai sudedami, norint apskaičiuoti viso patobulinto turto vertę. Išlaidų metodas leidžia daryti prielaidą, kad pagrįstas pirkėjas nemokėtų daugiau už esamą patobulintą turtą nei kaina, už kurią galima nusipirkti palyginamą sklypą ir pastatyti panašų pastatą. Šis metodas yra naudingas, kai vertinamas turtas yra tas, kuris nėra dažnai parduodamas ir negauna pajamų. Pavyzdžiui, mokyklos, bažnyčios, ligoninės ir vyriausybės pastatai.
Pastato išlaidas galima įvertinti keliais būdais, įskaitant kvadratinių pėdų metodą, kai neseniai pastatyto palyginamo kvadratinio pėdos kaina padauginama iš kvadratinių pėdų skaičiaus pastate; vieneto vietoje metodas, kai išlaidos apskaičiuojamos remiantis atskirų pastato dalių, įskaitant darbo jėgą ir medžiagas, vieneto statybinėmis sąnaudomis; ir kiekybės tyrimo metodą, pagal kurį apskaičiuojami žaliavų kiekiai, kurie bus reikalingi keičiant objektą, kartu su dabartine medžiagų kaina ir susijusiomis įrengimo sąnaudomis.
Nusidėvėjimas
Vertinimo tikslais nusidėvėjimas reiškia bet kokią būklę, kuri neigiamai veikia nekilnojamojo turto pagerinimo vertę, ir atsižvelgia į:
- Fizinis pablogėjimas, įskaitant neišgydomą, pavyzdžiui, dažymą ir stogo pakeitimą, ir nepagydomas pablogėjimas, pavyzdžiui, struktūrinės problemos. Funkcinis pasenimas, susijęs su fizinėmis ar konstrukcinėmis savybėmis, kurios nekilnojamojo turto savininkams nebenaudojamos, pavyzdžiui, pasenusiais prietaisais, pasenusiomis priemonėmis. namai arba namai su keturiais miegamaisiais, tačiau tik viena voniaEkonominis pasenimas, atsirandantis dėl turto išorės veiksnių, pavyzdžiui, esančių netoli triukšmingo oro uosto ar teršiančios gamyklos.
Metodika
- Įvertinkite žemės vertę taip, lyg ji būtų laisva ir būtų galima maksimaliai ir geriausiai panaudoti, naudodama pardavimų palyginimo metodą, nes žemės negalima nuvertinti. Įvertinkite dabartines pastato (-ų) statybos ir teritorijos pagerinimo sąnaudas.Įvertinkite. patobulinimų, atsirandančių dėl nusidėvėjimo, funkcinio pasenimo ar ekonominio pasenimo, nusidėvėjimo sumą.Atlikti nusidėvėjimą iš apskaičiuotų statybos išlaidų.Papildytą žemės vertę pridėkite prie nusidėvėjusių pastato (-ų) ir vietos patobulinimų kainos, kad nustatytumėte bendrą turto vertė.
3 metodas: Pajamų kapitalizacijos metodas
Šis metodas, dažnai vadinamas tiesiog pajamų metodu, grindžiamas ryšiu tarp investuotojo reikalaujamos grąžos normos ir grynųjų pajamų, kurias uždirba turtas. Jis naudojamas vertinant pajamas gaunančias savybes, tokias kaip daugiabučių kompleksai, biurų pastatai ir prekybos centrai. Įvertinimas, naudojant pajamų kapitalizacijos metodą, gali būti gana nesudėtingas, kai galima tikėtis, kad tiriamas turtas duos ateities pajamų, o kai jo išlaidos yra nuspėjamos ir pastovios.
Tiesioginė kapitalizacija
Vertintojai atliks šiuos veiksmus, naudodami tiesioginės kapitalizacijos metodą:
- Įvertinkite galimas bendrąsias metines pajamas.Atkreipkite dėmesį į laisvas darbo vietas ir nuomos nuostolius, kad nustatytumėte faktines bendrąsias pajamas.Atlikite metines veiklos sąnaudas, kad apskaičiuotumėte metines grynąsias veiklos pajamas.Nustatykite kainą, kurią paprastas investuotojas mokėtų už konkretaus asmens gautas pajamas. turto rūšis ir klasė. Tai atliekama įvertinus grąžos normą arba kapitalizacijos normą. Norėdami sudaryti turto vertės apskaičiavimą, pritaikykite kapitalizacijos normą prie metinių grynųjų veiklos pajamų.
Bendrųjų pajamų daugikliai
Bendrųjų pajamų daugiklio (GIM) metodas gali būti naudojamas vertinant kitus nekilnojamojo turto objektus, kurie paprastai nėra perkami kaip pajamų turtas, bet kurie gali būti nuomojami, pavyzdžiui, vienos ar dviejų šeimų namai. GRM metodas susieja turto pardavimo kainą su jo tikėtinomis nuomos pajamomis. (Susijusią informaciją skaitykite skyriuje „4 nekilnojamojo turto nuomos būdo įvertinimo būdai“)
Gyvenamiesiems būstams paprastai naudojamos bendrosios mėnesinės pajamos; komercinėms ir pramoninėms nuosavybėms būtų naudojamos bendrosios metinės pajamos. Bendrųjų pajamų daugiklio metodą galima apskaičiuoti taip:
Pardavimo kaina ÷ Nuomos pajamos = Bendrųjų pajamų koeficientas
Naujausiems bent trijų panašių objektų pardavimo ir nuomos duomenys gali būti naudojami norint nustatyti tikslų GIM. Tada GIM gali būti taikomas numatomam objektyvaus nekilnojamojo turto nuomai rinkoje, kad būtų nustatyta jo rinkos vertė, kurią galima apskaičiuoti taip:
Nuomos pajamos x GIM = numatoma rinkos vertė
Esmė
Tikslus nekilnojamojo turto įvertinimas yra svarbus hipotekos kreditoriams, investuotojams, draudikams ir pirkėjams bei nekilnojamojo turto pardavėjams. Nors vertinimą paprastai atlieka kvalifikuoti specialistai, bet kuriam realiame sandoryje dalyvaujančiam asmeniui gali būti naudinga įgyti pagrindinį supratimą apie skirtingus nekilnojamojo turto vertinimo metodus.
